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商品房买卖中，无论是购房的老百姓，还是开发商，对买卖的房子是几楼应是非常确切的。可偏偏有些房产商在楼层的设置上玩些小花招，导致购房人拿到手的房子“实际楼层”和“名义楼层”并不一致，使一些老百姓连呼上当。本市第一中级人民法院审理过一起典型的因“名义楼层”与“实际楼层”不一致而引起的案件。在预售合同中，张小姐和开发商约定购买16楼01号房屋。几个月后，开发商就把门号为1601的房子交付给了张小姐。可当张小姐去看新房时，发现这套门号为1601的房屋，实际上却是14楼01号房屋。因此，张小姐认为开发商交付的房屋与合同约定不符，就与开发商进行交涉。谁知，开发商却说，他们交付并未违约。因为没有设13、14这两个不吉利的楼层，所以合同中约定的1601号房屋，实际上就是14楼的01号房间。张小姐这下不愿意了，14楼和16楼可不仅仅是差两层楼那么简单，房屋在采光、通风、房价上都有不小的差别。为此，张小姐只得和开发商对薄公堂。据本市法律界一些人士介绍，由于“名义楼层”和“实际楼层”不一致产生的纠纷并不少，其中不少人还走上了法庭。没想到，本应明确无误的楼层也会产生如此多的纠纷。那么，“名义楼层”和“实际楼层”引发的矛盾孰是孰非？
“名义楼层”与“实际楼层”不一致的情形
据从事房屋销售的马先生介绍，导致“名义楼层”与“实际楼层”不一致主要有三种情况：一、楼层的编号采用英国表示法。在英国楼层的表示法中，第一层为groundfloor（地上层），实际的第二层才被标为名义上的第一层。这就使“名义楼层”与“实际楼层”相差一层。二、某些开发商为满足一些顾客，主要是生意人的心理习惯，把诸如4、13、14的不吉利楼层省去。在实际中常表现为把13、14层标为12A、12B，或者直接跳过4、13、14层。这样一来，“实际楼层”与“名义楼层”不一致的情况就在所难免。三、一些发展商在每个楼层的门号表示上顺序不一致。从左到右或从右到左编门号，必然使同一套房子门号不同。
政府部门对楼层编排无明确规定
市公安局发布的《关于贯彻执行〈上海市门弄号管理办法〉的实施意见》第四部分门弄（楼）号牌的编订方法中的第五条规定，住宅小区内门（楼）号牌编订以住宅小区进口为起点，按S型顺序编订，一幢楼编一个楼号，门内各套房间分层编户号。户号采用阿拉伯数（一层为101、102、。。。。。。二层为201、202、。。。。。。，依次类推）。市局治安总队的同志认为，该《意见》并不禁止楼层编号跳过某些不吉利的数字，但一般情况下，楼层的编号应名副其实。有关人士认为，如果公安、规划部门能够在事先对小区的设计、楼号的编订认定的基础上，进一步对楼层的编号加以认定的话，“名义楼层”与“实际楼层”的纠纷将会无从产生。
律师评论
“名义楼层”和“实际楼层”不应产生纠纷
上海市申建律师事务所主任徐家骥律师认为，“名义楼层”与“实际楼层”不应当产生纠纷。他说，楼层的设置上可能会存在“名义楼层”与“实际楼层”不一致的情况，但购房人具体买哪一层的房屋是确定的。无论是在1997版预售合同，还是2000年版预售合同，第一条均明确了该建筑物的地上层数。第二条约定买房人购买的房屋是地上第几层。因此，购房人、开发商对买卖的房屋实际位于第几层是完全清楚的。这样一来，“实际楼层”是确定的，至于“名义楼层”是第几层就仅是个符号了。当事人在合同中约定的是购买地上第几层的房屋，而不是购买什么门号的房屋。另外，开发商最清楚自己要造几层房子，楼层、门号怎么编排，购房人很难知道个中原委。如果出现用“名义楼层”代替“实际楼层”的情况，除非购房人有过错，否则开发商就要承担一定的责任。
楼层和门号是对客观情况的反映
上海市申房律师事务所主任孙洪林律师认为，楼层、门号作为一种符号，是对客观事物、情况的反映。在报批房屋的设计、规划时，楼层数、房间的室号都已经确定，开发商对此最为清楚了。因此，开发商可在合同中和购房人明确，如该楼省略了13、14层，购房人所购房屋名义楼层是××层，但实际上是××层。如果开发商隐瞒楼层的设置情况，交付的楼层与合同中约定的不符，即是违约。
购房者困惑
“501”变“601”，多付的钱岂不冤枉
曹小姐1998年购买了一套商品房。当时，预售合同中约定，其购买的是地上六层中的5层01室。房屋竣工后，开发商把门号为501室牌号的房屋交付给了曹小姐。可曹小姐发现，门号为501的房子，实际上在六楼。当曹小姐与开发商交涉时，开发商称房屋实际层数是7层，但当时底楼商场没有算层数，现在公安局要将底楼算进去，所以原来合同中的501室要变成601室。对此，曹小姐认为：5楼房价比6楼房价每平方米要贵好几百元，自己明明是要买5楼的房子，也付了5楼的房价，而现在拿的房子却在6楼。这多付的钱岂不是太冤枉。更为麻烦的是，曹小姐的所有买房手续上写的都是501室，如今房屋是601室，她根本没法办出房产证，除非她所有的手续重新办理一次。曹小姐说，买这套房子几乎花尽了她和丈夫所有的积蓄，而如今连房产证无法办。如果开发商都这样的话，今后谁还敢买房。
开发商议论
心中无鬼，自然不怕鬼
上海万科房地产有限公司总经理丁长峰认为，由于一些传统心理的作怪，使得一些购房者在对那些从某种意义上讲不是很吉利的楼层加以回避。有些开发商为迎合这部分购房者的心理，就在楼层的设定上省略了一些层数，如13、14层，但结果却往往是吃力不讨好还引发了不少纠纷。
尊重科学，还是名副其实为好
建筑师龙健认为，从客观存在的意义上讲，楼层标号是建筑物高度、方向及位置的标志。就像春、夏、秋、冬的分类，不可能省略其中某一个类别，楼层设置最好不要省略某些楼层。一些开发商省略13、14的楼层，使建筑物结构意义上的楼层数与标识上的楼层数发生不一致，容易使购房者产生误解。
适当尊重忌讳心理未偿不可
一位不愿透露姓名的开发商认为，我觉得在楼层标号设定上不但要尊重老外的忌讳心理，还得尊重中国人的一些传统心理，如层楼省略4，这对销售业绩有好处，同时也尊重了业主的传统心理习惯。就如同卖车，车牌号码是6、8的就特别好卖，而且价格能卖得高。有些楼盘，主要是商务楼16、18层就很好出租。 |
