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^^^^^^^^^^^认清形势抓住机遇努力开创物业管理规范发展的新局面
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^（2001年11月16日）
同志们：
中国物业管理协会、浙江省建设厅、杭州市人民政府联合举办的“中国物业管理发展论坛”，今天在美丽的西子湖畔开幕了。我代表建设部对这次论坛会的成功举办表示热烈的祝贺，也借此机会向与会的各位代表、并通过你们向长期辛勤工作在物业管理第一线的全国物业管理行业广大职工表示亲切的问候。下面，我就当前物业管理工作讲几点意见，供大家参考。
一、物业管理的发展形势
物业管理在国外有100多年的历史，在我国，从深圳开始到目前，只有20年左右的时间。在七、八年前，对普通老百姓来讲，物业管理还是一个新名词，好多人还不知道这个名词。但是现在，物业管理已成为我国的新兴行业、朝阳产业。今天，1200多名代表从全国各地来参加这次论坛，探讨物业管理的健康发展，充分说明了大家对这个行业发展的关心。“九五”时期，既是我国房改的重要时期，也是物业管理发展的重要阶段。在此期间，中央以及地方各级政府相继出台了一系列政策措施，住房制度改革取得了重大突破。改革的深化，促进了住宅建设总量的持续增长，也为物业管理的发展创造了良好的机遇。1998年国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，系统地提出了加快改革现行住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制；通过竞争方式选择物业管理企业；建立住房共有部位、共有设备和小区公共设施专项维修基金；要求物业管理企业加强内部管理，提高服务质量，向用户提供质价相符的服务等重要方针政策，有力地指导和推动了全国的物业管理工作。
中共中央关于“十五”计划纲要的建议和九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》关于“规范发展物业管理业”的重要精神，进一步明确了物业管理的行业地位，并指明了发展方向。党中央和国务院也十分关注物业管理工作，江泽民总书记和朱镕基总理等中央领导同志多次指示要搞好物业管理，提高服务质量，扩大覆盖面。
随着近几年个人住房消费的全面启动，广大住户拥有了自己的产业，居民对住房问题的关切从有无转为大小和质量，继而更加关注环境和社区服务。同时，对保持房产和附属设施的完好，以达到保值、增值的观念也逐步树立，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素之一，物业管理为越来越多的人接受，其行业地位不断攀升，外部环境逐步改善。
自八十年代初深圳市率先引入物业管理以来，在二十年实践探索的基础上，近几年来全国物业管理工作在以下几个方面取得了进展：
（一）物业管理已经发展成为相对独立的新兴行业
据不完全统计，截止去年底，全国绝大部分城市已引进和推广了物业管理新体制。物业管理企业总数已超过2万家，从业人员已突破200万，形成了包括房屋及相关设施设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民服务、物业中介等系列的配套服务，物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上，发展成为和我国经济、社会协调发展、与广大人民生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。
（二）管理领域不断扩展，管理覆盖面迅速扩大
自1994年建设部下发《城市新建住宅小区管理办法》以来，全国有近万个5万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制，从根本上改变了新建小区面貌一年新、二年旧、三年破的状况。1997年开始，各地通过环境整治、完善配套、理顺关系、转换机制，在旧住宅区逐步推行物业管理，辽宁、山东、浙江、江苏等省这方面的工作取得了比较明显的成效。目前，物业管理新体制不仅在新旧住宅区全面推广，而且已被工业区、学校、医院、商场、办公楼宇等各类物业采用。近年来，国家机关、国有大中型企业以及军队后勤服务体制改革，也都与物业管理的推进结合。据统计资料反映，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30％，经济发达的城市已达50％以上，深圳等城市已超过95％。
（三）招投标方式得到推广，市场机制开始发挥作用
深圳市从1993年开始对物业管理项目通过招标和投标，选择物业管理单位。竞争机制的引入，推动了物业管理企业的优胜劣汰，加快了行业的整体进步。1999年建设部在深圳召开全国物业管理工作会议后，已有40多个城市开展了物业管理项目招投标活动，深圳20多家品牌企业进入了内地市场。
建设部在1999年选聘深圳万科公司进驻管理后，办公楼和部大院住宅区旧貌变新颜。湖南长沙市委、市政府办公楼通过公开招标，选聘了深圳深业集团物业管理公司进行管理，取得了较好的效果。南京国际会展中心的物业管理经过激烈的竞争，由深圳华侨城物业管理公司中标管理，一年来，管理业绩突出，受到各方好评。这次论坛会期间，大家还将直接观摩杭州经济适用房东新园小区的物业管理招投标活动。招投标方式的推广，促进了物业管理市场机制的建立，增强了全行业的竞争意识，推动了物业管理的市场化进程。
（四）社会、环境效益越来越明显，经济效益逐步提高
物业管理企业通过开展多项服务，使得房屋修缮及时了，小区环境整洁了，居民生活方便了，社区文化生活丰富了。
物业管理保安队伍协助公安部门维护小区秩序，对预防和制止刑事犯罪，以及防止可能发生的火灾、燃气泄露、爆炸等恶性事故起到了重要作用。从各地反映的情况表明，实行物业管理较好的小区，治安状况明显好于尚未实行物业管理的小区。
我国现阶段的物业管理尚属于劳动密集型产业，就业容量大。80％以上物业管理员工来自城市企事业单位下岗分流人员、部队复员转业军人以及农村剩余劳动力。因此，物业管理的推进，有效地支持了城市就业和再就业工程，对调整我国产业结构，扩大社会就业机会、促进第三产业发展作出了重要贡献。
从经济效益看，物业管理业创造的国民生产总值也在逐年上升，2000年深圳市物业管理年创造国民生产总值达40多亿元。居民接受物业管理服务消费支出的增长也对扩大内需，拉动经济增长产生了积极影响。
（五）立法工作受到重视，物业管理法制环境得到改善
近几年，我部会同财政部等有关部门先后制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《关于房管机构转制资金有关问题的通知》等部门规章和规范性文件。上海、广东、江苏、河南、广西、江西等20多个省市相继出台了物业管理条例。天津、南京、杭州、深圳等城市，主动邀请人大代表、政协委员视察、监督物业管理工作，听取他们对发展物业管理的意见和建议，如实反映物业管理行业面临的困难和问题，对加快物业管理立法起到了积极作用。
（六）物业管理协会开展了有成效的工作
中国物业管理协会运作一年来，积极配合政府参与《物业管理条例》的起草与论证活动，主动向有关部门反映行业的意见和要求；接受政府委托，开展全国物业管理示范项目的考评验收工作和国家一级物业管理企业的资质评审工作；
协会会刊《中国物业管理》已经顺利创刊，明年一月份起将正式发行；行业培训中心正式建立，对执业经理的培训和执业资格认证工作将全面开展；白蚁防治专业委员会已在建立行约、行规，推广合格灭蚁药品等方面开展了有成效的工作；
房屋安全鉴定专业委员会重组工作也已经完成。尤其应该提到的是，协会今年年初在全行业倡导大兴学习调查研究之风，攻坚物业管理发展难题，发起了这次“中国物业管理发展论坛”活动，共收到专题研究报告和论文280篇，对扩大行业交流，推动理论、政策和现实问题研究，促进物业管理健康发展起到了积极作用，收到了好的效果。我认为，中国物业管理协会成立一年来的工作是有成效的，已初步显示出新兴行业协会的生机与活力。
二、认真对待物业管理快速发展中的新问题
随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来。对此，我们要有足够的认识。
（一）物业管理的商品消费观念尚未建立
过去，住房都是单位所有，实行实物分配，由单位后勤来管理，社会化程度不高，专业化更谈不上。长期的计划经济体制和住房实物分配，单位包办管理的体制造成了居民对物业管理的商品消费观念得不到建立。1998年全国停止住房实物分配后，住房分配体制和供应体制发生了根本性变化，市场化程度大大提高。住房产权自有化是新体制的核心。广大居民拥有了房屋的产权，对房屋本身的商品属性概念已经确立，产权意识大大增强，但对物业管理的商品消费观念尚未建立，加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使很多地区普通居民住宅的物业管理长期入不敷出。如经济比较发达的江苏省，普通居民住宅区物业管理费为每平方米每月0.2～0.3元，不少物业管理企业亏本运行。这里原因很多，既有居民对住房的物业管理消费观念，也有老百姓的承受能力问题，还有好多配套改革没有综合考虑的问题。
管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。
（二）建设与管理职责不清，衔接不好
从全国看，大约有三分之一的物业管理企业是从房地产开发企业派生出来的，这种建管不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有根本解决。开发项目在规划、设计、施工阶段隐留下的问题，在居民入住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满。一些开发企业为了促进销售，追求短期效益，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理造成很大的困难和压力。这里有接管制度及管理合同不完善的原因，但主要还是体制上的问题。开发企业与物业管理企业的上下级关系不改变，这些问题就难以从根本上得到解决。
（三）相关主体间的法律责任不清
物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会及城市管理的方方面面。他们之间的诸多权利义务关系不清给物业管理造成困难。一是产权关系不明晰，比如一个住宅区哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，还没有明确的界定；二是法律责任不清，在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件，如丢车、杀人事件，物业管理企业要承担什么样的法律责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据；三是业主委员会作为经济合同的一方主体，是否具备诉讼资格；四是水电气等有关部门与物业管理企业的经济关系需要明确；五是公安派出所、居委会与物业管理企业在社会管理职能上的关系待理顺。物业管理是企业，不可能承担政府职能，公安派出所、居委会经费和办公用房应该由政府来承担，由财政来承担。
（四）企业经营活动不规范
一些物业管理企业忽视业主的权益，日常工作不能按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意。在商品房住宅区的物业管理中，个别企业巧立名目，多收费、少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，使矛盾激化。
这个问题也要分析原因，因为我们目前，好多物业管理公司是由房改所、房管所转制过来的，原来房管所的那一套作风、做法到目前还有很大影响。
（五）物业管理市场尚未形成
目前全国70％以上的物业管理项目由房地产开发企业派生的物业管理企业和原房管所转制的企业管理，市场还处在物业管理发展的初级阶段。近两年，一些城市开展的物业管理项目招标投标活动取得了一定的经验，但大部分城市还处于谁开发、谁管理，管理规模小、经济效益差的状况没有得到根本改变。管理资源没有流动起来，竞争市场没有形成，整体管理水平也难以提高。
（六）国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢
国有大中型企事业单位的存量房屋占我国房屋总量的很大比重，由于历史的原因，这些单位房屋管理体制改革具有一定的难度。近年来，石油系统、电力系统、邮政系统、高校系统、医疗系统都在推进物业管理的试点，有的已经取了经验，但总体上远远不够。其中主要问题是现有的后勤职工人员分流安置问题，这是制约国有大中型企事业单位推进物业管理的关键。
（七）房屋共用部位、共用设施设备维修基金管理不落实
建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，是一项十分重要的政策。但不少地方至今尚未建立起维修基金的归集、使用、管理制度。有的地方公房出售和商品房售后的维修基金管理各自为政，有的地方商品房售后的维修基金尚未建立。
有的地方公房出售时归集的维修基金已经被挪用，侵害了购房人的权益，给住宅共用部位维修和共用设施设备更新改造造成困难，对房屋安全管理带来隐患。
（八）行业队伍素质偏低
物业管理是新型行业，由于近几年的快速发展，从业人员大都来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，管理人员也缺乏正规的专业培训，物业管理学科近两年刚刚设立。随着房地产开发项目科技含量的不断提高和物业管理范围的扩大，物业管理人员无论在年龄、文化、专业知识、都不能适应物业管理发展的需要。
我国还处在社会主义初级阶段，建立和完善社会主义市场经济还需要时间。在计划经济向市场经济的转轨过程中，在物业管理的推进过程中，产生以上这些问题和矛盾是很自然的，说明我们这个事业在发展、在前进，我们要以积极向上的态度认真对待这些问题，以继续改革创新的精神解决好这些问题。
三、努力开创物业管理规范发展的新局面
随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也会越来越高。要使物业管理的发展与人民群众日益增长的物质文化需求相适应，必须牢牢把握以下两点：
第一，以“三个代表”重要思想为指导。总书记的“七一”讲话深刻阐述了“三个代表”重要思想的科学内涵，强调指出“不断发展先进生产力和文化，归根结底是为了满足人民群众日益增长的物资文化需求，不断实现最广大人民的根本利益”。“三个代表”的重要思想落实到当前的物业管理工作上，就是要进一步开创让广大群众满意的物业管理工作新局面，这是我们工作的出发点。因此，各级物业管理行政主管部门和广大物业管理企业要以“三个代表”重要思想为指导，努力推进物业管理的理论创新、工作创新和制度创新。围绕提供质价相符的满意服务，切实提高物业管理服务质量，让群众买房时放心，入住后舒心。
第二，深刻认识“规范”和“发展”之间的辨证关系。
“规范发展”是“十五”计划纲要对物业管理业提出的要求。
我们应该认识到：“规范”是“发展”的基础和必然要求，“发展”是“规范”的结果和既定目标。物业管理要在“规范”中“发展”，在“发展”中不断“规范”。实践证明，没有“规范”的“发展”不能持久，能不能做到“规范发展”，已经成为一个行业、一个企业、一个部门整体水平的重要标志。因此，我们首先要坚定发展的信心，物业管理在发展中产生和遇到的问题，一定能通过行业的进一步发展得到解决。
其次，要敢于正视和面对存在的问题，要清楚各自的工作和职责。物业管理主管部门要依法行政，加强对物业管理工作的宏观管理和指导，做好同有关部门的协调和合作，创造有利于物业管理发展的外部环境。物业管理企业要努力改变目前存在的管理工作不到位，服务质量不高，收费不规范等问题，切实提高管理和服务质量。物业管理协会要在制定行规行约，加强行业自律，建立行业自律机制，提高行业队伍的整体素质上下工夫，促进物业管理的健康发展。
近期，我们应着重抓好以下几方面工作：
（一）突出抓好立法，推进依法治业
目前，我们正在配合国务院法制办修改、论证《物业管理条例》。在修改、论证过程中，应当在遵循立法法的前提下，科学、合理地规范物业管理各方行为主体的权利和义务，着力于基本制度的建立。要贯彻“发展是硬道理”的指导思想，使《条例》成为物业管理发展的法律保障。与此同时，要抓紧起草与《条例》配套的部门规章，包括《物业管理招投标管理办法》、《物业管理接管验收办法》、《物业共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理业主委员会规则》等，尽快建立和完善有中国特色的物业管理法律体系。
（二）明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营
要逐步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，独立进入市场，独立承担民事责任，实施专业化管理，从体制上解决建管不分产生的弊端。
与此同时，要完善物业管理前期介入和接管验收制度，签订好物业管理前期协议和管理合同，通过制度的建立和合同的规范，明晰建管双方及业主三方的责、权、利，保障物业管理的健康推进。
（三）逐步提高消费能力，促进行业良性发展
目前，各地在制定物业管理收费标准时，延用政府定价方式，且主要考虑消费者承受能力，不能依照物业管理发生的成本，使得部分物业管理收费背离价值规律，影响行业发展。要通过宣传教育，进一步树立广大居民的物业管理消费意识。同时，要明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，从不同层次的社会经济条件和市场发育程度出发，根据物业管理的服务内容、服务质量、服务深度，制定收费的分类指导标准，方便消费者根据自己的消费水平选择相应的物业管理服务，充分体现市场的多样性。
（四）提高管理质量，规范服务收费
物业管理的服务与收费涉及到人民群众的切身利益。提高物业管理的服务质量，规范收费行为，是当前规范物业管理的重点。各级物业管理行政主管部门要采取有效措施，加强对物业管理服务质量和收费的管理和监督。物业管理企业必须改革管理体制，搞活运作机制，健全内部管理制度，增强质量意识，依靠服务质量求信誉、求效益、求生存、求发展。
服务质量的提高和收费的规范最终要依靠市场机制，公平竞争是法宝。通过物业管理项目的招投标和议标，业主与物业管理企业双向选择，有利于形成优胜劣汰的市场格局，促进企业自觉提高管理质量、规范收费行为；有利于造就一大批守信誉、重质量的品牌企业，带动行业的进步，推动物业管理市场的繁荣和发展。
（五）加强培训，全面提高从业人员素质
面对“知识经济时代”、“新技术革命”浪潮和中国加入WTO的挑战，物业管理从业人员只有树立新的思维观念和具备较高的综合素质，才能提高管理服务水平，才能促进先进生产力的发展。刚才，我们开会之前，看了杭州第二届人居展，杭州市政府这几年提出“住在杭州”的口号，住宅产业化水平提高很快，有的小区搞智能化，科技含量很高，这样的小区，没有高素质的管理人员就不行。要尽快与国际惯例接轨，建立和完善物业管理项目经理执业资格注册制度。
继续抓好多层次的物业管理人员培训，造就一支职业化的项目经理队伍。物业管理企业要抓好关键岗位和服务一线操作人员的培训和教育，提升员工的服务技能。
（六）充分发挥桥梁和纽带作用，提高“双向服务”的质量和实效
随着市场经济体制不断完善和政府职能的进一步转变，发挥各行业协会的作用就显得越来越重要。入世以后，行业组织的健全与完善，培育发展就成为与国际接轨，完善社会主义市场体系的一个非常重要的任务。中国工业经济联合会会长在《中国建筑业经济协会》成立20周年大会上讲话指出：
行业协会必须要明确和履行以下几项职能：
第一，代表职能，即代表本行业全体企业的共同利益，包括国有企业、其他非公有制企业；
第二，沟通职能，作政府与企业之间的桥梁与纽带作用；
第三，协调职能，协调同行业企业之间的经营行为；
第四，监督职能，对本行业的经营行为要进行严格监督；
第五，公正职能，受政府委托进行各项有关的认证工作。
建设部要从物业管理行业抓试点，充分发挥物业管理协会的作用，包括物业管理企业资质，执业经理资格注册下步都由协会来管，部里不管；
第六，统计职能，以前统计由部里搞或统计局来搞，今后行业统计工作逐步也要放到协会。对本行业的基础情况进行统计、分析和发布；
第七，研究职能，开展对本行业、各单位发展情况的基础调查研究，提出建议；
第八，服务职能，如信息服务、培训、咨询、展览、组织会议等，部里讨论凡是经营性的展览，部机关任何部门不能举办，政府机关举办的展览只能象“国有企业三年脱困展览会”这样的非经营性的带有政治性的展览，凡是经营活动，经营性展览包括培训，部机关任何司局不能办，可由协会办。
除了八项职能以外，可能还有很多职能，作为中国物业管理协会，是成立一年多的一个新兴的行业协会，如何把中国物业管理协会办成政府信任，行业满意，企业拥护的行业协会，就必须要努力搞好自身建设，充分发挥协会的桥梁和纽带作用，提高“双向服务”的质量和实效，这里面，我讲三点：
第一，要明确定位，必须要坚持“双向服务”，既要为政府服务，又要为企业服务，但重点是为企业服务，从而赢得政府的信赖，企业的拥护。这是评价协会是否搞得好重要标准。
只要我们能主动向政府有关部门反映行业的真实情况，提出有建设性的意见和建议，为政府立法和制定政策提供依据，这样就能为政府所信任。只要我们能发挥协会组织的优势，通过搜集信息，开展交流，提供咨询，集中培训搞好行业自律等手段为企业服务，为行业发展服务，为行业发展尽力，就会得到广大企业和会员单位的拥护，就会提高行业协会的威信和号召力。第二，要加强自身建设，随着政府职能的转移，行业管理的任务越来越重，我们要加强协会的组织建设、业务建设和作风建设，充分发挥协会的作用，就必须要加强协会的自身建设。
我们不仅要有一个具有公信力的、熟悉行业情况、热心为行业服务的会长，还要有一些来自企业，具有影响力的代表做副会长，共同组成一个坚强的领导班子和高效的秘书处班子，秘书处可以聘请一些年轻的、高素质的人员，努力提高办事效率。今后，协会领导班子中要逐步增加企业领导人的名额和所占的比例，要逐化弱化“官办”色彩或“二政府”形象。真正把协会办成企业协会，并逐步向企业办协会过渡。
第三，要搞好服务，我们面对入世以后的实际情况，要加快转变观念，转变工作作风和工作方法，帮助企业分析市场变化情况，尽快熟悉国际通行的市场规则，制定相应的应付办法，要加强入世后微观方面的研究工作。另外，可以通过提供信息、培训骨干、经营咨询、举办展览、组织交流等方式为企业解决实际问题，帮助企业来积极参与竞争，在竞争中求得生存与发展，企业是行业的基础，企业有活力行业才能兴旺。因此，我们讲服务，首先是要讲为企业服务。当前，我们的协会一定要埋头苦干，扎实工作，鼓足劲，抓实事，不搞花架子，抓住企业关心的难点、热点问题，每年要真心实意的为企业办几件事情，真正抓出成效，这样才能做到政府信任，行业满意，企业拥护。
同志们，当前全国物业管理的发展势头很好，城市建设包括住宅建设投资的不断增长，城市旧住宅小区整治改造的步伐加快，各行各业后勤保障服务体制的改革，以及西部大开发战略的实施，加入WTO和北京申奥成功，都给物业管理的发展带来了良好的发展新机遇，物业管理行业的发展前景是十分广阔的。我们要深刻领会和坚决贯彻“十五”纲要提出的“规范发展物业管理业”的重要精神，全行业上下积极行动起来，认清形势，抓住机遇，提高服务水平，扩大物业管理覆盖面。这里，我还要强调一下，不但新建住宅小区要搞物业管理，旧的住宅小区也要通过改造逐步实行物业管理，不仅是住宅要搞物业管理，医院、饭店、宾馆、学校、写字楼、商场也都要扩大物业管理。总之，物业管理市场前景十分良好，是个新兴产业，朝阳产业，具有广阔的市场前景和巨大的市场潜力，因此，要通过大家共同努力，把我国的物业管理事业推向规范发展的新阶段。 |
