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业主委员会成立难的问题
业主委员会由业主大会选举产生，并由它选聘物业管理企业，经业主大会同意后签署物业管理委托合同。总体上这是正确的，但具体操作实施有较大难度：一是业主大会很难有过半数的业主到场；二是大型住宅小区业主上千甚至数千，就算有50％的业主到会，也没有够大的场地。因此，许多物业交付使用实施物业管理后，业主委员会迟迟成立不了，没有一个机构代表业主的利益，去监督物业公司的行为。物业管理公司继续与开发商签订管理合同。如果物业管理公司素质不高，管理不规范，就会容易损害业主权益，造成投诉。
业委会成员损害业主利益和干扰物业管理公司正常管理
一些业委会成员甚至找物业公司要好处，或带头拒交管理费、水电费，随意炒物业公司。有些业委会内部分为两派，或两个塔楼各成立一个业委会，或住宅、商场各成立一个业委会等等。
物业管理公司行为不规范，管理不到位
一是收费高服务不到位。如天河北某住宅区，高层住宅最高收费达5元／平方米，而服务内容少、态度差，收费没有依据，后在业主委员会抗议下逐步下调，到业委会辞退时又提出低于成本价的1.5元来进行不正当竞争；二是与开发商一起，事先未约定明示，在交楼时收这样那样的费用，否则不给钥匙，即使有部分费用是合理的，也导致投诉和争执；三是一些未取得资质的公司和开发商下设的管理处游离资质管理的轨道之外，管理不规范，由于面广量大，制止的难度也很大；四是物业公司被业委会辞退后拒不移交管理权，声称业主欠交几十、上百万甚至上千万的管理费，新的物业公司难以进场；五是公用水电分摊费差额过大，业主认为物业管理公司在二次供电中多分摊电费，或将已缴交的电费挪用，造成纠纷和投诉等。
开发商违规和商品房质量差导致投诉
表现在：将未经验收合格和不符合预售时约定的住宅物业交付使用，有的还在使用临时水电。如广州的某花园，在交楼时是临时用电，户均容量不到1千瓦（正式用电4千瓦以上），也就是说，每户只能用一部空调或电饭煲，夏天经常跳闸或烧坏电器，业主多次集体上访；工程质量低劣、质量通病较为严重。2000年消费者委员会收到的1700多宗有关投诉中，质量投诉最多，达560宗；分期开发建设的住宅小区，配套设施迟迟未能全部建成，业主认为货不对板而对正常的物业管理不配合，这些开发商遗留的问题在物业管理阶段暴露，导致物业公司代人受过；许多房改房未按照规定
投入必要的资金进行整改，缺乏必要的物业管理条件，许多物业公司不敢涉足。
业主拒交管理费
部分业主期望值较高，一不满意就拒交管理费，导致纠纷投诉，总以某些借口拒不交费。如小区开饮食店有噪音、污染，小区配套设施不齐，与开发商有纠葛未处理而不给开发商下属的物业公司交费等，有的甚至连物业公司代支的水电费也不交。还有开发商未售出的空置物业也不按照规定交费。据广州市估计，有20％的业主欠交物业管理费，受影响的物业公司达60％。
解决物业管理市场存在问题的意见和建议
完善物业管理法规，依法规范物业管理市场
1、提请省人大修改完善《广东省物业管理条例》。从《条例》实施两年多来的情况，有如下几方面要进一步明确和加以规范。一是业主委员会的成立问题，应明确业主大会的召开可采取多种形式，如可采取业主代表大会形式、书面召开业主大会形式等，使物业交付使用后尽快成立业主委员会；二是加强对业主委员会行为的监督，增加约束业主委员会行为的内容。如规定业主委员会候选人的基本条件，明确那些重要事项必须经业主委员会同意，业主委员会选聘新的物业管理公司要经业主大会同意，业主委员会成员有违规行为如何处理和撤换等等，三是进一步明确业主有缴交管理费，业主委员会有督促业主缴管理费的义务。业主公约中应有业主拒交管理费时可采取的措施。可能的话，要规定业主可在什么情况下不交管理费，不能随意不交管理费等等；四是在《条例》已明确业主委员会可选聘物业公司的基础上，进一步明确物业管理权的移交和相关衔接问题；五是增加物业公司违规和损害业主合法权时如何处罚的措施，依法规范物业公司管理行为。
2、进一步探讨物业管理服务费实行综合计费的可行性，在全省实行物业管理服务费综合计费的办法，不再单独计收公用分摊水、电费等。
3、探讨改革“谁开发，谁管理”的物业管理模式的可行性，除规模较大的楼盘外，规定开发商不得自行设立物业管理公司管理自己开发销售的楼盘。
加快物业管理市场化的进程，建立优胜劣汰市场机制
一是组织深圳、广州市对口“扶贫”————选派一些水平较高、实力较强的物业管理公司对粤北、粤东、粤西边远山区城市较大的住宅小区进行指导、帮助，在当地创建1——2个省优物业管理示范项目，实现零的突破；二是推进珠江三角洲城市物业管理市场化进程，要求这些城市年内进行1——2次面向全省的物业管理招投标，引进新生力量，促进当地水平提高。
实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创造自己的品牌。
通过扶持大型管理公司，淘汰规模小、管理差的物业管理公司。 |
