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^^^^合理确定货币补偿价格 加强货币补偿资金管理 切实维护拆迁当事人合法权益
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^哈尔滨市城市房屋拆迁管理办公室
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^（2001年10月）
国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）将于二○○一年十一月一日实施，修改后的《条例》将补偿方式由原来的按房屋面积安置使用人，按房屋重置价格补偿所有人，改为按区位、用途、建筑面积，以房地产市场评估价格补偿房屋所有人，理顺了房屋所有人与使用人的关系，充分保护了所有人的合法权益，标志着新《条例》已纳入社会主义市场经济的法制轨道。在这种情况下，如何科学合理地确定货币补偿价格，加强货币补偿资金管理，已成为执行新《条例》的关键。下面就如何解决这两个关键问题谈一谈我们的体会。
一、货币补偿价格的构成
新《条例》规定的货币补偿，是按照市场经济的要求，以房地产市场评估价格确定补偿金额，体现市场经济条件下的公平等价有偿。对一个具体房产的价值来说，首先是房屋建筑本身的价值，即构成建筑物的材料、人工等费用；其次是房屋座落的地点，包括土地使用性质、周围的交通、服务设施、商业繁华程度等；再次，是房屋的收益。第一部分是房屋本身的价值，这一部分自建成之日起，随着时问的推移而折旧、减值；第二部分是房屋所在区位的价值，这一部分随着城市整体规划的要求，各方的投入，环境的改造而增值，如果城市规划将其废弃了，各方不再投入，周围环境不再改造，区位价值在减值；第三部分是房屋的收益，也就是房屋的不同用途，用于住宅、工厂、办公、金融等收益相差巨大。
由此，我们可以看出，房屋的价值是由房屋自身建筑价值、其所在区位价值和房屋自身的收益所决定的。政府在出让土地使用权时，建设不同用途房屋的土地的出让金应是不同的，因此，可以将不同用途产生的价值加入区位价值中。
我们认为按市场经济的要求进行拆迁，就是要补偿被拆迁房屋的价值，而被拆迁房屋价值主要由房屋自身价值和其所在区位价值两大部分组成。也就是说，拆迁时的货币补偿款是由上述两方面的因素构成的。
二、货币补偿标准的确定
实践使我们认识到在确定具体的补偿价格时，既要考虑到公平合理，还应兼顾可操作性。因为城市房屋拆迁是一个时效性很强的工作，涉及面很广。如果不确定出一个明确的统一补偿标准，单纯由评估机构进行逐户拆迁补偿评估，很可能因评估机构的不同采用的估评方法、评估手段的不同而分别产生不同的市场补偿价格，从而导致拆迁补偿工作的混乱。
我们认为，对房地产市场价格的估评，无论是采用市场比较法、假设开发法还是收益还原法，不外乎都是对所评估房屋的本身价格及其所处地段价格的评估，只不过是评估的手段和方法不同而已。对于房屋拆迁价格的评估应采用符合本地的实际情况的评估方法实施评估。
根据各评估方法的特点，我们认为采用市场比较法比较公平、简单、易操作。因此，我市在确定被拆迁房屋的补偿价格时，以一个拆迁地段为一宗房地产，将被拆迁房屋的补偿分为两部分，一部分是被拆迁房屋所处地段的价格，即区位价格；另一部分是被拆迁房屋本身的价格，即通过产权部门评估后所得的残值。对于区位价格的规定，我市是由市建委、市土地局、市规划局、市物价局、市拆迁办、市开发办、市房产局、市产权交易估评部门、市房改办等单位，根据我市不同地区的土地出让价格、商品房销售价格、房屋二级市场的交易价格、房改售房的标准等因素，结合我市近期城市建设需要拆迁的总体规划，参考土地区位类别划分，房改售房区位类别划分后，而综合得出一个房屋拆迁区位划分图。
该划分图将我市共划分了七个区位类别，不同的区位类别又分别规定了不同的拆迁区位补偿价格，其中住宅房屋的区位补偿价格从每平方米800元—2200元，非住宅房屋的区位补偿价格从每平方米1200元一3500元。这样我们就将被拆迁人的房屋市场评估价格中的土地价格采用市场比较法的评估方法以固定的标准和范围予以明确，虽然相对于逐户进行市场价格评估来说存在细微差别，但其所确定的补偿价格的原则是与国家《条例》相一致的，而且在实际工作中具有很强的操作性。
对于处于同一地界内的不同房屋，拆迁时，还要由市产权评估部门按照我省所确定的评估标准，根据不同房屋的结构、等级、使用年限等，评估出该房屋的价格，即残值。将该残值与该房屋所处地段的区位价格相加，即为该房屋实施拆迁时的货币补偿价格。
对住宅房屋而言，补偿的就是房屋，所以，货币补偿按上文分析，由两部分构成。我市拆迁办法规定住宅房屋货币补偿款=（原房重置价格结合成新+住宅房屋区位补偿价格）×原房建筑面积×（1+私产楼房楼层调整系数）。原房重置价格结合成新体现了房屋本身价值，区位价格体现了房屋区位价值。这里有一个值得注意的问题，就是私产房屋不同楼层的价格不同，因此，在实施货币补偿时也要有所区别，应进行楼层系数调整。公产房屋租金不因楼层而变化，因此，不必进行楼层系数调整。在处理公产房屋补偿款时，我们将原房价值部分支付给所有人，将区位部分支付给使用人。这是比照房改政策确定的，按房改获得原住宅所有权的住房支付房改款与原房价值相近。
对非住宅房屋而言，我们首先按照房屋本身的自有属性作了明确的界定，即“非住宅房屋是指被拆迁房屋的合法所有权证或者合法租赁使用证标明房屋使用性质为非居住用房，或者具有市房产管理部门签发的房屋自营许可证、租赁经营许可证，并实际作为生产、仓储、办公、商服及公益事业等用途的房屋”。
因房屋使用的动态性造成房屋性质是可以变化的，这种变化符合了国家法律、法规规定，并履行了合法手续，进行房屋变更登记，国家就予以承认。该定义对这种变化予以承认，符合客观实际。
实践证明，这种界定使城市非住宅房屋有了明确的规定，有效地避免了因人为和社会原因带来房屋认定上形成的矛盾，从根本上杜绝了被拆迁人在房屋拆迁活动中以实际经营这种现状要求按非住宅房屋补偿，从而侵害拆迁人利益的现象发生，并且在解决非住宅房屋认定问题的同时，提高了房屋所有人或使用人在房屋使用上的法律意识。
在对非住宅房屋进行拆迁补偿时，我们注意到两个问题，一是对房屋本身价值的补偿，二是有关非住宅房屋经营者的经营效益的补偿。这是两个不同性质的问题，应分清两个问题各自的本质，对不同性质的问题采取不同的处理方式。我们已经明确拆迁的对象是房屋本身，房屋因拆迁而灭失，这是拆迁的必然结果，因此，必须合理合法补偿被拆除房屋的价值。经济效益是通过经营者的经营劳动而产生的，房屋本身不产生任何经济效益。虽然房屋拆迁对经营产生一定的影响，但经营效益与拆迁没有必然直接的联系。因此在拆迁中可以考虑拆迁对经营的影响而给予一定补助。但是，不应与对非住宅房屋的拆迁补偿混在一起。
对房屋的补偿也是由两部分构成，按我市拆迁办法规定非住宅房屋货币补偿款为：[原房重置价格结合成新+区位价格×（1+调整系数）]×建筑面积。原房重置价格结合成新体现了房屋本身价值，区位价格×（l+调整系数）体现了房屋所在地点的价值。
由于非住宅房屋对具体位置要求的特殊性，同一区位内具体位置不同价值也相应有所变化。为了解决这个矛盾，我们对具体位置的区位价格作了“微调”，根据不同位置对区位价格增加了一个调整系数。调整的方法是：对同一区位内临主要街道的、一层的，要在原有区位价格基础上上浮；对位于次要街道的、院内的、地下室、二层以上的，根据不同情况，或保持原区位价格，或在原区位价格基础上下浮；对多层一体非住宅房屋每层价格也作了细微调整，以一层为基准，随层次的升高相应降低一些价格。这样使不同结构、成新的房屋价值有所区别，使不同区位、不同位置的价格也有所区别，力求反映不同非住宅房屋的真实价值，体现公平、等价。
对要求安置的非住宅房屋，我们以货币补偿款为基准，在服从规划的前提条件下，由双方协商。如果规划允许就地安置，就在就地安置；否则，就要求建设单位易地提供安置用房，由拆迁当事人双方按安置后房屋的价值与货币补偿款结算差价。
关于经营效益问题。我们考虑非住宅房屋的经营效益因拆迁受到一定影响，在拆迁办法中规定给予一定的补助。在确定补助内容和标准时，我们认为，经营的损失主要表现在，一是纯利润（即应纳税所得额）的损失，二是职工的工资，三是搬迁发生的费用。因此，我市拆迁办法规定，对需要过渡的，过渡期内无法进行生产、经营的按其拆迁前上年度内应纳税所得额的百分之八十按月计发补助；对职工工资按拆迁前一个月被拆迁人向劳动保险部门交纳劳动保险统筹基金确定的职工人数、人均工资标准的百分之八十按月计发；搬迁费用按搬迁的实际发生计算。
通过实践看，我市拆迁办法界定的非住宅认定标准比较清晰、明确、客观，补偿标准公开、透明、公平，补偿方式有利于实施我市规划。这种界定符合我市情况和客观实际，较好地解决了一些多年困扰我们的非住宅房屋难以认定、难以补偿等问题，拆迁当事人双方反映也很好。但是，就非住宅房屋而言，还有一些问题尚未完全解决，比如大中企业外迁的地点问题，补偿款不足以新建工厂问题，企业中设施如动力电、生产用水和企业附属物等补偿问题，企业土地使用权问题。
上述确定补偿标准的方法和原则，我们认为，符合国务院即将实施的国家条例中所明确的补偿的原则，也具有一定的可操作性。但这里还有一个问题需要注意，就是区位相连接处的拆迁补偿价格问题。对于这种情况，我们的作法是：
一、如果需拆迁的地方是处于两个相连区位地段的话，则其区位补偿标准按上一区位补偿价格的低限，下一区位补偿价格标准的高限，以达到平稳过渡。二、如果需拆迁的地段是处于两个不相连区位地段的话，这要根据我市开发改造的规划，在划分区位图时尽量予以避免，将其划入一个区位，或变成相连的区位。二是分步拆迁，错开实施拆迁的时间，并通过给予适当奖励等手段，以求得被拆迁人的心理平衡。三、加强货币补偿资金的管理
实行货币补偿，确定补偿的标准是一个首要问题，在确定出合理的补偿标准后，如何保证拆迁补偿的顺利进行，即保证货币补偿资金的合理存储、合理使用就显得尤为重要，这与以往的实物安置不同，如果程序不严密、有漏洞，一旦弄错，很难挽回。
实行货币补偿，拆迁前期投入资金量较大。因此，货币补偿资金测算的准确与否，将直接影响着开发企业的决策和拆迁工作能否顺利完成。为此，我们要求拆迁承办部门必须认真做好此项工作，做到准确无误。首先，开发建设单位取得建设用地手续后，我们要对拟拆迁地段发布拆迁通告、进行封户，以保证拆迁情况和拆迁底数的相对静止；其次，我们要求承办单位要逐户进行摸底调查，弄清情况，然后，根据拟拆迁地段的区位价格、产权部门出具的评估价格，测算出拟拆迁地段的每户货币补偿价格及总价格；最后，由拆迁承办部门与开发建设单位，再根据拟拆迁地段的具体情况，如被拆迁人的普遍经济状况如何、私建违章房屋的多少，是否给予搬迁奖励与标准等，对测算出的货币补偿额进行修正，得出货币补偿款的总额。同时，为了保证拆迁前期测算的准确，我们还制定了相应的规章制度，如果因承办部门前期测算不准，导致拆迁时货币补偿款短缺，影响了拆迁工作的进行，我们要在其资质审验和委托费用等方面采取制约措施，情节严重的将取消其承办资格，从而有效地保证了前期测算的准确性。
资金存储和管理是实施货币补偿的重要环节，我们对全市的几家银行进行考察，经过论证，最后确定黑龙江工商银行哈尔滨营业部为我市实行货币拆迁的指定银行，承担全市房屋拆迁货币补偿资金的存储及发放工作。双方签属了协议，由市拆迁办在该银行中设专用帐户，凡存入该帐户的资金，只能用于拆迁补偿，专款专用。实施拆迁前，由银行按市拆迁办出具的货币补偿款存款通知中标明的存款金额收取开发建设单位的拆迁货币补偿款，不得擅自收取。补偿资金到帐后，由银行向市拆迁办出具货币补偿资金到帐证明，此证明为办理房屋拆迁许可证的要件之一。同时，为方便全市被拆迁人支取方便，在我市的七个区分别设立了具体办理银行，开设专门窗口，负责此项工作。拆迁时，被拆迁人即可到本区的指定银行办理货币补偿款支取业务。
拆迁审批时，我们将货币补偿资金是否到帐作为审批的要件，补偿资金不足坚决不准实施拆迁。实施拆迁时，我们首先在拆迁动员大会上明确讲明拆迁的政策、货币补偿资金的领取时间、地点及办理的程序，同时还将上述办理程序上墙公布，便于被拆迁人了解掌握。被拆迁人搬迁完毕，经验合格后，首先与承办部门签订拆迁《货币补偿协议》，依据拆迁办法的有关规定，明确货币补偿资金的额度及领取时间，然后由被拆迁人持此协议，再到开发建设单位现场办公室办理《货币补偿款办理凭证》，该凭证一式三份，拆迁人、被拆迁人、指定银行各持一份。被拆迁人持《拆迁补偿协议》、身份证及《货币补偿款办理凭证》到指定银行办理货币补偿款时，由银行进行审查，审查无误后，银行收回《拆迁补偿协议》及《货币补偿款办理凭证》，向被拆迁人出具活期的货币补偿款存折，该存折可在全市工商银行通存通兑。至此，被拆迁人的货币拆迁即已结束。银行凭借收回的《拆迁补偿协议》及《货币补偿款办理赁证》在拆迁工作结束后与开发建设单位进行核帐。
拆迁工作结束后，由承办部门与开发建设单位双方办理拆迁工地交接单，并报市拆迁办备案。经我办工作人员现场验收，确认现场无遗留住户，该拆除的房屋已全部拆除且达到标准后，准予验收。对于货币补偿资金，首先由银行与承办部门、开发建设单位逐户进行核对，一查《拆迁补偿协议》与《货币补偿款办理凭证》所列补偿资金是否一致，二查《货币补偿款办理凭证》与银行实际支出的货币补偿款活期存折是否一致；然后三方签属意见，将已搬迁尚未领取的补偿款扣下，暂由银行保管，剩余的资金全部返还开发建设单位。
货币补偿款核对单填写后，再由承办部门提出意见，重点是核查该拆迁地段是否还有其它遗留问题，必须做到拆迁一个地段，结束一个地段，凡遗留问题不解决，剩余的货币补偿款不能返还。
我市于去年七月十五日发布实施新的《拆迁办法》，截止目前共拆迁了97个地段，发放货币补偿款3.6437亿元。由于我们规定了严格的程序，加强了货币补偿资金的管理，切实有效的维护了拆迁当事人的合法权益，使得我市的拆迁工作发生了明显的变化，拆迁进度明显加快，拆迁上访率显著下降，拆迁遗留问题基本村绝，达到政府、开发建设单位、折迁居民三满意，呈现健康有序的好势头。 |
