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房地产发展商即住宅商品的生产经营者，必然要研究开发房地产市场的有效需求问题。只有掌握有效需求，才能实现有效供给。而住宅作为一种特殊的商品，不仅涉及到供求关系的量比问题，还涉及到宏观政策、人均GDP的标准、各需求层次对住宅环境、交通、房价、建材、物业管理等需求。所以，研究有效需求，实现有效供给是当前长沙房地产市场必然要思考的课题。
一、房地产市场有效需求的特征
1、在计划经济体制下的有效需求
长期的计划经济体制，形成了有效需求的基本特征是“等、靠、要”，把分房作为一种福利待遇。由于我们没有把住宅看作一种消费。所以，住宅不含有商品的属性，工资总额中不占有住宅消费的含义。在这一时期的有效需求，是一种计划性的指令性需求。
2、在市场经济体制下的有效需求
市场经济体制下，任何商品都受市场的供求关系调节。由于长期的计划经济体制形成的惯性和市场经济逐渐形成的滞后性，对当前有效需求市场的判断带来很多困难。比如，现长沙市区人均面积达9平方米。真正环线内的人均住宅面积提高不多。
长沙的“棚户简屋”改造任务还十分艰巨。根据香港、新加坡等住宅发展情况看，当人均GDP达到2000美元时，住宅消费的市场需求特征开始出现，但主要解决的是普通住宅。比如在六十年代，香港有一个10年廉价房的计划，当时的标准是建独立的卫生间，独立的厨房；新加坡实施的是政府补贴的廉价屋政策。当人均GDP达到3000美元（现在上海已达到）时，住房需求开始层次化，同时房地产二级市场开始活跃，金融政策保驾护航。住房需求开始多样化，其第一层次基本需求型（即温饱型），如改造旧式里弄，改造危棚简屋，政府补贴建造的经济适用房大量涌现，形成房地产市场需求的底部。第二层次的需求，随着二级、三级市场的放开，住房需求从温饱型开始过渡到小康型。这一层次的需求不仅表现为地段、价格、交通，更重要的开始追求环境与住宅的和谐，房型与人性的统一，物业管理与社区邻里关系的协调，住宅功能设备与人的本能需求的统一。这是市场经济调节下产生的必然结果。
二、从温饱型到小康型的潜在需求
1、消费需求
住宅作为特殊的商品，对一个家庭来说是绝对举足轻重的投资；对个人来说，也许是一生中最重要的消费之一。如我们采用随机调查的方法，用问卷式、访问式等形式，结合1998年长沙较佳的营销楼盘，访问调查了25个楼盘，1000多人次，综合了许多数据。根据1998年民意调查显示，购房年龄25岁-35岁。占购房者的39%，接受的房价是8-10万。购房年龄35岁-45岁，占购房者20%，接受房价是10-30万，其中9.8%的人接受房价是30-70万。
由此可以看出，低价房仍然是购房主力，但约占20%的购房者开始向中、高价发起冲击。
2、环境需求
1998年调查显示，对社区环境有明确要求的占36%，这是从温饱型转向小康型的重要特征。根据马斯洛理论，人的需求有五个阶段，当上升到第二阶段时，开始注重环境的需求。特别是35岁-45岁中等收入的阶层，他们对环境的需求有着深刻的中国文化底蕴，但对西方文化又有较大的兼容性，他们即注重社会环境的层次性、协调性，又看重居住的私密性、独立性，他们即流连长沙新式里弄的人文环境，又看重居住和自然的和谐统一；他们即保持了尊老爱幼的美德，渴望老人有一个安详的环境，小孩有一个健康成长的天地，具有强烈的责任感，同时又具有鲜明的个性。人有崇尚自然、回归自然的追求，所谓天人合一，充分反映了人对居住环境的呼唤。所以，在小区建设上，决不是把公园搬入住宅小区就是绿化环境了，要研究人与环境的关系；住宅与道路的关系；住宅与使用者之间的关系。
3、房型需求
建筑是凝固的音乐，好的建筑可经历上百年的检验。房型设计涉及到消费对象的需求，针对消费对象的文化背景、职业、生活习惯要仔细推敲。比如是否需要有独立的室内车库。目前拥有私人车辆北京最高占1.5%，广州其次，上海已占0.6%，这反映了一种潜在的需求。在内部房型设计上，公共活动部位希望能前后呼应，在建筑处理上能“穿透”。比如起居室与餐厅之间，在房间分隔上希望有小孩独立的卧室，也有独立的客房和工作室，在交通组织上希望主卧室有绝对的隐密性。卫生间的设置希望根据功能不同分别设置，但十分强调主卧室的卫生间，需要9-12平方米，能安排两个洗脸盆，一个坐厕，一个大浴缸，再加上一个冲淋房。另外，最好能安排有一个储藏室，可以存放季节变化的衣被，房型大一点的，还需要一个工作房间。除起居室外，还需设置家庭活动场所，用于家庭成员之间的交流。所以，对房型的需求已从通风、采光、大厅小卧发展到间距、功能设置、交通组织等较高层次的需求。
4、设施需求
随着科技产业民用化，智能化小区呼之欲出。消费者希望在居住的物业设施上用红外线防盗，取代钢铁栏栅，用可视对讲取代敲门。“三表”出户自动抄表，取代落后的进户抄表形式，通讯设施除了电话以外，希望网络进户，进加上煤气报警，紧急呼叫等系统。在设备建材上，呼唤环保材料，有条件的最好是独立的中央空调（带新风、加风），集中供热或独立的燃气热水炉和净水装置，提高生活质量，从烦琐的事务中解脱出来。
5、地域交通需求
在长沙虽然购房的区域性从市中心逐渐向外扩散，但购房者十分重视交通设施和道路设施，公共汽车的开通将会使沿线房产十分活跃，证明了距离不是主要问题，时间是关键。用于上下班的时间成为衡量购房需求的主要指标。
6、物业管理的需求
人性化物业管理越来越受到重视和欢迎。人的三分之一的时间在居住的物业中度过。在物业管理流程设置中，要把尊重人性放在第一位。从小区的环境绿化、车辆管理、会所设置到物业本身的维护，处处需要细心呵护，好的物业管理不仅使人气越聚越高，而且能使物业升值。所以，在物业管理的需求方面，既注意尊重业主的个性，满足业主的需要，又要严格管理、亲情管理，保障业主的权益。在手段上，购房者希望物业管理有严格的法规程序，现代的科学技术和先进的电子设施，处处体现尊重、方便、安全、清洁、高效的原则，而收费又必须在国家物价部门的核定范围内。 |
