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本期嘉宾：
亚运新新家园总经理张斌
中原物业顾问有限公司副总经理李文杰
国家住宅与居住环境工程中心总建筑师开彦
欧德企业集团总裁闫培金
北京利宽广告有限公司总经理申艳
购房人刘宏诚
主持人：唐亮、李海霞
政府应有所作为
主持人：入世对政府的职能管理和国际接轨的挑战最大，包括权威人士指出，入世后政府应强化服务功能，最大限度地淡出市场。
张斌：入世后，政府会减少对市场的干预。另外，法制也会越来越透明。从国外政府来说，一般都是备案制，而非我国的审批制。因为审批制政府也要负一定的法律责任。
李文杰：入世后，政府的转变包括三个方面，政府的效率最重要。以二手房为例，政府制定规则应适应市场，并及时进行调整。北京情况比较复杂，涉及到市场、中央单位和驻京部队等单位要协调。今年二手房几千套的交易和外省市十几万套的交易量形成鲜明的差距。二手房有很大的变现能力，老百姓不把固定在旧房子上的钱取出来买新房子，二手房不启动，一手房市场也很难真正火起来。另外，政府在个人所得税和出租税、手续方面相对上海等地滞后。
WTO猛推住宅市场
主持人：狼来了，许多大型跨国公司要进来，许多境外资金会冲击市场，影响是深远的、渐进的。国内企业要吃苦头，在竞争中失利。各位对此怎么看。
开彦：我国入世后，国外先进的生产技术、优良的产品必然进入我国，对住宅建设形成一个猛烈的推动。一是我国的技术基础和标准规范与国际的差距会显现出来，这将促进我国住宅规范标准的编制体系和编制方法向国际化靠拢。二是先进的工业化和集成化生产技术，将随之而引入，必然带动我国生产技术的提高。三是住宅部品的生产管理体制的引入将带动我国部品生产状况的变革。国外先进国家大多实行部品认证体制、编制通用产品目录，实行产品分类，对规范市场、引导开发、提高质量将起到重要的作用。四是大量的建筑师技术设计人员涌入，不仅带来了先进的规划设计理念和先进的社会化专业设计分工，而且会对前期的项目策划工作、中介工作、保险银行业的投入产生重大的影响。
张斌：从百姓来说，入世是有百利无一害。而政府相关垄断部门如银行、电力等方面工作急需改进。现在银行贷款给客户后，为规避自身风险，向开发商收取保证金，如贷款给客户100万元，他要扣10万至20万元。如果4年限制期过后，外资银行一旦进来，引入竞争，服务不好将失去客户。
刘宏诚：入世后，游戏规则还有很大差距。如果贷款买房银行收取保证金，客户肯定不会买这所房子，因为银行都对项目没有信心。政府有意“不作为”。房子升值与否，不看一级市场看二级市场。北京二级市场大量上市，将冲击一级市场。加入WTO无论从地产业来说，还是从买房人来说，影响是长期深远的。短期看，不要犯申奥后盲目乐观的错误。本地市场如果浑水一片，外资不敢盲目进入。政府如果在验收中盖章，如果房子出了质量问题，也将要负相应的法律和经济责任。到今天楼市纠纷不断，有开发商欺诈因素，有买房人偏激的因素，政府也应反思管理的发生根源。
洋设计不可怕
主持人：现在楼市中高档项目聘请洋设计的现象十分普遍，入世后情况会怎样。
李文杰：由于规定，施工设计还由本地设计师设计，方案设计许多都拿到境外。方案设计上，境外设计与本地设计最大的不同，就是尊重客户的使用需求。当地人需要多大房间，在功能上有什么需求；区域划分上保姆房，客厅与餐厅的关系、人性化的需求；国内设计师以上弱一些，他的强项是如何出面积，经济性很强，功能划分上考虑得少一些。
主持人：据了解，有不少项目打的招牌是洋设计，实际由本地设计师来执行。
李文杰：确实有以上现象，但是境外设计许多是出设计思想、功能划分，但不了解我们的设计规范，政府很难批。北京规划的可协商性差，这需要本地设计师来消化。政府许多规范比较陈旧，限制了许多洋设计的发挥，这倒是应该进行调整的。
张斌：入世后确实会给本土设计带来冲击。目前境外设计师方案费占到设计费的30％至50％。现在国内项目与国外设计所通过传真、电子邮件等往来，加大了设计周期，增加了设计成本。入世后，国外建筑设计事务所在国内开办分支是件很平常的事，洋设计也不再是个卖点。包括建材等入世后，关税降低有利于房屋品质升级，成本降低。
刘宏诚：洋设计也要注意北京古城整体风貌的保护。
各自的经怎么念
主持人：参加入世的专家认为，入世简言之就是八个字：“市场经济”和“开放市场”具体到各位，所代表的行业，在入世后面临哪些挑战。
申艳：入世后，国外竞争不会马上来到，国内公司急需做的是增强自身实力。现在广告本土化属性很强，
好的广告要和本地文化紧密结合。广告公司要做的是发掘地产项目的精神内涵。入世后，同业之间的竞争会更激烈，广告公司也应向专业化、分工细化的方面发展，万能式的广告公司越来越少。跨国公司对人才的争夺更超过以往，也是对国内公司的挑战。
李文杰：我们一直面临的都是世界级的竞争，如戴德量行、仕邦魏理仕等。市场上的境外中介顾问公司在入世后，服务业逐渐放开，境外公司在市场比例上可能会变化，最大的好处就是随着市场竞争的激烈，代理的份额会提高。开发商愿意用更多的钱做项目前期的调查与定位。销售的市场分工、策划、市场研究是重点。对于我们代理的高端产品———写字楼市场，入世是绝对的利好。闫培金：房地产业是一个资金密集型行业，外国资本因拥有资金而可以大面积成片开发，使成本下降，竞争力不可小视。在材料方面，会有更多的国外产品、成熟的市场销售和管理经验进入中国，和本土的材料供应商竞争；对于装饰公司而言，拥有更为先进的设计理念和严格的管理制度的国外装饰设计公司也会到中国来找生意。在入世的强大压力下，要想求生存、求发展，就必须调整产业结构和市场运行模式，以增强我们的整体实力与竞争力。我认为，最有效、最快捷的做法是“自我完善”和“纵向联合”，即企业自身的管理与市场运作必须与国际接轨，然后在此基础上，开发商、装饰公司、材料供应商共同结成战略合作伙伴，以市场为导向，以经济利益为纽带，共同搭建一个市场战略研究平台、一个信息交流平台、一个市场企划推广平台、一个培训管理平台，实现强强联合，做到资源互补，利益共享，降低成本，增强竞争力。
刘宏诚：从买房人的角度看，北京的广告制作不比境外的差，国外广告讲究的是真实，不像北京的广告概念英文满天飞，国人不明白，洋人也看不懂。
张斌：入世后，各种先进的技术、理念、高档建材会降低产品加速产品升级的潮流，降低升级的成本，对客户无疑是好消息。由于房地产项目开发周期比较长、地缘性强、文化差异大，国外公司直接进入可能性不大。比如，外国人对我们常见的边设计边报批边施工的三边工程很不理解，当然这也是我们入世后应当改进的“国情”，但境外大机构带着资金和先进的开发管理经验进入是较现实的模式。市场经济的实质是谁掌握市场规模、谁掌握客户资源谁就会主动。另外，国内企业急需进行制度建设，不能因为一个经理的变动影响整个公司的运转。
主持人：入世，对老百姓来讲，更实惠的是希望以更少的钱，住上更大、更好的房子。
刘宏诚：老百姓最希望的是房价降下来，对于有规模的开发商，房价降，规模上去了，利润不见得会少，对空手套白狼、扰乱市场、不按规矩交房的开发商，市场将会大浪淘沙，肯定是好事。市场秩序好了，房价处于合理水平，买房人信心足了，对市场是长期利好。 |
