上海楼市出现泡沫征兆

　　近日，21世纪经济报道撰文惊呼“上海楼市滑坡”。文中指出，上海写字楼市场已经出现了不可忽视的下滑。据戴德梁行的数据，今年第二季度高档写字楼吸纳量锐减，需求量下降幅度达42.5％，已降至2000年第一季度以来的最低点。在虹桥地区，由于近期9万平方米大型写字楼的进驻，使该地区甲级写字楼积累供应量已超过60万平方米；第三季度其空置率高达33％，租金也大幅下降。在住宅市场，近一两个月也出现了房价增幅放缓的迹象。
　　这是自1999年11月住宅售价开始回升、2000年6月办公楼售价开始回升以来，上海的房地产市场新“景气”以来，写字楼需求量萎缩和住宅房价增幅放缓第一次同时出现。而作为标志的中房上海综合指数也从此以后月份的11点连续两月下跌至9月的两点。东方海外房产集团市场策划部总经理张永顺也预测，从今年3季度到明年3季度，上海房地产市场将会出现大调整，由于价格的相对走低，一些中小企业将出现积累供应量的情况。
　　在浦江两岸，共有大大小小4000多家发展商在圈地上项目。他们纷纷看好后市，认为上海的房地产市场至少还有3－5年的上升空间。这样的判断基于诸多“空前”利好：政府出台的许多刺激房产的政策作用显现，如上海的退税政策、放宽银行按揭贷款、内外销房并轨等等；市民蓄积的购房能力开始释放，许多人开始改善住房，第一轮已经改善住宅的人进入了第二轮改善；存量房交易大幅上升，二手楼成交量迫近一手楼市场；政府推行旧城改造和郊县农民城市化。
　　但是，在存量房交易中，只有不到25％是二手房。这说明大多数新购房者更看中过了预售期的存量房，而不是预售房。这可是那些紧盯“内需”的开发商所不愿意看到的。至于有关政策，能在多大程度上刺激楼市跟上投资的速度？
　　戴德梁行总经理张国正认为，开发商必须对市场保持审慎的乐观。
　　1992年时期，经济的快速增长使各方对房产需求猛增，于是出现投资大量进入和价格成倍增长的景象，许多人没有很好研究需求就盲目地圈地盖房，认为肯定卖得出去，大量的炒作更加速了价格的飙升。但是1993年后的银根紧缩、国际资本流向美国以及东南亚金融危机等因素的出现，导致需求不旺，最终促成泡沫的形成。如今的热潮和当年的情形何等相似。在“双萎缩”的情况下，大量楼盘持续激增，如果再出现楼盘波动，一波由写字楼市场下滑而引起的行情是否会引起多米诺骨牌效应呢？