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一、WTO对房地产中介服务市场及中介企业的影响
1、房地产中介服务市场将进一步扩大
房地产中介服务的内容很广，包括咨询、经纪、评估等。在中国经济进一步融入WTO世界多边贸易体系的过程中，国内房地产市场的逐步开放与房地产中介服务业的国际化将成为趋势。房地产中介市场的开放就是指房地产中介服务经营活动超越国界，业务活动从局部地区性发展为全球性。在这种开放市场条件下，既允许境外房地产中介机构与投资者进入我国房地产市场，也鼓励国内房地产中介机构更多地参与外国房地产业务，其具体内容主要会涉及房地产中介机构的国际化，房地产中介市场的国际化以及资产和收益的国际化。其中，房地产中介市场的逐步国际化是整个房地产业开放的重要组成部分，它是实现国内房地产市场与国际房地产市场接轨的关键。就国内市场而言，大量的外资涌入涉足房地产业，以及大量的外企在华置业，必将带动房地产业的发展，这就给房地产中介服务业带来了难得的发展机遇。无论是国外还是国内的房地产中介服务企业，都将面对一个更加广阔的市场。
2、房地产中介市场体系将进一步发展
建立和完善社会主义市场经济，必须培育和发展市场体系，逐步形成统一、开放、竞争、有序的大市场。加入WTO，国际市场对中国进一步开放，同时也意味着中国的国内市场进一步对外开放。按照WTO的要求逐步开放服务市场，必然会相应加快建立中国的金融市场、劳动力市场、房地产市场、技术市场和信息市场等。另一方面，WTO在法制的基础上建立了一套统一的市场规划和良好的市场秩序。中国在国际贸易中按照WTO成员国共同遵守的规范和准则进行市场活动，比如WTO要求成员国增加其政策的透明度和外贸政策法规的全国统一性等，必然对目前国内自成体系和按“条块”分割形成的经济格局产生巨大的冲击，这有利于打破房地产中介市场中存在的地区封锁、地方保护主义和行业保护，促进公平竞争，从而推动国内房地产中介市场秩序的整顿并促进统一的、规范的全国性房地产中介市场体系的建立。
3、房地产中介于市场机制将进一步完善
市场机制是指在市场上直接发生作用的价格、供求和竞争等市场因素相互适应、相互制约、自行协调、自行组织的有机统一。当前中国房地产中介市场中，市场机制还很不完善，机制运作不规范，价格住处系统不灵敏、不准确，乱收费、服务不到位、欺诈行为普遍存在。加入WTO，遵循国际市场规律，按照国际房地产中介市场的价格机制、供求机制和竞争机制参与市场竞争，加快建立主要由市场形成价格的机制，打破行业垄断和部门割据状况，消除不正当竞争，规范市场行为。
4、房地产中介服务市场竞争将进一步加剧
中国加入WTO后，逐步开放国内服务市场，这就迫使国内众多房地产中介企业按国际标准体系重组资源要素与企业结构，依据市场需求、价格标准与国际通行经营惯例来组织活动，学会按市场规则管理企业运作。外国房地产中介机构进入国内，在引进竞争机制的同时，又会给国内同行带来可借鉴的管理与经营方式，这将推进我国房地产中介市场的成熟与房地产中介市场国际化进程，为我国房地产中介市场与国际化进程，为我国房地产中介市场与国际房地产中介市场接轨创造难得的机遇与条件。由于国内房地产中介市场尚处于初级阶段，房地产中介服务机构与国外同行在企业规模、管理方式、运作技巧、服务水平，硬件条件等方面都存在较大差距，房地产中介服务市场的开放，不可避免地会给国内房地产服务业者的经营带来较大的外部竞争压力与挑战。那些非法纪营机构、实力弱小的企业、经营管理水平差的中介必然面临被淘汰的结局。竞争范围将不断扩大，竞争手段日益趋向多样化、科技化，竞争方式将由单纯的价格竞争转向非价格竞争，集约式竞争等多样化的竞争。
5、房地产中介市场主体呈多元化态势
中国市场开放之后，外国商品、外国企业大量进占中国市场。目前，世界排名前500家的跨国公司，在中国投资的已超过了80%。众多的外国企业来华抢占市场，形成了包括不同所有制形式的国内企业、不同外资形式的外资企业在内的多主体的格局，即国内市场主体多元化。当前我国市场上的洋品牌已屡见不鲜，并且在很多行业中处于领先地位。例如快餐市场上的“麦当劳”和“肯德基”；饮料行业的“可口可乐”和“百事可乐”；固体饮料市场的“雀巢”“麦氏”；洗涤日化品行业的“碧浪”“汰渍”“奥妙”；香皂市场的“力士”和“舒肤佳”；电信市场的“爱立信”“摩托罗拉”“诺基亚”和“西门子”。不难预料，房地产中介服务也面临着外资和外企的进入，市场主体将向多元化发展。实际上，目前已有一些外资中介机构进入中国市场，其发展势头不可小觑。例如“21世纪中国不动产”，其母公司Cendant Corporation是纽约股票交易所（NYSE）上市公司，是世界上首席的服务业销售公司，世界财富500强（FORTUNE500）之一。Cendant的房地产事业部是全球最大的房地产中介连锁加盟体系，所拥有的品牌CENTURY21不动产系统，被美国权威市场调查分析顾问公司棗威林国际棗评为全球知名度最高、涵盖地区最广、客户推荐度最高的房地产中介品牌。
6、房地产中介企业管理模式将受到冲击
中国加入WTO后，国内众多的房地产中介企业将直接面临国际竞争，对于一些企业深层次的管理和管理模式也将产生积极的影响。我国的房地产中介服务企业管理模式样差异很大。许多中介机构规模小、从业人员少，从业时间短，缺乏长期发展战略，管理方式简单，没有一个成熟的企业管理模式。有些机构脱胎于政府部门，企业的管理模式正处于探索时期，尤其是计划经济时代的管理模式根深蒂固，企业管理决策层高高在上，一级一级的主管部门设置非常不利于信息的反馈，也不适应企业进行较为快速的调整来应对整个市场的变化。在这种信息平台基础上，企业运作正常与否的预警系统基本处于停顿状态，在组织结构中资源（人、资金、技术）浪费极大。作为企业，房地产中介服务机构应该借鉴国外先进企业的经验，从多方面对传统制度、人才流动、股权配置、资源利用、经营战略、管理模式、决策体系等等。
二、新形势下房地产中介服务企业的发展策略
国内房地产中介市场国际化即将形成，市场主体多元化、竞争对手众多而强大已不容否认。面对新时代的市场竞争环境，国内房地产中介机构只有积极主动地迎接挑战，树立竞争意识，才能制定出科学而合理的竞争策略。
1、树立竞争意识
市场竞争是市场经济的内在要求。树立市场竞争意识、辩识竞争对手及竞争态势是有效竞争的必要保障。随着加入WTO这一目标的日渐逼近，政府还将进一步对外资企业实行“国民待遇”。国内企业与外资企业将站在同一起跑线上竞争。现阶段国内房地产中介机构所占据的优势主要是熟悉市场环境。若国内市场国际化这一客观现实，就难以准确辨识市场竞争者，也无从选择定点超越对象，更难以制定有效的经营战略和策略。
2、研究并灵活运用国际经营规则
国际经营规则具有通用性，它对于公平竞争，促进经济全球化发挥了积极的作用。企业在国际市场上开展国际竞争，必须要遵守国际市场经营规则。
具有丰富经营经验，先进技术设备的外国房地产中介服务提供的服务不仅弥补了国内有效供给的不足，而且还会刺激国内市场需求。单纯的国内竞争，转化为复杂激烈的国际竞争。面对强有力的国际竞争对手，要获得生存与发展，国内企业必须不断学习国际市场经营经验，增强自身的国际竞争能力。
由于跨国企业习惯于市场经济环境，熟知并善于运用国际经营规则，而这些经营规则约束下的企业经营行为又是社会公众与消费者所认可并愿意接受的，是保障企业竞争致胜的基本准则。所以，为了在竞争中获得有利的地位，国内企业必须学习、掌握并灵活运用国际经营规则。这也是企业自觉维护市场运行秩序的有效手段。
国内市场经营国际化已成为企业拓展市场的必然选择。适应这种国内经营国际化发展大趋势的客观要求，摈弃“我行我素”的行为，积极主动地按国际惯例、国际通行准则开展经营活动，是房地产中介服务企业参与国际市场竞争、提高自身市场竞争力的明智之举。研究利用中介服务国际惯例、通行准则是目前国内企业求生存、拟发展的当务之急。
3、加强与竞争对手的合作
虽然我国经济正在向市场经济过渡，但现阶段与发达国家中拥有多年市场经营实践经验的企业相比，国内企业严重缺乏市场经营经验，主要体现在经营观念滞后。许多房地产中介企业习惯于依靠政府部门，依靠地方保护开展业务，对市场经营环境、消费者需求等缺乏深入的分析与研究，更有甚者还采取一些非法手段。许多企业的时代感还较弱，缺乏创新意识，对市场环境的新变化缺乏敏锐的洞察力。这势必会使企业在未来市场竞争中处于不利地位，也无法满足消费者多种多样的需求。
市场竞争虽然是企业与竞争对手的利益分争，但这并不排斥与竞争对手之间结成同盟，实现双赢。鉴于我国国内房地产中介服务企业与国际跨国公司之间存在着较大的差距，向竞争对手学习、与竞争对手合作是极具有现实指导意义的竞争战略。近来出现了一种称为“特许经营”的企业发展模式，值得借鉴。特许经营是指特许者将自己所拥有的商标（包括服务商标）、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以特许经营企业的形式授予被特许者使用，被特许者合同规定，在特许者统一的业务模式下从事经营活动，并向特许者支付相应的费用。每一个成功的经营都遵循着相同单位循环：吸引顾客棗保留顾客棗继续成长棗吸引顾客，从而达到“占领最大的市场份额”这一经营目的，特许经营就是建立在这一循环基础之上的商业模式之一。然而，特许经营商业模式又具有独特的特点，从而形成了招募体系、加盟商管理体系、培训体系、支持体系、监督管理体系、视觉形象体系，也就是说七大体系有机组合和有效协调，共同形成了特许经营这一商业模式。国内房地产中介服务企业完全可以研究这一发展模式的可行性。
三、政府应采取的措施
1、政府部门应提高对市场的适应能力
由于市场经济自身存在缺陷，国家宏观调控成为现代市场经济的重要特征和组成部分。但是企业才是现代市场经济的运行主体，而政府的经济职能主要是调控市场、组织市场，不是在市场中而是在市场之上运行。加入WTO，要求我国的经济体制与国际规范靠拢、接轨，客观上要求加速政府职能和管理方式的转变，更多地运用政府过多干预的状况，真正实现政企分开。房地产管理部门或工商管理部门应意识到自身所处的角色，提高适应市场的能力，提高宏观调控的水平，增强服务意识。
2、加强房地产中介服务法律法规建设
房地产中介属于服务贸易。服务贸易的发展和市场都要依据严格的法律法规，特别是涉及培育和保护国内服务业都应有严格的法律依据。而我国目前服务贸易的立法工作还很落后，服务业中许多部门都无专项法律法规，房地产中介服务也是如此。因此，为保证房地产中介服务能沿着正常、健康的轨道发展，应加强对GATT、GATS、WTO有关条款原则的研究，尽快建立健全既符合本国经济发展目标又不违背国际法准则的法律、法规，制定经纪人、咨询师、估价师执业守则、职业道德标准，对房地产中介服务市场准入原则、房地产中介服务贸易的税收、投资、优惠条件等要以法律形式规定下来，以增加透明度，使房地产中介市场实现制度化和规范化。
3、建立和完善房地产中介服务管理体制
在对房地产中介服务人员的管理中，我国已经确立了房地产估价人员资格认证制度。自1994年深圳、上海开展了房地产经纪人培训、考试、认证制度以来，全国各地许多城市也都制定了房地产经纪人管理办法。目前全国约有房地产经纪机构2.5万个。但是，目前缺乏对房地产中介机构的统一宏观管理，关键是要建立科学的管理体制，确定统一协调的政策以及归口管理部门。因此，首先，要明确房地产中介服务的管理范畴，规划房地产中介市场发展战略，制定法律、法规，对外协调与其他国家的关系，落实有关服务贸易总协定的有关条款。其次，建立国际房地产中介服务管理的组织机构和协调机制，成立全国性的房地产中介管理组织。
4、加快房地产中介人才培养工作
目前我国缺乏房地产中介方面的人才，包括熟悉房地产中介的研究人员、企业家、律师、经纪人，估价师等。这是国际化经营的一个突出予盾。因此，建议在现有各高校各相关专业中加开国际房地产中介课程，培育熟悉国际房地产中介的复合型人才。同时，加强对现有人员的短期培训，让他们尽快了解和熟悉WTO的有关条款及我国房地产中介服务业面临的挑战和机遇，以适应未来市场竞争。 |
