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房地产业是国民经济的基本承载体?是在工业化城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业。由于投资周期长、风险大、关联产业多、相对滞后等因素的制约，房地产业又有其特殊性。房地产历来是政治风云、国家政策的测量器，政策波动、政治动荡、世界格局的变化都会对其产生影响；它又是国民经济的晴雨表，经济高涨，房地产会发展迅猛；经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。
自1979年中国房地产业态形成至今，其发展过程大致经历了两个阶段、五个周期。
1979年－1985年起步周期
这是我国房地产业发展的第一个阶段的第一个周期。
房地产业的周期一般为4—6年，周期内也有峰头—回落—波谷—高涨几种现象。这个周期中最高点是1983年，最低点是1985年。为什么会出现1983年的“峰头”现象呢？这和当时先后出台的一系列政策法规有关。1982年，宪法正式明确规定城市的土地归国有，城市土地的国有化，解决了城市土地各种所有制并存的局面，为统一土地归口管理和实行城市土地的优化配置提供了条件。从这一年开始，政府先后制定和颁布了房地产开发经营及其服务等一系列法律、法规400多个，初步形成了从中央到地方的房地产法律体系，为房地产业的发展提供了法律、政策依据、这标志着作为新兴的房地产业的真正起步。1985年的波谷是房地产业的一个自然现象，因为在房地产整个运作过程中有资金筹备、市场调研、户型设计、建筑施工等环节，这些环节的相互衔接有一个时段，反映到整体上来，表现就如同人的呼吸一样，“呼”的时候就“高”，“吸”的时候就“低”。
1985年－1991年复苏周期
这是我国房地业发展的第一个阶段的第二个周期。
这个周期内1986年为最高点，1991年为最低点。这一周期的房地产的走势依然受国际、国内世界格局和政治动荡的影响较大。东欧巨变、苏联解体以及国内政治事件的发生，不可能不影响到房地产的发展。所以这一周期的走势依然不强，到了1989年以后的1991年甚至跌到了十年间的最低点。
1991年－1996年第一个高速发展周期
从1991年开始，我国房地产业进入第二个阶段的第一个周期。
连续6年一个整周期都没有下跌，这在中国房地产发展史上是从来也没有的事，其中的原因是多方面的。90年代初，邓小平南巡讲话和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策后，房地产业进入了高速发展的时期，产业结构体制、运行机制和政策框架初步形成，房地产业以“新兴产业”（国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》中的提法）的姿态出现，并已经按照产业分工履行着社会职责?为我国社会和经济的发展作出了贡献。进入90年代以来，我国经济连年高速增长，增幅都达7％以上。房地产业的关联度高，房地产业的支撑点也多，高速增长的经济速度带动了与房地产有关行业的发展，与此有关的政府出台的一系列政策也同时支撑了房地产业的提升。一个在上面拉动，一个在下面支撑，房地产业还有不“飞”的道理吗？1992年是我国房地产业高速发展中最值得称道的一年，具体表现在：一是房地产开发量高速增长。年房地产开发投资额732亿元，比1991年增长117％；开发面积2.334万公顷，增长175％；施工商品房1.9亿平方米，增长57％。二是房地产交易活跃，房地产商品化程度有较大提高。三是房地产开发企业实现的利润和纳税额分别较1991年增长102.4％。四是城市住宅竣工面积达1.6亿平方米，创出了历史最高水平。
1996年－2001年调整周期
这是中国房地产业发展的第二个阶段的第二个周期。
在1992至1993年上半年房地产业高速发展的同时，也出现一些违背市场经济规律的现象。诸如盲目大量批地，造成土地资源浪费和大量农田的流失；炒卖房地产牟取暴利的存在，诱发资金不适当地流向房地产，助长了金融秩序的混乱；房地产开发规模过大，加剧了“瓶颈”行业的紧张，拉动着建筑材料等生产资料价格的上涨，从而引发房地产市场价格不合理的上升等等，使房地产业的发展带有“泡沫”性质的虚假繁荣。
1993年6月，国家及时地对房地产实行宏观调控，重点是调控开发规模，调整投资结构，规范市场行为，调节收益分配，清理整理房地产开发企业。按国外一些房地产大公司的说法，当时中国的房地产市场是“军阀混战”。据统计，最高时期?全国共有房地产企业22287家，平均资产不足1000万元，具有一级资质的只有1.44％，二级资质的12.9％。由此可见我国房地产的整体素质亟待提高。
我国房地产业从1992年高速发展，到1997年跌入低谷，再进入1998年、1999年低水平波动，已有7年时间。随着市场机制的逐步建立、竞争环境的日益改善，我国房地产业发展运行质量不断提高。目前应该是进入新一轮发展周期的上升期，如2000年“国房景气指数”的总体景气水平明显高于1999年，2001年上半年的景气指数又明显高于去年同期。
2001年以后第二个高速发展周期
2001年以后中国房地产即将进入第三个阶段第一个周期，我们把这个阶段称作“相对成熟”的发展阶段。
通过以上分析可以得知，每一个“波谷”之后就会有一个“高涨”期，这种“高涨”又会随着当时的政治、经济、国际、国内、宏观、微观等因素而有所变化；有时表现得“疲软”后劲不足（1985－1986年），有时表现得“坚挺”持续上扬（1991－1996年）。
2001年以后房地产走势经过几年的相对平稳的发展时期后，又会怎样发展？让我们拭目以待！ |
