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新世纪之秋，中国喜事连连：北京成功取得2008年奥运会申办权；中国足球首次获得世界杯决赛圈的入场券；上海成功举办APEC会议；中国经历十五年谈判最终成为世界贸易组织成员。上海房地产市场在经历上半年强劲增长之后，第三季度依然保持供需两旺的发展势头：房地产开发投资，增长较快仍理性；一级市场新政策，内外并轨谱新章；二级市场供需旺，住宅依然唱主角；三级市场交易忙，如火如荼创新高。
一、房地产开发投资，增长较快仍理性
2001年1-9月，上海房地产开发投资额达430.06亿元，比2000年同期增长19%，其中第三季度为186.53亿元，占前三个季度的43.37%，比2000年同期增长13.9%.上海房地产开发投资额从去年第二季度开始扭转连续下降局面，现在已是保持第6个季度连续增长，而且同比的增速基本上都在10-20%之间，尽管增长速度较快，但市场发展仍较为理性，与全国房地产开发投资额增长幅度相比，上海仍属中等水平。
从全国来看，2001年1-9月房地产开发投资额3758.82亿元，增长速度31.4%.北京增幅高达55.5%，投资总额达473.31亿元，超过上海。目前我国房地产市场正进入新一轮发展周期，在其他消费市场没有大的起色情况下，各地纷纷将商品住宅作为新的经济增长点和消费热点，从而使房地产市场迅速升温，今年上半年房地产价格上涨幅度超过10%，引得政府主管部门急呼价格上涨速度过快，幅度过大，要进行必要的干预和调控，使房地产价格上涨保持在合理的水平。对此，一些实力人士纷纷开始购买第2、第3套住宅，一些准购房者也按捺不住等待观察的心情，心急火燎地冲入购房大军。而一些没有购房能力的老百姓只能望房兴叹！好在第三季度房地产价格的涨幅与第二季度相比有所回落，否则的话，市场上各种声音还要多。
从全球来看，美国“9.11”事件给全球政治、经济、军事等带来一系列重大变化。尤其是作为全球头号经济强国的美国，CDP占全世界的三分之一，2000年经济增添长出现衰退迹象，今年则表现更为明显。第二季度美国的国内生产总值按年率计算仅增长0.7%，为过去8年来经济增长速度最慢的一个季度。美国经济衰退引起世界经济减速，从而导致全球许多大城市写字楼市场出现明显降温，就在人们期待美国经济是否能见底回暖之际，突遭恐怖主义袭击世界贸易中心大楼，两幢世界第四标志性建筑在遭到飞机撞击之后一小时之内轰然倒塌，不仅给美国经济一个致命打击，而且对曼哈顿写字楼市场更是灭顶之灾，同时对全球经济也是一个巨大的冲击。
而对我国来说，“9.11”事件必将波及中国经济。最近，央行首次披露“9.11”事件对我国经济的五大影响，并要充分注意到美国恐怖事件对我国经济发展的负面影响。这五个方面包括：第一，对我国贸易增长的影响；第二，对我国外汇储备增长的影响；第三，对流入我国外资的影响；第四，对我国汇率的影响；第五，对我国利率水平的影响。因此，我国经济增长将会有所回落。有关权威部门预测，“十五”期间我国GDP增长幅度将保持在7%，但较之前的8%的幅度仍低一个百分点。由此对房地产市场影响也是显而易见的，尽管许多人表示了乐观态度，但总的一点对“9.11”前的那种乐观估计似乎要低了一点，尤其是对写字楼市场影响，可能最为直接一点。由于我国已经加入WTO，正负因素对房地产开发投资的影响结果如何，还有待市场来鉴别。
二、一级市场新政策，内外并轨谱新章
2001年1-9月，新增经营性项目土地出让面积为164.49万平方米，同比减少210.68万平方米，负增长56.2%.这主要是从今年开始，市有关部门决定一级土地市场实行内外销并轨，土地出让方式由原先的协议转让向逐步采用招标、拍卖方式转变。因此，今年上半年严控土地上市量，仅为20.97万平方米，基本上处于停止供应状况。第三季度随着新的政策出台，新增经营性项目土地出让面积达到143.51万平方米，同比负增长1.1%，基本上恢复上年度的水平。但从今年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，今后1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而去年同期分别为1.87和1.83.由此可见，上海别墅热正越演越烈。目前上海别墅市场走俏主要原因如下：
一是区位适中，从上海别墅市场分布区域来看，主要集中在浦东、青浦318国道两侧、闵行莘庄周边地区、松江新桥九亭等区域。这些地区别墅一个最大的特点就是交通非常方便，与市中心距离大多在15-30公里之间，到市区车程时间都在半小时至一小时之间。
二是品质优异。目前上海的别墅不乏优秀作品，更有一些开发商将自己的别墅当作品来做。在设计上，既有现代别墅特征的“洋房”，也有江南水乡特色的“田庄”；在环境上，不惜花重金引水、引大树，甚至引万年火山石；在结构上，短肢剪力墙与框架结构的运用巧妙地将承重隐入墙，不仅减少承重墙体面积，而且提高了别墅的使用寿命；在材料上，木结构、轻型材质纷纷登场；在水、气方面采用欧洲最新科技产品——水冷型中央空调与智能化热水供应器。
三是价格适宜。目前联体别墅单价多在3000-4000元，面积200平方米左右，总价60-80万。而独立式别墅单价多在5000元以上，面积300平方米左右，总价150万元以上。因此，联体别墅非常适合思想观念前卫的青年白领，也非常适合第二次购房的消费者。而独立式别墅则是海外华人、台湾、香港地区的老上海人和全国的大款及上海本地实力人士的三分天下。
四是升值最快。作为住宅最高形态的别墅，类似股市中的绩优科技股，上升潜力最大。从最近上海楼市走势来看，3000-4000元的普通商品房有10%以上的升值潜力已相当不错，一些楼盘一期卖3500元，二期卖4000元，涨幅也就是10%多一点。而在6000元以上的高档楼盘一般也有20%以上的升值，一些楼盘上涨1000元则是司空见惯。然而从别墅价格走势来看，涨势非常惊人，一些联体别墅至少有30%以上的涨幅，而一些独立式别墅则都有近50%的涨幅，个别楼盘价格几乎翻番，一期卖5000元，二期居然卖10000元，而且销售情况良好。
五是发展趋势。由于城市土地的有限性，使市区发展空间受到限制，住宅郊区化已成为一种发展趋势。尽管上海市区近年来建设一大批大型公共绿地和道路交通，但人均拥有绿地面积和道路面积依然十分有限，与国外发达大城市相比有较大差距，而郊区的新鲜空气、大片绿色和宁静空间则是上海别墅走俏的致胜法宝。但作为发展商，仍要密切注意市场发展态势。
据有关部门介绍，有个别区待批的别墅项目高达一百多个，如此大的供应量一旦付诸实施，市场承接力有多大是一个严峻的考验。
三、二级市场供需旺，住宅依然唱主角
今年上半年由于执行新的商品房预售政策，上海二级市场供应一时处于相对供不应求的状态。随着时间的推移，这种状况在第三季度有所改善。2001年1-9月商品房批准预售面积1026.02万平方米，比2000年同期减少98.75万平方米，负增长8.8%.而商品住宅批准预售量903.31万平方米，同比仅减少3.70万平方米，基本上与去年同期持平。与此相应的2001年1-9月已登记的商品房预售面积为1287.72万平方米，同比增加258.08万平方米，增幅达25.1%，供求比为1：1.25.而商品住宅预售面积为1255.53万平方米，供求比为1：1.38，从而显示住宅需求强劲的势头。而预售量大大高于上市量，这说明上海这几年在加快市场消化空置商品房有所起色。上海从1999年对空置商品房实施有效控制，2000年开始消化部分空置商品房，看来今年将要消化一批空置商品房。
从商品房批准销售面积来看，2001年1-9月为1666.07万平方米，同比增加79.59万平方米，增幅5%.与此相对应的已登记商品房销售面积为1599.40万平方米，同比增加344.73万平方米，增幅达27.5%，供求比由去年同期的1：0.79上升至1：0.95.2001年第三季度商品房上市量为467.23万平方米，同比减少79.33万平方米，减幅达14.5%，而成交量为599.75万平方米，同比增加91.81万平方米，增幅为18.1%.由此可见，上海商品房正处于供需两旺阶段，尤其是需求的增长大大超过供给的速度，这也是培育市场、发展市场的必然结果。
从房屋销售分类情况来看，住宅依然是主角，2001年1-9月预售商品房中住宅占97.5%，销售商品房中住宅占93.4%.从2001年8月1日开始，上海实行内外销商品房统一并轨，第三季度商品房销售中住宅所占比例依然高达92.01%.由于另外的7.99%房源销售情况没有细分，因此对办公楼和商场销售情况难以作分析判断，估计应该能保持去年同期水平。
从购房对象来看，2001年1-9月个人购买商品房比重继续上升，商品房销售登记中属个人购房13.7万套，占95.1%，比去年同期上升2.1个百分点，预售中属个人购买10.41万套，占97.9%，比去年同期上升1.4个百分点。
从销售区域来看，2001年1-9月商品房销售量前三甲依然为浦东、闵行、徐汇，分别占全市商品房销售总量的19.2%、16.5%和7.9%，这三个区的销售量占全市43.6%.尽管这三个区依然保持全市房地产热点区域格局，但与前两个季度50%以上的份额相比，很明显有所下降，这说明上海市房地产市场的热点区域正逐步扩散。商品房预售的前三甲则依然是浦东、闵行、普陀，分别占全市预售总量的17.3%、12.3%和9.4%.随着宝山、嘉定、松江等地区轻轨建设，这些地区的房地产市场必将逐步升温。
四、三级市场交易忙，如火如荼创新高
2001年1-9月已登记存量房交易面积达1012.70万平方米，同比增加482.10万平方米，增幅高达90.9%，存量房交易量已占商品房销售量的63.32%，已经大大超过2000年全年存量房779万平方米的交易量，预计2001年全年存量房可达1250-1350万平方米。其中2001年1-9月已售公房上市出售成交51156套，交易面积266.8万平方米，占总存量房交易面积的26.3%，比去年同期增加78.7%.上市平均售价每套13.42万元，平均出售单价每平方米为2574元，比去年同期增加285元，平均建筑面积为52.15平方米。
据上海市房地产交易中心“网上房地产”介绍，目前三级市场交易十分忙碌，一些上网的房源三五天就会被买家摘走，个别一、两天就成交，甚至还出现几个客户同抢一处房源的情况。因此，上海房地产三级市场的发展势头相当猛，倘若按此发展速度，2002年三级市场交易量就能和二级市场并驾齐驱了。
仔细分析上海存量房市场火爆的主要原因是：
1、市民改善住房愿望仍十分迫切。近几年来，上海居民住宅条件发生较大变化，但仍有相当一部分人单位分房无望，动拆迁有没份，只好自己掏钱来改善住房条件。然而，日前走高的商品房价令这部分消费者望而却步，只能退其次把眼光转向二手房。一般说，20-30万一套的二手房是相当不错的，加上原有住房的置换，花上十多万就能住上二室一厅甚至三室一厅。
2、动拆迁居民买二手房来安置。随着上海新一轮旧区改造启动，上海每年拆除200-300万平方米的旧房，在这些动拆迁居民中，相当多的人选择货币化动迁。今年1-9月共有22972户居民选择货币化动迁，占动迁户总数的46.61%，比去年同期提高近10个百分点，平均每户安置金额14.96万元，只要自己再拿一点，就能购一套比较满意的二手房。
3、上海购房需求呈现多元化格局。实力人士、“星一族”、“款一族”尽可能开着大奔去买豪华别墅。高级白领、私营业主则可以去买联体别墅、高级公寓。一般白领是成为普通商品房的消费主力军。而二手房的购买对象基本锁定工薪族，因此，二手房将会继续受到工薪族的青睐。
综上所述，上海房地产市场依然将呈现稳步发展的态势。时下，大家都很关心未来上海房地产价格走势。尤其是进入下半年以来，北京房地产市场出现近年罕见的低迷景象，价格下滑，销售量减少，原先下半年预定办五个房展会，黄了四个，令许多开发商和消费者措手不及。人们普遍担心上海楼市是否会步北京后尘，也有人分析上海楼市正在“筑顶”。笔者认为，上海的情况与北京有所不同。北京是中国的政治中心，全国各地驻京办事处，大大小小数不胜数，这些人的购房行为绝大部分是集团消费。此外，北京总体房价在全国是最高的，房价收入比约1：15，过高的房价抑制了消费。而上海一个龙头、三个中心的地位，其号召力并不亚于北京，500强纷纷入驻上海，许多国内著名大企业也往上海搬迁，甚至许多投资公司也迁往上海。其次，近年来上海经济增长在全国处于领先水平。“九五”期间上海GDP年增长保持在11.4%的水平，“十五”期间仍将保持在二位数的水平，尽管今年下半年上海外贸出口受全球经济影响较大，但从全国角度来讲，上海外贸出口情况还算是比较好的。三是上海房地产市场发展比较完善，市场运行比较规范，政策配套比较齐全，市场购房观念较新，金融支撑力度较大。总体而言，上海楼市仍可谨慎乐观。但是目前市场热衷于寻地开发，这一现象说明以后楼市供应量可能较为可观，还望众多开发商在乐观中保持一份清醒。
（上海社会科学院房地产业研究中心上海市房地产交易中心） |
