|
首先，从有效需求的因素来看，各项因素特别是作用较大因素有明显的局限性。如货币化的因素，目前仅对一部分职工有较大作用，而对相当一部分中低收入者，企业效益不佳、下岗、退休等职工，就作用就小。其他各主要因素也都是对收入越高者越有利，而占居民人口1/3以上中低收入者作用不大。据上海统计年鉴资料，上海城镇居民家庭人均收入。
其次，居民收入的差距迅速扩大，反映在住房问题上是富裕者可随意选择环境优美、设施齐全、宽大舒适的住房，这是使得上海住房市场上高档住房热销的根本原因：而一般中等收入者则必须依靠其较稳定的收入，银行抵押贷款和原有住房出售或出租等途径购买住房低收入者却因经济困难，无力买房和租房来改善居住条件。
据有关调查资料表明：90年代，中国的贫富差距开始拉大，当时估计值约有10％的人拥有40％的银行存款（90年代中期，有20％的人拥有80％的银行存款）。而2000年末，根据国家统计局抽样调查表明，20％的高收入户占有全部收入的42.4％，户月人均高达992元：而20％的贫困家庭仅占有全部收入的6.5％，户月人均收入为l24元，高收入组与低收入组的户人均收入比达8：1，差距相当大。同时，根据1999年对城镇居民的抽样调查推算，中国有不足5％的富人拥有全国居民储蓄存款总额的一半，即6万亿元中的3万亿元。这也就是近年来各种高档消费、高挡住宅有相当市场的原因。
如按上述统计数字进行测算，上海2000年的贫富差距8：
1测算的收入分布图为：高收入户23610元/人，中收入户11802元/人，低收入户2951元/人。为此，上海2000年不同收入居民的购房能力为：低收入者不具备购房能力：中收入者已基本具备购房能力，如加上可能获得的分房或折房货币化，则有选择和改善居住的条件，是当前上海市民购房的主要群体：而有相当比例（20％以）的高收入人群，则已具备实现住房梯度消费，购买市区及高级住宅的能力。同时，考虑到各种未列入实际收入的灰色收入，则中高收入者实际的购房能力还要更高，并且已具备购房投资的能力。
根据上述分析，近期如无相应的政策性措施，改善目前在住房分配中的不合理现象，从需求方面看，上海市房价的趋势是攀升的。
如果采取增加供给来压抑房价，并不能解决目前上海住房发展中的根本问题。相反，如盲目追求销售量的而增加投资开发，则可能产生不良后果，诸如消耗更朋的土地资源，增加投资者和金融系统的风险，为有资本者炒作创造条件等。
20年来，上海的住宅建设发展迅速，成效显著。但是从经济学的角度分析，有效的经济发展首先先应使资源的合理配置并令其效益最大化。对住房而言，更要考虑土地资源的稀缺度与人的需求之间的协调，在这方面，上海有待进一步完善。真正决定上海住房发展的分配的，并不是经济规律而是政策的效应。
当前，住房发展所面临的根本问题，是如何从广大人民群众根本利益的基本条件出发，以及联合国人居发展“居者有其屋”的目标，采取切实有效措施，保证中低收入、尤其是低收入者居住条件的改善，使政策措施有雪中送炭的效用。
（未完待续） |
