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售楼合同不能包含物业管理的具体条款

2001-11-26 00:00| 发布者: ccbuild| 查看: 77| 评论: 0 |来自: 网络

简介:  在房屋预售前,发展商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,发展商在售楼时,可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释,以便增加该物业的卖点,也方便广 ...

  在房屋预售前,发展商可以与物业管理公司谈定前期物业管理协议,确定物业管理服务内容、方式、收费等事项。然后,发展商在售楼时,可以对相关物业管理问题作出必要的说明、解释,以便增加该物业的卖点,也方便广大购房者进行综合地比较、选择、决定。
  但是,发展商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中。发展商没有签订这种条款的主体资格,应当由物业管理公司直接与购房客户签订协议。
  这种情况目前是很普遍的,开发商都把物业管理作为一个很动人的卖点。所以在购房交易过程中,常常会对购房者许诺很多物业管理的具体内容,特别是一些缺乏专业素质的销售人员。当然,随着购房者的成熟,他们会把销售人员的这种承诺作为合同的有效要件签进合同中,而销售人员却并不知道他们所说的话是没有法律依据的。
  最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第七十一条规定:“行为人因对行为的性质,对方当事人,标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。”依据《民法通则》的规定:“对于重大误解情形,一方有权请求人民法院或仲裁机关予以变更或撤销,被撤销的民事行为从行为开始起无效。”同时,我国《合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……”
  实际的情况会复杂一些,大致有两种情形。
  第一种情况:如果物业管理公司在业主入住后没有变更,那么这时如果开发商的承诺没有兑现,则就可以按照上面的结果进行,如果开发商推卸责任,业主就可以追究开发商的责任。
  第二种情况:就是开发商指定的物业管理公司被业主委员会要求更换,这时,新的物业管理公司和业主是平等的民事主体,他们之间的权利义务关系与开发商没有关系,换句话说,开发商以前的承诺也与新的物业管理公司没有关系。
  我国有关法律规定,小区的物业管理公司第一年必须由开发商指定,但是如果业主委员会成立之后对物业管理不满意,经过业主大会的决议可以对物业管理公司进行更换,这里要明白的是物业管理与房屋买卖是两个相对对立的法律关系,前者是服务合同关系,后者是买卖合同关系,而物业管理中的费用、标准、服务内容实际上就是物业管理法律中的种种权利、义务、责任只能由物业管理公司予以确立。
  但不管怎么说,如果发展商在购房合同中承诺了物业管理条款、内容,而购房客户认为自己受误导而签约并遭受较大经济损失,则该客户可以要求撤销该购房合同,并退房退款。如果客户因此遭受损失,例如装修费等,则可以提出索赔请求。

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