|
一、住宅产业社会化
随着我国住房制度改革的不断深入，住宅商品化、货币化、市场化程度不断提高，必然导致住宅生产规模的扩大和住宅业社会分工的发展，使住宅市场由狭小的地方市场发展成为统一的国内市场，并渗透和拓展到国际市场。于是住宅的生产、分配、流通、消费将在更大的范围内联结起来而形成一个有机的整体。21世纪的中国住宅产业，将会步入社会化发展。
住宅业社会化，是指住宅生产、流通、消费的社会再生产过程的社会化，包括：住宅生产、分配、流通、消费的个性化。
二、住宅生产现代化
住宅生产现代化是一个涉及到住宅规划设计、部件生产、施工安装、建材物流、装饰装修等多方面协作的系统工程，不仅具有高新技术，而且需要所涉及行业的相互协调。21世纪是知识经济的时代，是以高科技为支柱，对知识资源的占有、配置、生产、使用为重要因素的经济时代。对于住宅的生产来说，必然会出现新型结构、新型墙体、新型防水保温隔音材料、高科技安全防范设施、智能化设施、新型通讯及快速数据传输设施、新型生活能源等，使住宅的生产呈现出以下特征：1、住宅品质全面改善；2、住宅生产效率大幅度提高；3、实现住宅生产的工业化和标准化；4、完善的住宅质量监督体系和保证制度。
三、住宅产品绿色化
所谓住宅产品绿色化，是指不仅能够充分利用自然资源，而且基本不触动生态平衡的一种环保住宅。绿色化住宅是以有利于人体健康和环境保护为目的，以节约能源和资源为宗旨，把居民奉为上帝，美化了人们的生活空间，提高了人民的生活质量和工作效率。绿色住宅将“环保”、“生态”理念融于住宅建设中，随着中国“绿色住宅”认证制度的即将推行，标志着21世纪中国住宅发展面临着一场绿色革命。
根据发达国家住宅产品的绿色化进程来看，21世纪中国绿色住宅主要有以下几种类型：
1、生态住宅。这种住宅的墙壁隔热性能十分优良，它的热能来源于阳光、人工散热以及用户使用家用电器的热量，室内用电来自于阳亭上的风力发电机和太阳能电池。用水则来自屋檐流下的雨水，并将雨水蓄存在地下室，使用时加以过滤。这种生态住宅节约了电能和水，不仅充分利用了自然资源如阳光、雨水等，保护了大自然，而且有益于人民生活和身体健康，使人们更加高质量地生活和工作。
2、太阳能住宅。这种住宅能把阳光转换成电能，即将太阳能电池直接嵌入到住户墙壁和屋顶内，将白天产生过剩的电能储备起来随时使用。由于太阳能电池价格较低，建造太阳能住宅在日照充分的地区具有极好的发展前景。
3、植物生态住宅。这种住宅按照植物生态建筑建造，种植大量植物以维持生态平衡，并和居住空间融为一体。墙壁用木材，居室里用麻织地毯，沙发面料均采用全棉布料，家具采用原色木器家具，不喷任何涂料。另外，植物生态住宅还修建了绿色的生态化公路，种上高耸的林木和繁茂的花草，不仅减少了空气污染和噪音，而且也减少路面对太阳光的反射，令人赏心悦目。
4、环境生态住宅。这种生态住宅，由风车发电，由太阳能供热，居民使用的温热水直接由大楼外侧的太阳能集热器提供，晴天或阳光照射时，太阳能集热器可将水加热到沸点，下雨天也可加热到35℃。每户家庭的阳台上都设有垃圾处理机，将生活垃圾处理成植物园的肥料。停车场的土地以透水性能好的7昆凝土建造，平时将雨水存留于地下，与树木形成一种供水循环系统。这种环境生态住宅使人们感到生活在大自然的氛围中，远离垃圾、噪声，而且可使每户居民节约煤气和电费，方便了人们的生活。
四、住宅设计人性化
“人造住宅，住宅育人”，体现了中国21世纪的住宅设计不仅需要极好地满足人们生理、心理的要求，而且还要周密而悉心地考虑人们的居住生活行为规律和生活特征，使住宅成为每个家庭、每个人愉悦身心的场所。
21世纪，人们对于住宅的需求，将从“生存空间”向“质量型生活空间”和“享受空间”转化，使得住宅设计重视人的生活质量要求和享乐权而体现以下特点：
1、居住行为的“公私分区”。家庭的居住行为可分为公共生活行为、个人生活行为和生理生活行为三个部分。公共生活行为包括家庭的团聚、会友、观看电视、娱乐、就餐、家务等。公共生活空间代表了家庭的文化特色，反映了家庭的共同生活习惯，是面向社会的、交往的空间。个人生活行为包括睡眠、休息、学习、兴趣、着装等。个人生活空间是培养个性、滋养兴趣、修身养性的地点，相对要求私密和安静。生理生活行为包括便溺、洗浴、化妆、洗面、洗衣等。生理生活空间是必备的私密空间。住宅设计将根据各功能之间的联系，充分体现三类生活空间的明确空间关系，进行“公私分区”，使各种居住生活空间的生活行为适得其所，而获得最佳的居住空间效用。
2、室内装修设计体现个性美、和谐美和整体美。住宅室内装修将根据主人的职业特点、生活习惯、性格爱好、文化素养、审美情趣及民族风俗有所不同，充分展示居住者的个性。室内的各种陈设，不是只讲单体美，而是讲究整体效果，诸如彩电的款式，冰箱的颜色、门窗的造形、家具的质感，都力求协调一致，达到和谐美和整体美的效果。
3、住宅的无障碍设计。适合残疾人和老年人居住的住宅，是体现对“人的最大关怀”。除了在特殊的专用住宅中，体现对特殊人群的需求以外，普通住宅将会广泛实现无障碍设计。
4、住宅设计的潜伏性和超前性。依据马斯洛需求金字塔理论，居民的需求将会随着社会的发展而不断地向更高层次发展，所以住宅设计既要满足居民的现实需求，又要预计未来的需求变化而使设计具有一定的弹性和超前性。如在住宅设计时，考虑私车泊位、功能预设、分质供水、纯净能源等，以动态的观念、发展的眼光看待住宅功能，注重潜伏设计，以适应家庭现代生活的发展。
五、住宅设施智能化
住宅设施智能化系统是将建筑技术与现代计算机技术、信息与网络技术、自动控制技术相结合，将住宅的安全防卫、物业管理、多元信息服务与管理、家庭办公等设施与智能化系统集成，为居民生活及住宅的管理与服务提供高科技的智能化辅助管理手段，提高住宅的功能和性能，以期实现快捷、高效的超质服务，为住户提供更加安全、舒适的居住环境。
住宅设施的智能化具体体现在以下几个方面：
1、舒适、安全、方便的居家环境。电视监视、电子巡踪、防盗报警、火灾烟感、求助呼叫、指纹识别、“三表”出户、IC卡计费，等等。
2、快捷准确的内外信息交换功能。IP电话、可视电话、E-mail电子邮件。
3、丰富多彩的高质量文化娱乐设施。VOD视频点播、掌上电脑、数字电视、家庭网络快车、机顶盒等信息家电。
4、多种教育和家庭服务项目。Internet网上冲浪、软件下载……鼠标；点、邀游全球。那时候，人们可以在家办公，实现无纸化办公；在家上学，上没有围墙的大学；在家受教育，接受远程终身教育。
六、住宅规划科学化
21世纪的住宅规划，越来越受到社会、经济、文化、科技等领域变革的影响。住宅的规划与设计将因更具有超前性和科学性，而实现理想的人居环境，其具体表现在以下几个方面：1、住宅用地趋于合理化。2、住宅日照间距将得到充分满足。3、住宅室外环境规划趋于优化。
七、住宅选址郊区化
根据现代居住观念的变化和发展，居民在选择住宅时，都非常注重住宅所处地域的自然环境，崇尚亲绿、亲山、亲水的心理，使得住宅选址郊区化具有许多不可比拟的优势：
1、郊区环境美、空气清新。城市郊区具有良好的生态系统，拥有森林、农业、果园、苗圃、河流、公园、林荫道、绿色植物等自然要素和人工要素。并且市郊工业污染最轻或无污染，拥有大量的绿地和自然保留地面积，增强了生态系统对污染物稀释、净化能力，使得市郊住宅依山傍水，树木苍翠，鸟语花香，具有诗情画意的优雅环境而吸引众多消费者。
2、郊区地价相对低廉。人们对郊区住宅感兴趣的一个重要原因是因为郊区住宅价格较低廉。由于郊区地价大约是市中心区地价的10-0％，而使得郊区的住宅价格相对市中心区住宅价格来说廉价许多，大约偏低20—50％，对于中等收入家庭来说，具有较强的吸引力。
3、城市空间的拓展而趋于城郊一体化。随着高速、快捷道路的建设，城市沿交通轴线发展的势头强劲，促进了城市郊区的组团式住宅的兴起。这种组团式住宅的开发避免了以往开发模式的弊端，发挥了集聚效应，形成设施完善、交通便捷、环境洁静、生活舒适，并且居住效率高、生态效率高、运行效率高、积聚效率高的现代化住宅区。这种“聚落式、混合使用、步行为主的生态型社区”，在21世纪将会深受广大消费者青睐。
八、住宅需求多元（样）化
住宅需求包括住宅的投资需求和住宅的消费需求。21世纪的中国住宅需求将呈现以下特征：
1、住宅投资需求的多元化。21世纪的中国住宅投资主体主要有：国家住宅投资，包括国家住宅建设直接投资、国家提供的各种住宅补贴、国家提供给个人的住宅信贷等；银行住宅投资，主要是银行进行的住宅直接投资和间接投资；企业住宅投资，包括国内企业和境外企业以盈利为目的的住宅投资活动；个人投资，包括个人和家庭用自有资金购买或建造住宅所进行的投资活动；互助合作性住宅投资，由希望购买或建造住宅的人们自愿组成互助组织，共同筹集资金进行住宅投资的活动。
2、住宅消费需求的多样化。随着社会经济的发展，消费者对住宅的选择性也愈益提高，其住宅消费心理和消费行为对住宅消费需求倾向有愈来愈大的影响，人们能够在自身经济负担能力允许的情形下，选择适合个人和家庭所满意的住宅。
九、住宅营销品牌化
住宅的品牌化营销战略主要体现在以下几个方面：
1、住宅营销品牌化价值战略。住宅开发经营企业力求住宅的品质价值与形象价值的统一、住宅的经济价值与文化价值的统一、住宅的用户价值（顾客满意）与企业价值的统一，来实现企业长远的利润目标和长期可持续发展。
2、住宅营销品牌化经营战略。首先是品牌化产品经营，即在住宅营销中，通过创地区性名牌、全国性名牌和国际性名牌来创造名牌住宅；其次是品牌化企业经营，即在住宅营销中，通过经营企业文化、经营企业员工和经营企业管理者来创造知名企业或者著名企业；再次是品牌化市场经营，即在市场营销中，通过适应市场到创造市场，创造忠实于品牌的企业，创造信赖于品牌的消费者，来创造市场、改造市场，提高市场占有率，降低交易成本。
3、住宅营销品牌化融资战略。即将住宅产业的金融化与品牌化结合起来，通过品牌进行融资，实现资金优化配置；依据品牌资信，实施住宅金融化——住宅保险和住宅抵押贷款证券化等，给住宅产业品牌化战略以金融支持，保证和促使住宅产业的快速发展，加速住宅产业社会化和现代化进程和步伐。
4、住宅营销品牌化整合战略。即通过品牌整合住宅企业，实现企业集团化，使21世纪中国住宅企业在集团化的基础上产生和实现规模经济；通过品牌整合产业，使21世纪中国住宅产业纵向一体化（包括部件产品生产、住宅建筑安装和室内装饰的一体化；住宅开发、交易和物业管理，以及代理，评估、咨询一体化等），实现住宅产业升级和高级化。
十、住宅服务规范化
住宅的开发、经营和管理的整个过程离不开金融服务、中介服务和物业管理服务。因此，住宅服务的规范化主要体现在以下几个方面：
1、住宅金融服务的规范化。首先要实现政策性和经营性住宅金融业务的分离，使政策性住宅金融业务主要体现政府的公共政策的调节作用，而具有明显的非盈利或微利、非市场或弱市场的特征；使商业性住宅金融业务完全遵循市场规律，发挥价格机制的主导作用，而具有明显的趋利和自发性特征。其次要着眼于住宅金融工具和金融业务的创新，来融集大量的住宅资金或基金，实现金融体系的投资职能，促使住宅金融交易规模的扩大。再次要构建住宅金融的良性运行机制和风险防范机制，采用多种信用形式，利用市场利率机制使住宅金融市场可以敏感地调节资金供求和运行，以控制风险，稳健经营，以规范化的住宅金融服务，促进住宅产业的健康发展。
2、住宅中介服务的规范化。住宅中介服务机构是住宅消费者与住宅供给者之间的桥梁和纽带。随着社会的进步和经济的发展，住宅中介服务的科技含量将不断加强，其信息服务水平不断提高。并且，住宅中介服务的相关法律法规将会不断完善和规范，使得21世纪的中国住宅中介服务在市场化推进过程中，得到既有速度，又有秩序和质量的规范化发展。
3、住宅管理服务的规范化。随着我国物业管理市场运行体制和物业管理的法律法规的建立与不断完善，物业管理企业将依据市场规律建立现代企业制度，建立有效的激励机制和严格的约束机制，不断提高市场竞争能力，并且将不断发展和完善物业管理市场媒介主体，培养和吸引高素质物业管理专门人才，使21世纪的中国住宅管理服务日趋规范化。 |
