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积极探索危改新思路，多种形式推进危改北京市国土资源和房屋管理局（2001年10月）
一、北京市为什么要探索危改新思路，加快危旧房改造改革开放以来，北京市不断研究探索加快危旧房改造的方式，作了大量工作，取得一定成绩。九十年代初，以房地产经营开发带动具有较高经济价值地区的危旧房改造，在全市逐步展开。1994年和1995年达到高潮，年拆除危旧房2.6万户，约75万平方米。
但是，由于拆迁安置政策既解危又解困，而且保留了福利性住房分配政策，加大了城市建设拆迁成本，商品房价格居高不下，政府市政和重点建设工程负担加重等问题，严重制约了城市危旧房改造和城市建设发展。特别是1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）下发后，单位停止住房实物分配，长期支持我市商品房市场的集团购买逐步退出；商品房价格下降。
在经济形势和房地产市场的变化下，开发商受利益驱动以房地产经营开发带动危改的进程明显减缓。1999年拆除危旧房仅8000多户、约21万平方米，相当于1990年危改起步时的规模。特别是人口密集、市政设施差，开发收益低的“骨头地区”，长期得不到改造，有的立项近10年也得不到落实。随着社会经济发展，危改区的居民要求改善居住条件的愿望不断增强。针对这种情况，庆林书记、刘淇市长多次指示，要探索加快危旧房改造的新思路、新途径。
（一）加快危旧房改造是改善居民住房条件的需要据有关部门调查，全市自1990年以来危改立项150片，目前竣工48片，另外，全市还有164片，303万平方米危房或严重损坏房，住着约35万户居民。这些住房没有厨房、厕所，没有上下水，没有供暖和燃气设施，有的地区用电、用水高峰期，断电、断水时有发生，一些地区地下污水管道长年失修污水横流，有的仍然使用清朝乾隆年间修筑的官沟。居民居住环境差，生活质量低，居民盼望危改的心情非常急切。
市委、市政府决定，加快危旧房改造是急人民所急，解人民之忧，是落实江总书记“三个代表”思想的具体体现，是政府的民心工程。
（二）加快危旧房改造是实现城市总体规划，把北京建设成为历史文化名城和现代化国际大都市的需要北京是全国的首都，是全国的政治、文化和经济中心。
近年来，为了把北京建设成为历史文化名城和现代化国际大都市，全市做了不少努力，北京市的市容市貌得到了很大改观，环境也得到了治理，绝大多数居民生活质量有很大提高。
但目前这些危旧房得不到改造，不仅居民居住条件差，而且由于这些地区市政基础条件差，居民做饭、烧水、取暖都靠烧煤，严重污染大气环境，制约全市整体面貌的彻底改善，影响北京的国际形象。对此，中央领导十分关心，市委、市政府经过深入调查研究，确定“十五”期间基本完成城区内危旧房改造。
2000年3月，市政府在深入调查研究的基础上，印发了《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号），在崇文、宣武、丰台三个区五个危改片进行试点。在市、区政府的正确领导，和各方面特别是危改地区居民的理解、支持和参与下，2000年全市危改实现新的突破，仅三区五片已拆除危旧房13233户，约37.59万平方米。
其中，崇文区龙潭西里实现了当年拆迁当年回迁；宣武区天桥地区拆迁3400户，于2001年1月18日开工；丰台区右外地区自1992年以来8年内仅拆除了1500户，2000年一年拆迁268O户；丰台区丰台镇东安巷的200多户居民自愿按19号文件的政策自行拆迁危改。今年市委市政府决定扩大危改试点范围，又新启动了德外市政路、海运仓、东花市、交东南等危改试点片，今年计划危改拆迁6.7万户，81.4万平方米。
上述实践证明，19号文件的政策得到了广大居民的拥护和支持，为加快我市危旧房改造工作探索到一条新路。
二、北京市危旧房改造的形式目前北京市城市房屋拆迁的主要文件是《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府令第16号），在此基础上市政府又下发了三个文件：市政府《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（京政函[2000]60号）、市政府《关于市政建设重点工程有关规定的通知》（京政发[1998]18号）、市政府办公厅《关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知》（京政办发[2000]19号）。三个文件区分经营性或一般性建设、市政建设重点工程和危旧房改造的具体情况，就拆迁安置补偿等政策分别作了规定。由此，全市多种形式推进实施危旧房改造，相应存在三种危改方式：
（一）以房地产开发带动危改这是我市十年来危改的主要形式。由房地产开发商采取商业运作的方式来进行危改，其前期投入（包括拆迁安置补偿费用）靠出售商品房来平衡资金；并可获得较高的利润。
为此，市政条件好、利润高的地区早已开发；而对一些市政条件差、人口密度高的地区。开发商没有积极性。如前所述，这种开发带动危改的方式受房地产市场变化的影响，进程明显放慢。这种方式目前主要在朝阳、海淀等区以及城区少数地区采用。
（二）以市政道路及重点工程建设拆迁带动危改这种形式的基点是政府投资，如广安大街扩建工程；使沿线1万多户居民通过拆迁实现了危旧房改造。这种形式虽然在我市的危改中发挥了重要的作用，但由于限定在特定范围内，如道路拆迁仅限于两侧一定范围内，不可能靠这种形式解决全部危旧房改造。在德外市政道路建设中，又走出了一条以房改带危改方式带动市政建设的新路。另外，还有通过实现文物保护带动危改的方式，其特定范围更加限定，因此仅靠上述形式难以解决城内旧居住区的危旧房改造。
（三）以房改带动危改以19号文件的下发为起点，以龙潭西里的成功实践为榜样，北京市房改带动危改的新举措正式启动。与其它形式危改不同，房改带危改的基点，是政府组织居民拆了旧房，居民按房改政策自己拿钱建新房，既改善了居住条件，又得到房改的实惠。
目前，政府正在研究25片历史文化保护区的房屋修缮和改建方案和政策。
三、以房改带危改的政策内容
^^^^（一）变“要我危改”为“我要危改”
以往的危改方式都是因市政建设或开发商投资房地产开发改造危旧房，居民是被动等待。现在是居民在政府组织下自己参与决策，市政配套政府承担；拆房建房费用居民承担，居民参与从规划设计到房屋竣工，程序规范、透明度高、居民满意。实现了“民主决策、自我改造”。居住在平房去的居民通过危改享受到了政府房改优惠政策，改善了居住条件，无不拍手称赞。
（二）按解危适当解困的原则安置危改居民危改安置居民的基本原则是：按照原住房建筑面积安置；
用于安置的房屋原则上只售不租；安置房费用根据不同情况由居民、单位和政府三方共同负担；就地安置、异地安置与货币补偿相结合，鼓励外迁。
危改安置标准是对被拆除成套房屋的居民，按原建筑面积安置。对被拆除非成套住宅房屋的居民原住宅建筑面积不足20平方米的，安置一套一居室；原住宅建筑面积超过20平方米（含）不足30平方米的，安置一套两居室；原住宅建筑面积超过30平方米（含）不足40平方米的，安置一套三居室；
原住宅建筑面积超过40平方米（含）的，对于超过部分可比照前三种安置标准予以分套安置或增加居室问数；安置居民人均建筑面积不足5平方米的，按照人均建筑面积5平方米安置。
（三）居民按房改成本价和经济适用住房政策购房危改居民不仅改善了住房条件，而且享受到房改成本价购房政策和经济适用住房政策。居民在危改中得到实惠。
按规定：①“对拆除的非成套住宅房屋和公有成套住宅房屋，属于安置房建筑面积未超过原建筑面积以内的部分，应按照房改成本价格购买，并可享受规定的优惠政策；属安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米（含）以内部分，应按照房改成本价购买，不享受相关优惠政策；属安置房建筑面积超过人均15平方米的部分，应按当地经济适用住房价格购买。③对按照房改成本价购买的成套住宅房屋，安置房建筑面积等于原建筑面积的部分不找差价，超过或者不足原建筑面积的部分按照当地经济适用住房价格结算差价。③外迁居民实行货币补偿，补偿款=经济适用住房均价×原建筑面积×（1+补偿系数），补偿系数一般不超过0。7，外迁居民可以购买新建经济适用住房“。
对于危改区居民来讲，通过购房得到两块利益：一是就地安置居民享受了公房出售政策，不仅居民原面积部分享受了公房出售及优惠政策，超过原面积但未超过人均15平方米以内的面积也享受了公房出售政策。二是居民享受了经济适用住房政策，回迁居民购买超过人均15平方米不超过安置面积的住房和外迁居民购房都享受经济适用住房政策。因此，居民得到的住房资产价值大大高于居民购房支出，居民完全受益；同时居住条件得到很大改善。
四、提高认识，加强领导，严格政策，精心组织，加快全市危旧房改造的实施市委、市政府确立了“到2005年基本完成全市城区现有危旧房改造”的目标，受到危改区居民的欢迎，得到社会各界的支持。各地区、各部门也要从“三个代表”的高度，全力做好我市危旧房改造工作。一是坚持统一规划，规划部门要严格实施城市总体规划，既要统筹考虑城市建设总体布局，又要结合各片实际，提出各项规划指标，简化审批手续，提高审批效率。落实好文物、古树、大树和历史文化街区风貌的保护。二是市政先行，把危旧房改造与城市建设，特别是市政基础设施建设紧密结合，完善基础设施，改善居住环境。三是市区政府分工负责。危改是一项涉及面非常广泛的系统工程，需要方方面面的密切配合。市区政府分工明确，落实责任制，确保目标实现。四是市场运作，思路创新。各地区、各部门要以创新精神推动危改，进一步解放思想，大胆实践，勇于开拓，积极探索并推广有效途径和办法，形成多种形式组织、多种渠道筹资、多方积极参与的危改新格局。五是精心组织。充分发挥各级政府、街道办事处和居委会作用，宣传群众、组织群众、调动群众的积极性；正确处理改革、发展、稳定的关系，以稳定为前提，好事办好，实事办实，使危改工作得到广大群众的理解和支持，通过危改促进社会稳定。坚持成片推进，早见成效的原则，精心组织各方面工作确保五年目标的实现，使人民生活更加方便、幸福。
五、结合新《城市房屋拆迁管理条例》精神，做好相关政策衔接工作，进一步完善危改政策本市房改带危改的19号文，是根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，针对危改的特殊情况制定的特殊的拆迁政策，是市委市政府落实江总书记“三个代表”思想、为老百姓办实事的民心工程，也是本市完成“十五”计划关于基本完成城区危改任务的重要政策基础，意义重大且深远。目前我们正在根据国务院新《城市房屋拆迁管理条例》规定，本着新旧政策平稳过渡、不同政策相互衔接的原则，从北京市实际情况出发，研究制定《条例》实施细则，进一步完善危改政策。
奥运会的申办成功，给我们的危改工作带来了更大的动力和压力。我们要在市委、市政府的领导下，在全国人民的支持帮助下，实现“十五”计划关于五年内基本完成城区危旧房改造任务的目标，建设“新北京”，为成功举办2008年奥运会贡献我们的一份力量。 |
