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同志们：
在深圳市政府的大力支持下，在深圳市规划与国土资源局和住宅局的精心组织和全体与会代表的共同努力下，全国住房公积金管理工作会议和全国住宅与房地产信息工作座谈会完成了预定的议程，取得了圆满的成功。
在住房公积金管理工作会上，刘部长作的工作报告，对住房公积金制度建立以来取得的成绩进行了回顾和总结，对今年全国公积金工作执法检查中暴露出来的问题进行了归纳，分析了产生问题的原因，并严肃地指出了其危害性，从“三个代表”和切实改进工作作风的高度提出了整改的要求。并对住房分配货币化工作进展情况作了通报，就进一步推进货币化工作提出了意见。浙江、天津等省市就近期公积金整改工作情况及下步改善管理的打算作了大会发言。与会代表认真学习了刘部长的工作报告，并着重就落实整改工作进行了热烈的讨论。
在住宅与房地产信息化工作会上，刘部长就当前行业信息化工作的重要意义及下步住宅与房地产信息化建设的工作任务作了重要讲话；陆克华和王毅同志就中国住宅与房地产信息网的筹建、有关问题及具体工作安排向大会作了报告；深圳规划与国土资源局、上海房屋土地资源管理局、天津市建委、北京住房公积金中心等代表作了经验发言。在小组讨论会上，大家的发言都认识到推进住宅与房地产信息化工作的重要性和紧迫性，还对各地目前工作进展情况进行了深入交流，对落实好全国住宅与房地产信息网建设工作提了很多好的意见和建议。
与会代表一致认为，两个会议开得非常及时，提高了认识，明确了任务，对住房公积金管理和信息化工作的健康发展将起到重要推动作用。下面，我就有关工作讲几点意见，作为这次会议的小结，供大家参考。
一、全面认识住房公积金管理工作的现状，进一步深入贯彻《条例》，推动住房公积金制度的健康、规范发展
从总体上看，近几年，住房公积金管理工作得到了规范和加强。这次查出的问题，主要发生在《条例》颁布前，特别是1996年到1998年，公积金和其他房改资金为安居工程和经济适用住房建设提供了大量配套资金，对支持和推进住宅建设，解决职工的住房短缺问题，发挥了重要作用。但由于贷款发放量较大，管理不规范，也遗留下来一些问题。现在对项目贷款的清理和回收不是秋后算帐，而是要下功夫去解决这些问题，保证住房资金的安全运营。
《条例》颁布后，一些地方没有认真贯彻《条例》要求，仍然挤占、挪用公积金，违规发放项目贷款，是极其错误的。这次通过执法检查，指出问题所在，是要大家及时认真整改，亡羊补牢，为时未晚。
全国住房公积金执法检查工作结束后，浙江、湖北、广东、江苏、黑龙江、青海、福建、山西、内蒙、安徽、贵州等省市都已仿效两部一行的方式开展了全省公积金执法大检查，并对查出的问题进行梳理，制定计划，限时整改，一部分严重问题已经得到或正在采取措施纠正。与此同时，各地都加强了制度建设，以保障《条例》的贯彻执行。山西建立了六项制度，提出六个禁止；北京对区县和系统的管理分中心逐步实行了市中心的统管；青海对县级中心全面清理，对归集量小的将撤销并入州、市中心；辽宁清理出全省售房款余额82亿元，将集中用于推动住房分配货币化工作；湖北、黑龙江召开了全省公积金工作会，省政府下发了加强管理的意见；福建、辽宁、四川近两个月公积金个人贷款工作有了很大拓展，受到职工的欢迎。
从各地的整改情况看，我们应该相信，当前公积金工作存在的问题是制度建设过程中的问题，是前进中的问题，是阶段性的问题。只要我们充分提高对公积金制度的认识，提高依法行政、严格执法的自觉性，我们完全有能力把公积金制度建设好。因此，我们绝不能因为部分地方工作中出了一些问题就否定这项制度。公积金制度从上海开创以来已经十年，对加快城镇住房制度改革，促进住房建设，改善群众住房条件，促进政策性住房金融发展发挥了重要作用，成绩是主要的，制度是好的。公积金管理战线的同志们为制度的开创和建立、健全付出了艰辛的劳动，作出了重要贡献。当前，个人住房消费正在加快启动，公积金制度对职工买房的互助作用将进一步发挥。因此，我们一定要坚定发展的信心，狠下决心解决前进中的问题，同心协力把公积金制度建设好，开创工作新局面。当前的关键是要落实整改工作，要狠抓项目贷款回收，要立即纠正挤占挪用公积金问题，公积金中心要与经济实体尽快脱钩，要设法消除违规购买国债的风险，要大力开拓公积金个人住房贷款业务。
关于县级中心的撤并问题，请各省在摸清情况，认真分析和算帐的基础上，结合各自的实际情况提出工作方案，报省房委会讨论后下发实施。可以分批限期撤并，但要妥善处理好后续问题。对于归集量大、个贷工作开展好、经济效益好的县级中心需要保留的，必须报请省政府批准。
关于一个城市设一个中心的问题，希望大家站在依法行政和制度建设的高度把工作做好。广东省已经撤消了省直中心，将业务转入广州市中心，效果很好。住房公积金是职工个人的住房资金，与财政分灶吃饭没有直接关联。实行集中管理，才能更好地发挥规模效益。在这个问题上关键还是转换思想，提高认识。要从群众的利益出发，而不是站在地方或部门的利益上看问题。
这次会议以后，建设部还要就以上问题以及购买国债、规范个贷管理和加强风险防范等问题召开几个专题研讨会，对有关问题提出指导性意见。但各地的整改工作不要等。
今年后两个月和明年是公积金制度健全和发展的关键时期，在纠正存在的问题和加强规范管理等方面有很多工作要做，任务很重。希望大家统一思想，齐心协力，认清工作中的差距和薄弱环节，做好我们自己的工作，尽快解决现存的问题，规范管理工作，发展个贷业务，充分发挥住房公积金制度的作用，为巩固和完善住房公积金制度作出我们应作的贡献。
二、关于抓紧推进住宅与房地产信息化工作
信息化工作的重要性刘部长讲话已作强调，十几个城市的经验材料也以他们在实践中取得的工作成效作了进一步论证。这次在深圳召开的会议，既是现场会，也是动员会，希望大家切实提高认识，认真贯彻好会议精神。
信息化工作覆盖住宅与房地产，房改、公积金各个方面，为了使这项工作顺利起步，而且起好步，希望各地按照统筹规划、分步实施、先易后难、先急后缓的思路，抓住重点，抓紧推进。当前，应尽快将信息化运用到交易和产权产籍管理、房地产开发项目管理、住房分配货币化工作和住房公积金管理等工作中。规范房地产行政管理，规范房地产市场，提高管理工作效率，方便购房群众，加强和改善对房地产市场的宏观调控水平，以促进行业的健康、持续、快速发展。
在讨论中大家谈到，要推进信息化工作，需要资金，这是一个现实的问题。希望与会代表回去后抓住当前信息工作已引起各级领导高度重视的机遇，主动向省市领导汇报，取得有关部门的支持，争取到起步资金，以利工作开展。但这里我也要特别强调信息化工作要勤俭办事，量力而行。要依托现行管理工作基础，尽量采用现有的、开发得比较成功的、经过市场使用效果较好的软件。也可以根据各地情况，对现有软件作一些适当改造，拿来就用。不提倡每个城市投入高额资金，重复开发、重起炉灶。这次展示会提供了一些好的软件，大家可以选用。会后，我们将通过专家评审，推荐一批好的软件供大家选用。这样做，也有利于统一标准，有利于全国联网。
纳入第一批试点的城市，回去后要按部里部署，抓紧开展工作，制定工作计划，适当引入专业人才，做好现有人员信息化知识和技术的普及和培训，领导要身体力行，把试点工作落到实处。
在讨论中，省里代表反映比较大的是关于省级房地产网站建设问题。我们当然希望省建设厅能把这项工作抓起来，河南、河北已经抓紧开展了工作，这样建设部只要对各省就行了，而且各市机构设置情况复杂，网站归口问题也要靠省里协调。但考虑到一些省的具体困难，我们先选择了部分城市试点，这不是绕开省里，主要是为积累经验，并尽快取得主要城市的有关数据，发挥全国网站的作用。我们希望有条件的省结合部里的试点工作，把全省的网站建设抓起来，这样，全国网的作用才会充分得到显现。
三、关于加大推进住房分配货币化工作力度，支持职工买房
这个问题刘部长在第一天的会上已经作了通报，我还想再强调一下。从最近我们召开的35个城市调研会上了解到，尽管在全国范围内停止住房实物分配已近三年，但真正进入全面实施住房分配货币化的城市大约只有一半，西部和中部不少城市至今还停留在货币化方案的出台上，尚未进入具体操作。实物分房停止后，职工不再等待单位购建住房，个人购买商品住宅的比例大幅度上升。但在房价较高的大中城市，大多数中低收入家庭只有得到住房补贴，才具备买房的支付能力，才会尽快入市买房。因此，只有积极推进住房分配货币化，加快落实和发放住房补贴，才能开拓百姓市场，才能保持住房市场的持续繁荣。因此，当前，各级房改办的主要精力应放在住房分配货币化工作的推进和分类指导上。要采取有力措施，将以前财政和单位买房和建房的资金尽快转换为住房补贴；同时要对出售公有住房回收的资金进行清理，在留足房屋共用部位和共用设施、设备维修基金及房管所转制资金后，将剩余的资金集中用于住房补贴的发放；要加强对企事业单位住房分配货币化工作的分类指导，确保补贴资金尽快发到职工手上，提高职工买房的支付能力，调动起更多的职工买房和换购住房。房改办还要督促公积金中心将以前作为项目贷款发放出去的，企事业单位存放在中心的售房款尽快回收，用于住房补贴的发放。
四、关于进一步搞活房地产市场
今年1—9月，全国房地产开发完成投资2652亿元，比去年同期增长31.6％。其中，商品住宅完成投资占68.6%，同比增长29.4%。新开工面积增幅继续攀升。在5.38亿平方米商品房施工面积中，新开工面积达1.84亿平方米，比去年同期增长33.2%，商品住宅新开工面积1.28亿平方米，增长36%。
1—9月，商品房销售面积6365万平方米，同比增长31.4%，商品住宅销售面积5746.23平方米，增幅为26.7%，高出竣工面积5069.55万平方米677万平方米。个人购房比重已达93.6%。商品住宅销售额1228.36亿元，增长41.6％。总体看，房地产市场供求两旺。
但从全国看，市场的培育和发展并不平衡。房地产市场要得到持续发展，二级市场的开放和租赁市场的培育也十分关键。从今年我们分两片召开的二级市场座谈会了解的情况看，由于上市程序烦琐，入市门槛过高，中介服务跟不上、产权证发放不及时、已购公房上市需经原产权单位审查、上市后的收益分配不尽合理、二手房买卖贷款跟不上等问题的不同程度存在，大部分城市在开放住房二级市场后，效果没有完全体现出来，影响了增量市场和存量市场联动局面的形成。据上海房地局提供的资料，上海市1—9月存量住房交易已超过11.9万套，成交面积1012万平方米，与去年同比增长91％；成交金额129亿元，同比增长120%。交易管理部门办理了14.42万套，1599万平方米的商品房产权登记，比去年同期增长27.5%，涉及买房金额580亿元。截止8月底，进行房屋租赁备案的出租住房8.23万套，925万平方米。商品房增量市场、二手房存量市场、住房租赁市场三分天下的局面进一步形成，房地产市场结构发生了大的调整。截止9月底，上海已购公房累计上市达125251套，占已出售公房总量的9.2%。近几年上海房地产市场的持续繁荣主要得益于二级市场、租赁市场的全面开放搞活。江苏南通市今年1—9月存量住房交易面积达80万平方米，已经超过了同期新建商品房的销售面积（77万平方米）。该市已购公房上市总量已达13，078套，占已售公房的17.3%。约有91%的出售已购公房家庭换购了住房，在换购住房时约有80%买了新房。平均每户增加住房面积25平方米，增加买房支出8—10万元。存量房上市，不仅增加了住房市场的供给总量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。因此，切实解决目前制约二级市场开放的问题，把更多的有房职工拉入市场，才能创造新的市场需求，才能把市场规模继续做大。加快开放和搞活住房二级市场，仍然是当前的一项重要工作。最近，福建和江西在住房二级市场开放搞活的政策上有了较大突破，希望各地针对本地存在的问题，抓好存量市场的搞活，带动增量市场的发展。同时，我们还要加快培育和规范住房租赁市场，发挥住房租赁市场对住房投资和消费的双向拉动作用。
五、关于完善住房供应体系，改善供应，让百姓放心买房
一是完善住房供应体系，要加快廉租住房制度的建设，保障最困难家庭的基本住房；要完善经济适用住房政策，向中低收入家庭提供充足的住房；要大力推进住宅产业现代化工作，加快住宅产品的创新，提高质量，改进性能，优化环境，满足不同收入家庭的住房需求；二要规范商品房销售环节，贯彻“商品房销售管理办法”，推广使用“商品房买卖合同示范文本”，深入开展“放心房”承诺活动，真正解除购房者的后顾之忧；三要采取有效措施，控制商品住宅价格的非正常上涨。针对部分城市房价上涨过快，要抓好两件事，一是对市场分析和预测，做好信息披露和市场预警，调控和引导市场；二是必须考虑大多数人的利益，切实把中低收入家庭的住房问题当大事办，要想办法解决和保证向中低收入家庭供应住房的来源，让中低收入家庭有房可买。经济适用住房是政府调控住房市场的重要手段，在房价收入比较高的城市，应下大力气落实经济适用住房的政策，并规范销售管理。
六、关于规范发展物业管理业
九届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》明确提出要“规范发展物业管理业”。这一重要决策，指明了我国物业管理的发展方向。当前,物业管理已在房地产业与其他服务业相结合的基础上发展形成为一个相对独立的行业。推进房地产开发、销售和物业管理的分业经营，改变物业管理由住宅与房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，逐步实行物业管理企业与房地产开发企业脱钩，独立进入市场，实施专业化经营将是大势所趋。
要研究和争取出台职工工资中增加物业管理消费支出的政策，提高物业管理消费的支付能力，改变物业管理行业严重亏损，必须依托房地产开发企业生存，从而掩盖了发展中狠多矛盾和问题的状况；要加快物业管理立法，明确合同双方的权责利，改变物业管理公司成了无限责任公司，行业开始出现高风险的被动局面；要从管理内容、管理合同、管理收费、业主和业主会行为、公司管理制度和管理行为、管理项目招投标、公共部位维修基金管理和使用、政府对物业管理活动监管、对物业管理的执法及从业人员培训等十个方面规范物业管理工作，进一步推行竞争机制，通过优胜劣汰，改变目前行业中存在的管理工作不到位，服务质量差、收费不规范等问题，切实提高管理及服务质量，促进物业管理的可持续发展。
七、关于加强对房地产市场的宏观调控
随着房改的深化，居民成为了住房消费的主体，住房市场发生了很大变化，作为房地产市场的主管部门要加快建立房地产市场监测体系，密切关注市场动向，及时发布市场预警和预报，并根据市场需求进行必要的宏观调控，使市场的供求基本平衡，结构基本合理。既要采取有效措施，防止出现“房地产热”，也要防止因过份限制规模造成无房可买。
同志们，让我们共同努力，把这次会议的精神贯彻和落实好。我们相信，只要将已经出台的有关政策在各地落实好，并针对存在的问题，进一步研究和制发搞活和规范市场的政策、法规，中国的房地产市场一定会有快速、持续、健康的发展。 |
