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不少媒介的观点，经过几年的消化，大量建造于九十年代初的存量写字楼空置率已大大下降，实际上市场这只“无形之手”帮助实现了写字楼市场的软着陆。近期来，乘着华商大会的东风，大批写字楼又争先恐后开盘，大有此时不上更待何时的意味。写字楼真的热起来了吗？
正好一些圈内的朋友在探讨，写字楼和住宅的市场推广有哪些不同？我当即的反应就是——原来问题出在这里！原来不少业内人士都认为写字楼市场和住宅市场基本上是一回事，只是某些环节在操作上有差异，难怪这次“写字楼热”总感觉有点牵强。
从做策划的角度来看，这轮关于“写字楼热潮”的炒作表面上是有点操之过急，但实际上是大家都忽视了写字楼市场本身的特征或者叫差异性，可以看出参与炒作的各路英雄过于依赖当年炒住宅的经验了。与住宅行业相比，写字楼在许多关键点上是有很大差异的：
首先，写字楼的建设周期至少比同等建筑面积住宅长30％，一般而言，一座大厦主体封顶时，工期和投资尚不到三分之一，加之电梯、中央空调、暖通等大型设备安装复杂、外立面和顶部装饰都较之住宅复杂得多，而且越是高级写字楼，交付标准就越高，目前甚至有的项目已经考虑到为业主配备大型计算机的冷却系统了，写字楼里每条线路都直接关系到业主公司的事业发展，因此写字楼的设计和施工就更加马虎不得。
其次，写字楼的销售周期要比住宅长得多。一方面写字楼的价格相对较高，面积也较大，高档地段的一个单元价值量总在百万元上下，南京城里能一掷百万金的公司也并非到处都是。一般情况下，一个5万平方米左右的住宅项目如果运作正常，大约一年半可以清盘，而同等规模的写字楼就需要三年左右。此外银行对于住宅和写字楼的贷款政策也不一样，目前写字楼买家只能享受最高六成十年的贷款，门槛稍微高了一点，而且仅限个人申请。
其三，与住宅相比，写字楼的需求弹性不大。就是说即使写字楼大幅度降价，没有需求，但愿意去捡这个便宜的人也不会多，而住宅如果房价一降，马上更加兴隆；所以写字楼市场很难出现抢购一空的情况。此外，在住宅市场能收到奇效的一些促销、概念等噱头，在写字楼市场使出来，威力总要减弱一些。
其四，写字楼市场对经济环境和社会环境的敏感程度大大超过住宅市场。比如明年南京地铁全线开工、新街口封路这件事，对写字楼市场的影响就肯定比住宅市场多，股市冷暖也是重要的因素。
其五，南京的地域文化造就了独特的企业发展观念，重实惠、轻形象是不少南京企业的做法，大家对“公司形象”看得没有“个人形象”重，所以不少老板住别墅、开房车，但公司却和“住家户”挤在一起，所以南京不少写字楼在规划和设计时必须考虑到“实惠”。
其六，南京的招商引资、对外开放，写字楼市场的得益似乎还不如住宅市场。很简单，南京多来几个外国人，就需要多几套住房，而且还是高档住宅，而他们不见得就需要高级写字楼——到目前为止，南京的外商投资企业还是以生产型为主，服务贸易领域的外商还不多见。
如此看来，写字楼项目的运作难度好像远比住宅项目大——至少是投资周期长，难以赚到“快钱”，但是有一点，也是写字楼项目与住宅项目不同之处的“其七”，能举一反三，超过以上六条“不利因素”的总和——那就是：写字楼项目具有双重目标市场“租赁市场”和“销售市场”。现在的住宅项目虽然容易做到短平快，但一旦失败，往往“不得翻身”，写字楼项目就不同，因为在前面提到过的“对经济环境和社会环境的敏感性”，写字楼项目的机会往往也较多，当然风险也相对较小，唯一的问题就是——开发商能否有足够的实力运作一个投资回报周期很长的项目？在上海，敢于投资开发高级写字楼的都是九龙昌、新兆基、和记黄浦、中信泰常这样富豪级的大牌公司，总结起来，如果说住宅项目适合各种开发商，那么写字楼项目只适合真正有实力、有名声的大企业。 |
