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知识经济是指以智力资源的占有、配置、以科学技术为主的知识的生产、分配和使用为最重要因素的经济。在知识经济时代，由于知识取代资本和劳动力，成为推动经济发展的主要因素，因而整个社会的生产方式、生活方式和价值观念也随着知识的生产、扩散及应用，发生着比以往任何时候都巨大的变化。这种变化深入到经济社会的各个角落，影响着人们日常生活的方方面面。
房地产作为国民经济中一个重要的支柱产业，其发展也不可避免地受到知识经济的强烈冲击。这种冲击最直接的表现就是，房地产不再是简单的“钢筋加混凝土”，住房也不仅仅是遮风挡雨的容身之所，房地产营销所推广的也不再是一个个钢筋混凝土产品，而是一种居住文化！这种文化一方面满足人们对居住空间、人文环境和物业管理的更高要求，另一方面从精神层面体现人们的审美观、价值观和个性，表达对自我实现的不懈努力。
造成这种变化的深层次原因主要有三个：一是知识经济时代人们的价值观念产生了巨大变化，崇尚自然、健康的生活方式，尽情地拓展自我空间，强烈地追求个人品味，成为现代人新的生活准则。二是知识经济时代产生的新技术、新方法、新材料，极大地提高了房地产的生产效率和产品品质，可以满足消费者的各种需求。三是消费群体理性化。知识经济时代的消费者文化素质很高，他们对市场状况了如指掌，购买目标明确，决不盲目跟风，在置业上表现出令人吃惊诉专业水平和自信，购买行为理性而成熟。
在房地产市场总体供大于求的情况下，以上新变化使房地产开发商之间的竞争更加激烈。为了增强竞争优势，开发商只有使出浑身解数，致力于市场调查，研究消费倾向，在策划、设计、规划、建造、推广方面不断创新，才能立足市场。许多新的营销理念因此出现。这些营销理念代表了知识经济条件下房地产业未来的发展趋势，代表了新的消费潮流，是下一世纪房地产市场的主导。这些营销新理念有：
1、以人为本。新生代的房地产开发商，把对人的关怀放在首位，突破房地产的惯性思维，一切从消费者的需要出发，在房地产项目开发的各个环节都赋予物业丰富的内涵，从而创造出富有个性和特色的房地产。
以人为本的营销思想，可以演变出许多营销新概念。比较有代表性的有：
①生态住宅。对人的关怀首先体现在对居住环境的精心营造上。“生态住宅”利用天然条件与人工手段创造良好的富于生气的环境，同时又控制和减少人类对于自然资源的使用，实现向自然索取与回报之间的平衡。生态住宅既体现在设计和建造时所采取的合理方法和材料上，又体现在它对于自然资源的消耗利用程度和回报自然的程度。生态住宅在设计、建造、选址及使用过程中，对住户精神层面的重要性给予了更多的关注，综合考虑了使用者生理与心理健康的整体效果。因此，生态住宅是一种崭新的设计思维模式。
②健康住宅。健康住宅是能使居住者在身体、精神和社会上完全处于良好状态的住宅。健康住宅对于室内气温、湿度、悬浮粉尘、噪声等有相关的定量指标和其他定性标准来衡量。例如，室内气温全年保持在17℃-27℃之间，噪声小于50分贝，一天的日照至少在3小时以上；尽可能使用绿色建材装修墙体；室内照明充足、通风良好；具有足够的人均建筑面积，并确保私密性；具有足够的抵抗自然灾害的能力；便于护理老年人和残疾人等。凭借知识经济所产生的建筑新技术、新方法（如住宅结构、设备、节能、管理、环保等新技术和新产品），健康住宅离我们的现实生活已近在咫尺。
③蓝色住宅。对于临近滨海的地带，海景资源具有惟一性、稀缺性和排他性。“蓝色住宅”就是从以人为本的自然主题出发，在建筑设计中充分考虑人亲近大海的欲望，努力处理好建筑物与海洋之间的关系，注重低密度、开放式和建筑朝向，在空间布局、外部造型、细节设计等方面，充分展现海滨住宅海天一色的蓝色风情。深圳蔚蓝海岸就是诠释蓝色住宅内在涵义的一个典型范例。
2、居住郊区化。随着城市人口的膨胀和工业高度发展，交通拥挤、污染严重已成为许多城市的通病。而在远离尘嚣、环境幽静、有自然景观的郊区定居，便成为追求田园生活、崇尚自然人士的理想家居模式。居住郊区化是发达国家、也包括发展中国家在内城市化进程中的必然趋势。
居住郊区化是以市场份额为核心的新的营销理念，它既是对中心城市化的补充，更是超越。居住郊区化是对居住文化、消费模式的细分，是房地产供求发展的一种必然趋势。
居住小区化需要一个渐进的过程，也就是说，居住郊区化的实施需要有一些前提条件。比如，便利的交通设施，如地铁、高速公路等（使人口大量流动成为可能），规模大、上档次的居住小区（真正意义上的郊区住宅），消费者一定的经济实力（郊区住宅不一定是低档物业，为解决交通问题，有时需要购买私家车），突出的小区特点和较大的价格差距（郊区住宅通常自然景观好、密度低，同时与市区住宅相比有较大的价格优势，能吸引市区工作的人们舍近求远）。
3、居住小区化。按照我国《城市居住区规划设计规范》，“小区”标准是居住户数在2000-4000户，人口约7000-15000人，占地面积12-35万平方米。这样规模的住宅区，实际上是生活居住的大社区。大社区的优势有：①规模开发可以形成规模经济，降低开发成本，提高经济效益；②大社区配套设施完善，邮局、商场、菜市场、幼儿园、学校、银行等生活设施一应俱全，近在咫尺；③大社区业主对公共建筑和物业管理等分摊的费用低，负担轻；④大社区环境优美，交通便利，服务功能完善，管理规范；⑤大社区文化活动丰富，有助于舒缓人的精神压力，增进人与人之间的沟通理解，让业主真正拥有一份家的归属感。大社区的这些优点是小住宅区无法比拟的，“居住小区化”正成为消费者未来置业的首选。
4、居住智能化。智能化住宅是指将结构、系统、服务、运营及其相互联系进行全面综合并达到最佳组合，所获得的高效率、高功能与高舒适性的住宅。智能化住宅有一整套自动化系统保证功能的实现，如楼宇自动化系统（BAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）等。这些自动化系统的设置，使智能化住宅管线密布，除了传统的水、电、煤、视、讯线外，还有数字网络线、区内保安线，能实现“三表”出户自动抄报，24小时“三防”监控等。智能化住宅能够满足知识经济时代人们对住房的办公、教育、娱乐、安全功能的更高要求。随着人们生活水平的提高，“居住智能化”将会受到越来越多的关注。
5、创意个性化。知识经济时代消费者更加成熟理性。为了吸引目标顾客，开发商除了不遗余力地推介外，还必须开动脑筋，各出奇招，营造楼盘的独特卖点。其中，非常成功的一种营销创意，是“以教育启动房地产”。具体做法是：在楼盘建造之前，先规划建设高起点、大规模的学校，配备一流软硬件，通过高质量的教育服务扩大影响，凝聚人气。然后，以学校为依托，组建会所等高尚场所，营造尊贵荟萃的优越环境。在得到目标消费者一致的认同后，房地产项目水到渠成地推出。广州“碧桂园”是成功实施“以教育启动房地产”的最早先例，此后山东双月园学校的成功创办和双月园是社区配套，而且还可以作为房地产的一个启动点。目前，引进内地名校已成为深圳房地产项目开发的一个亮点。
以上各种房地产营销新理念，其最根本的指导思想仍然是“以人为本”。它们的出现，为房地产开发商提供了新的商机。但要以敏锐的洞察力准确把握时机，并非轻而易举之事。从现有的一些成功典范来看，只要真正切合消费心态，适应并引导其需求，不将“以人为本”的营销指导思想停留在宣传口号上，而是真正落到实处，就一定能获得成功。
人类对美好生活的向住是永无止境的，知识经济时代人们渴望拥有一片真正属于自己身心的栖息之地。从过去纯粹的卖居住空间，卖户型面积，到现在卖居住文化，房地产营销已经从初级阶段的简单推销建筑产品，过渡到独具匠心地推销一种新型的生活方式。在这样的历史背景下，只有顺应历史潮流不断创新，房地产开发商才能有持久的生命力。 |
