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近年来，上海的住房市场价格出现了由衰转兴的现象，商品房销售量和存量住房上市量都大幅增加，引起了各界关注。本文拟分析影响上海住房价格，尤其是近年价格迅速攀升的主要原因，及其今后趋向的估测。上海商品住房市场的特征上海的商品住房市场始于土地批租，1988年主要是供外资购买外销房，1994年起内销商品房也实现土地批租，逐渐形成了商品住房市场。但住房价格自1995年以来一路下滑，指数下跌约200点，以中房上海住房指数折算价格计，从4445元/平方米下跌到3408元/平方米，每平方米的价格下跌了1037元。
尽管价格一直在下跌，商品房供给却持续增加，致使空置量逐年增长，成为住房市场的一大困惑。但到1999年底，忽如一夜春风，商品房价格止跌回升，且一路攀升，一直被认为受到有效需求制约的商品住房，迅速成为当今社会最热销商品。形成如下特征：1.商品住房的价格持续攀升：2.商品住房的销售量和存量住房上市量都大量增加：3.地段及环境较佳的商品住房上涨幅度更大：4.高档住宅、别墅、老洋房单价上万元，总价几百万元甚至上千万元的住房价格热销。
在市场经济条件下，原来一直以为有效需求不足的认识，实际上是一个误区。
那么，前些年的住房价格为什么不涨反跌呢？关键在于传统住房制度的制约。自1991年以来，住房建设规模逐步扩大，但在其中的若干年内，仍然存在无偿分房的情况，而能获得无偿分房的对象，往往都是有较稳定收入的人群，商品房需求必然受到影响。而自1998年起，上海明确了住房分配货币化的方针。在这一关键的转折及其相关政策措施的共同作用下，1999年，商品房的销售量就超过了其竣工量。房价随之上涨，也是理所当然的事。
当商品房完全市场化时，由于城市土地的稀缺性以及住房的增值保值的特征，商品住房必然会成为一项重要的投资目标和技机炒作的对象。这是在世界任何经济处于发达国家或发展中国家的普遍现象。而上海宏观经济方面的利好因素，以及目前在收入差异不断拉大的前提下，引起了促进对住房进行投资和投机的诸多因素，这就更加促进了商品住房需求的猛增。
价格趋势分析
在市场经济条件下，商品价格取决于需求和供给。如前所述，在上海住房商品化和市场化条件下，其价格也必将取决于市场的有效需求及供给，但又由于住房是居民的最基本需求，改善居民住房条件是政府理应考虑的社会保障制度的一个重要方面，因此，要分析住房价格的走势，就必须研究促进有效需求的持续效应，以及相应的覆盖面和合理性。
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