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同志们：
这次会议是建设部为推进住宅与房地产信息化工作专门召开的，会议的主要任务是总结交流住宅与房地产信息化建设工作经验，研究部署下一步住宅与房地产信息化和中国住宅与房地产信息网的建设工作任务。会议选择在深圳市召开，也有现场会的意思。深圳市规划和国土资源局自１９９５年以来，在全系统大力开展信息化工作，经过多年的努力，已经取得了显著成绩，积累了一定的经验，值得大家学习借鉴。下面我就住宅与房地产业的信息化工作讲几点意见，供大家参考。
一、我国住宅与房地产信息化的发展
伴随着住宅与房地产业的快速发展，我国的住宅与房地产信息化建设也得到了长足的进步。房地产交易、权属登记、开发管理、公积金管理等涉及房地产行业管理的各类软件得到了普遍应用，不少城市建立了房地产管理信息系统，大量房地产网站也建立起来，据不完全统计，全国已注册域名的房地产网站达３５０多家。信息技术、网络技术经过多年来在房地产领域的应用，已经有效推动了住宅与房地产业的发展，取得了初步效果：
（一）提高了政府对房地产市场的监控和预测能力。必要的数据信息是分析市场的基础，近年来，不少城市利用信息技术，及时、准确地提供了房地产市场有关数据。如厦门市要求所有房地产开发企业必须配备统计人员，实行持证上岗，在规定时间内用计算机直接上报统计数据，其中包括企业所有项目进展情况的数据，经主管部门汇总后，再提交每月政府召开的办公会议。同时还把能否按时上报统计数据作为开发企业年检的条件之一。成都市通过政府主管部门与房地产开发企业联网，在网上公布预售证号，接受群众监督，对商品房预售进行网上管理，随时掌握全市开发项目的预售情况，从而对商品房市场进行了有效监控。
（二）改进了行政管理，提高了工作效率。深圳、吉林、江阴等城市根据现行房地产交易、权属等有关法律、法规和规范性文件的规定，设定各工作环节的办事程序、办事时限，实现了网上办公。沈阳等城市对拆迁许可证的发放和补偿标准的测算采用了规范的计算机软件进行管理。天津等城市对开发企业的资质审批、年检等，都实行了在线上报，不符合条件的，计算机自动筛选淘汰。一些地方住房普查建档工作也实现了电子化，有的城市还将职工住房档案与产权产籍档案进行了联网，政府主管部门或企事业单位对每个职工的住房情况可以随时进行调查和了解，对违规占房的进行监管并及时处理，防止腐败现象的发生。武汉市开发应用了住房补贴管理软件，从住房补贴的计算发放、补贴资金的管理、补贴的申请与审批实现了电子化。全国约有一半以上的地市级城市住房资金管理中心，已经不同程度地将计算机管理应用于住房公积金管理中，实现了以资金中心为主的计算机管理系统。
（三）引导企业规范行为，企业管理效率大大提高。深圳、成都等城市开发了规范房地产销售环节的软件，从根本上避免了无证销售、重复销售现象的发生。一批开发企业通过网上集中采购，减低了开发成本。一批以房地产信息技术为依托的中介服务企业，利用因特网搜集和发布各类房源信息，并实行连锁经营，树立起自己的品牌。如上海房屋置换有限公司、“我爱我家”房屋租赁置换有限公司、21世纪中国不动产公司等。还有一些房地产企业建立了企业内部网站，上下级之间、部门与部门之间以及员工与企业之间的联系，包括文件、通知、信函等都在网上进行传输，还可召开企业内部网上会议，企业内部业务管理系统完全建立起来。同时，企业可通过互联网与政府等其他机构进行联系，提高了信息传输速度，减少了中间环节，加快了企业决策速度，提高了办事效率。
（四）方便了群众办事，提高了群众的生活质量。由于房地产管理部门信息化的推行，较大地方便了老百姓从网上了解各种有关政策、法规、房源等信息，还可以进行网上投诉。有的城市还开发应用了政府办事业务语音查询系统，通过电话就可以了解到自己所提交案子的进展情况，服务了群众。有些物业管理企业通过智能化管理系统实现快速、便捷的服务，及时满足居民的需求，反馈处理意见。特别是在小区管理中，智能化信息系统对加强防火、防盗、防燃气泄露，对保障人民生命财产安全发挥了重要作用。
当然，从整体上看，全国住宅与房地产信息化建设工作只是刚刚起步，还存在一些问题：一是整体水平不高，地区差异较大，东西部发展不平衡，从业人员对信息技术的掌握能力较低。二是应用还不够普遍，只是部分单位、部分环节或部分项目上应用了信息技术；三是标准不统一、数据格式不一致、网络化程度不高、信息不共享；四是房地产企业对信息技术的应用水平不高，信息技术对产业发展的贡献率还很低。
尽管我国住宅与房地产信息化建设中存在着一些问题，但经过多年的发展，信息技术应用已经有了一定的基础，逐步显示出发展的潜力。
二、充分认识信息化对住宅与房地产业健康发展的重要作用
信息化是当今世界经济和社会发展的总趋势。信息技术、网络通讯技术的高速发展，对经济、军事、科技、文化、社会等各个领域产生了深刻而长远的影响。信息化推动了全球房地产业正开始一场深刻革命，为全球房地产业注入了活力，对我国住宅与房地产业健康发展的重要作用也越来越明显，主要体现在以下几方面：
（一）信息化是政府加强宏观调控房地产市场的重要基础。
我们清楚地记得９０年代初期那次房地产热潮，导致大量土地闲置、工程停缓建和房屋积压，虽经过多年努力处置，仍有相当一部分难以消化，带来了严重的社会经济问题。其中固然有企业信息不灵、投资失误的原因，但更重要的是政府由于信息缺乏导致决策失误、宏观调控不力。通过信息技术和互联网络的应用，可以将房地产管理业务全过程中产生的大量动态数据，及时、准确、全面的采集、处理，进行科学地分析，作为宏观决策和政策制定的依据，便于各级政府对住宅与房地产市场现状作出准确的判断，对产生的问题及时处理和解决，对未来发展作出正确的预测，从而建立起房地产市场预警、预报机制，以利于对房地产市场进行宏观调控和决策管理，有效地引导我国房地产业持续、稳定、健康地发展。上海市这几年来高度重视房地产信息化建设工作，并以此作为政府宏观决策的重要基础。市房地产交易登记中心利用区县联网的管理信息系统自动生成的大量信息，定期发布分区、分类别的土地供应、项目开工、竣工、预销售和存量交易等市场主要数据，并组织有关方面专家和政府专业部门对这些细分数据结合市场实际进行分析，形成分析报告定期公布，反馈给市场进行合理引导。发现不利于市场健康发展的苗头，及时提出预警，并报送政府有关部门参考。上海市政府近年来在开放搞活房地产市场方面不断调整、出台的政策措施，包括内外销商品住宅并轨、提高商品房预售条件等，都是在通过信息化充分把握市场的基础上适时提出的，有力地促进了产业的快速、稳定发展，克服了宏观决策的盲目性，避免了市场的大起大落。
（二）信息化是依法行政、提高效率、规范行政行为的重要保证。
住宅与房地产行业管理部门多，管理环节多，办事手续多，收件资料多，各项管理工作大多是依靠手工作业，效率低下，随意性大，甚至出现了一些腐败行为，企业和老百姓对此是有意见的。在我们这个行业如何贯彻落实江总书记“三个代表”精神，我看关键是要规范政府行政行为，就是依法行政，严格执法，而行政行为的电子化正是解决这一问题的好办法。国务院办公厅已明文要求各级政府系统要加快政务信息化建设的步伐，依法行政，提高工作效率和政务管理水平，加强行业管理，规范市场行为。政府通过业务管理信息系统和政府网站向社会公众提供公开、透明的行政执法情况，实现公众参与、社会监督，最大限度地杜绝违法现象，可以树立政府办事公开、公正的形象，减少贪污腐败现象的滋生。深圳市规划与国土资源局在全系统推行无纸化办公制度，把权力交给电脑，把每项管理业务进行分解，对每一个岗位的职责范围、业务程序、工作时间、审办结果等都通过固定的程序进行系统的设定，从土地申请、规划选址、界限勘察、划红线图、房地产权证发放以及合同的签订全部通过电脑操作，取消纸质审批表和文件处理表。管理行为的改变，有效地防止了滥用权力、违反程序等行政违法行为的发生，提高了工作效率，极大地方便了群众，得到了社会各界的好评。
(三)信息化是强化行政执法检查监督的重要手段。
行政执法的检查监督是依法行政的重要保证。对于行政执法检查监督重要性的认识，我们也越来越清楚。部里和各省近几年来都加大了执法检查的力度，今年部里会同财政部、中国人民银行用三个月的时间在全国范围内开展了住房公积金大检查，发现了很多问题，责成各地纠正了许多错误行为，还帮助地方解决了很多久而未决的问题，效果很好。通过检查，大家一致认识到了执法检查的重要性，认为这是确保依法行政、规范管理的有效办法，应当制度化、经常化，常抓不懈。不仅全国要搞，省内、市内、县内也要搞；不仅公积金方面要搞，交易、权属登记、开发管理等一切涉及房地产行政管理内容的都要搞。但我们也清楚，政府机构改革减员以后，日常的行政工作都很忙，人手、资金、精力都有限，如何加大执法检查的力度就成了一个难题，而加快信息化建设、应用网络技术就能解决这个难题。就拿这次公积金检查来说，如果各公积金中心都进行了电子化管理，并且实现了省、市、县的网络化，我们就都可以根据需要，在办公室内通过内部网络随时进行抽样检查或重点抽查，监控是否存在住房公积金项目贷款和单位贷款逾期情况、违规发放项目贷款情况和挤占挪用住房公积金情况等，在此基础上有的放矢地到有关城市进行检查。既节省人力、物力，又节省时间，而且掌握的情况准确可靠。可以说，要使得对行政执法的监督检查制度化、经常化，信息化是必由之路。
（四）信息化是高新技术和先进适用技术改造提升传统房地产业的支撑平台。
微软总裁比尔盖茨曾敏锐地指出：“房地产业将会由于技术的进步而发生改变，这种改变已经开始并以极快的速度进行，只有意识到这点并接受它的人才能在房地产业中生存下去。”在房地产开发方面，面对居民对住宅需求日益个性化、多样化的发展潮流，传统房地产业很难适应这种要求。现代房地产业的规划、设计、开发和生产，必须使规模化与个性化很好的统一起来。在网络化时代，要实现规模化与个性化的统一，可利用现代网络信息技术，实现住宅产业的规划设计、研究开发、生产制造等方面的资源全面共享，拉近供应与市场的距离，并通过网络信息技术实现网上订购，通过网络社会的柔性生产线的定制生产，促进住宅产业现代化与市场的结合，进而使房地产的规模化生产能够生产出个性化、多样化的产品。
在房地产营销方面，随着网络化社会的到来，互联网对房地产的营销也带来了积极的影响，表现在房地产网站的建立上。目前，房地产网站的建立，对房地产营销带来了重大影响。如美国，网络在房地产营销中已发挥越来越重要的作用。据美国房地产经纪人协会的一份调查报告显示，１９９７年以来，在该协会的７０多万名成员中，上网比例已从２７％增加到７２％，９０％的经纪人拥有电脑，６０％的经纪人使用电子邮件与顾客联系，６０％的房地产公司建有网址，７２％的房地产公司通过互联网做成了生意。1995年初，美国销售房地产的网站大约只有100个，现在已超过1万个。今年3月份，美国三家最大房地产网站的使用人数超过了1000万人，而其中访问人数最多的是“家居顾问”网站上列出的100多万套待售房屋。
在物业管理方面，网络化社会无论是办公楼宇还是居家住宅，人们在选择房产时，都把更多注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范等方面。这就要求物业管理智能化、自动化、最优化，以此为业主、客户提供一个安全、便捷、舒适、节能、高效的生活工作环境。
我国的住宅与房地产业也应抓紧充分利用现代信息技术、网络技术进行改造，促进产业结构调整和优化升级，从而实现房地产业跨越式发展，这也是房地产企业为中国加入WTO后适应国际市场竞争需要而做好的基础性工作。
三、下一步住宅与房地产信息化建设工作任务
住宅与房地产信息化建设的思路是 “以房地产业务管理电子化为平台，以数据标准化为基础，以建立房地产信息网络为手段，实现房地产信息资源共享，为政府、社会和企业服务”。为此，我们需要做好以下几项工作：
(一)坚持依法行政，加快政府系统政务信息化（电子政务）建设步伐。
各地区、各部门要根据现行的法律、法规和政策规定，按照程序简单、手续简便、办事高效、运转协调的原则，来规范住房分配货币化、住房公积金、开发、交易、权属管理、物业管理、拆迁等所有房改和房地产行政管理内容，管理内容的规范化、程序化和标准化是房地产业信息化的基础。管理规范应当细化、明晰，包括程序、要件、时限、岗位、人员等等，这是确保行政行为规范的关键。然后将所有办事规范用软件的形式固定化，实现网上办公，再配之以相应的考核标准，使其制度化。具体来讲包括以下几方面：
1、房地产开发建设管理应当实现房地产开发企业基本情况、开发经营情况、企业资质、企业年检、开发项目的取得、《房地产开发项目手册》、开发项目资金、开发项目综合验收、商品房销售等管理活动的电子化。其中，开发项目管理信息化是核心，要从项目立项、动工开始，运用信息技术进行全过程的跟踪式管理，这样就可以既把握了增量的整体市场情况，也把握了企业的经营行为；
2、房屋拆迁管理应当实现《房屋拆迁许可证》、拆迁单位、拆迁纠纷调处、拆迁过程、拆迁违法行为查处、拆迁信访等管理活动的电子化；
3、房地产交易与权属管理应当实现商品房预售、权属登记、房地产测量与面积计算、转让、抵押、租赁、房屋置换及房地产中介等管理活动的电子化。其中，交易和权属登记信息化是核心，说它是核心，不只是一个简化手续、方便群众的问题，更重要的是登记的准确性。目前，产权状况多元化，有完全产权，还有部分产权；有商品房，还有经济适用房、集资合作建房；有所有权，还有他项权、使用权，等等，再加上买卖、租赁、抵押、典当等各种交易行为，使得产权在市场流动中的变化非常复杂，必须依靠信息技术来处理，以确保产权当时人的合法权益；
4、物业管理应当实现实有房屋总量、物业管理房屋面积、危旧房分布及安全跟踪监控、维修基金归集及使用、公开物业管理服务收费标准、物业管理企业数量、物业管理企业资质网上申报与年检等管理内容的电子化；
5、房改管理应当实现房改政策出台与实施情况、住房普查情况、住房补贴发放情况、公房出售情况、租金改革情况、住房保障体系建设情况等内容的电子化；
6、住房资金管理应当实现住房公积金制度执行情况公报、住房公积金帐户查询、住房公积金缴存、提取、贷款管理、职工个人住房公积金提取和贷款的审批等内容的电子化；
7、专业人才管理应当实现房地产开发、房地产评估、房地产经纪、房地产权属登记及物业管理等专业人才管理的电子化等等。
各项管理活动实现电子化以后，不仅规范了行政行为，还产生了大量行业信息，把这些信息进行归集、整理、分析，就可以形成各种统计报表、市场分析报告，为政府、企业和公众提供各种信息服务。
（二）加快标准数据格式的制定和通用软件的开发与测试工作。
由于房地产行业尚未建立统一的行业管理规范、应用软件开发标准和软件测试标准，导致业务管理系统不规范、系统数据指标格式各异，难以进行信息共享和交流。为此，部里正抓紧做好两项工作：一是数据格式标准的制定，确保标准数据格式的科学性、准确性和完整性；二是软件的测评工作。为解决目前软件开发中存在的技术水平低、重复开发带来浪费和因为技术路线不一导致将来联网困难等问题，部住宅与房地产业司、部信息中心和有关部门正在共同组织制定房地产行业应用软件标准和软件测评标准，同时，组织软件公司和有关部门依据有关标准规范和业务管理需求，开发适应绝大多数用户需求并符合标准规范的业务管理系统，各地可以根据情况自愿选择使用推广的软件。部分技术基础条件较好、信息化水平较高或有特殊需求的城市，可以根据需要自行开发，但是，必须符合相关的标准规范。
（三）加快“中国住宅与房地产信息网”建设。
刚才，我强调了涉及房地产各种管理业务活动实现电子化的重要性，而房地产业的管理应当是一个有机的整体，但现实情况是由于机构设置问题，特别是城市一级，对房地产行业的管理往往难以形成整体合力，局与局之间、处与处之间，各自为政，甚至矛盾扯皮。网络化是解决这个问题的重要技术方法。一是横向网络，把局内所有业务管理活动联成网，再把市内各房地产管理部门的管理活动联成网；二是纵向网络，就是把市内各区县的房地产管理活动联成网，实行网上办公，形成互相协调、互相促进、互相约束的网络化管理模式。网络化的一个重要工作就是网站建设。 “中国住宅与房地产信息网”是建设部“十五”期间信息化建设的重要内容，目前网络建设已经启动。各地特别是试点城市应当按照建网方案，抓紧研究落实本地的实施计划。该网的中心节点在建设部，但绝大部分内容和工作都是要由各地房地产各行政部门来做的，没有各地房地产网站的建立，全国网就是空的，或者说地方网站建立得完善与否直接影响到全国网的质量。我们选择了５０多个城市作为信息网建设的首批试点，这不是说其他城市就不要搞了，同样也应抓紧建设。对于省里搞不搞全省的房地产网站，有不同的意见，我看有条件的就建，没有条件的不要强求。即使不建省级网站的，省里也应抓好各城市的房地产信息化工作。住宅与房地产信息网的性质是政府公益性信息网络，分为内网和外网两部分。内网建设主要用于运行业务管理系统和内部信息发布，主要供管理部门使用，以规范业务管理行政行为，提高执法的透明度，提高工作效率。外网建设主要通过互联网站提供信息发布服务，成为政府部门面向社会进行信息交流的窗口，公众与企业能够及时快捷地了解政府发布的政策法规和行业信息，政府部门能迅速掌握公众反馈的意见与建议，及时汇总、分析、处理，从而更好的为社会服务。城市各房地产部门应当先建独自的内网，在此基础上再建立一个统一的、涉及全市各房地产管理部门所有管理活动的办公业务资源网，；一个城市只宜建立一个统一对外的房地产信息外网，实现房地产全行业的信息资源共享，不要各部门都搞，都不全面。我想至于哪一家来建外网都没关系，总得一家为主，几家配合，各省厅可能要在这个问题上多做一些协调工作。
（四）积极引导、推进企业信息化工作。
房地产企业要积极推进企业信息化建设，一方面抓好企业内部的信息化建设，如开发企业内部业务管理、项目可行性研究、项目资金管理、项目综合验收要使用网络化手段；中介服务机构提供的服务要充分利用网络信息，为群众提供方便的中介服务；物业管理企业在小区管理中尽可能实行智能化管理，在网上向全体居民公开本物业的管理服务收费标准等，从而提高企业经营管理水平；另一方面要做好房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业上网工作，实行资质网上申报、网上年检、网上报表等制度，要与房地产行政主管部门电子政务系统相衔接，促进电子政务工作的正常开展。
同志们，房地产信息化建设任务是繁重而紧迫的，需要大家在充分提高认识的基础上抓紧组织进行：
1、加强组织领导和协调工作。我部很重视建设系统信息化建设工作，为加强信息化工作的领导，我部去年成立了由俞正声部长担任组长的建设部信息化工作领导小组，统筹规划、引导全国建设行业信息化工作快速、健康地发展，以适应国民经济信息化建设的需要。住宅与房地产业作为建设系统的重要组成部分，也要尽快采取行动，付诸实施。各省、市房地产信息化建设工作要有一个统一的机构或领导小组进行协调和管理，要树立全局观念，打破现行体制，统一规划、突出重点、精心组织。
２、运用市场机制，正确处理政府与市场的关系。在推进信息化过程中，要分清政府的职能、市场的作用，要运用市场关系，要避免政府滥用权力。各地在房地产网的建设实施过程中普遍遇到政府财政没有资金投入或投入不足的情况，完全靠财政拨款，很难满足房地产网建设的要求，但绝不能靠乱收费、乱摊派来解决。目前，很多商业机构愿意出资、出力与各地房地产管理部门合作，共同建设当地的房地产信息网络，我想这是一件好事，但要把握好原则。涉及电子政务的内网建设不能依靠商业资金，而面向社会公众的外网是否可以引进社会力量来建可以研究。
３、抓紧人才培训。目前，房地产从业人员的信息技术水平远不能满足信息化发展的需要。为此，各地要加紧人才培训工作，尽快培养出既具有房地产专业知识，又懂网络知识、信息技术的复合型人才。各地要将人才培养工作摆上战略位置，采取多种渠道和方式，制订人员培训计划，并积极予以落实，促进房地产信息化工作。
同志们，住宅与房地产业的信息化工作是关系我国产业发展全局的战略举措，我们要充分认识加快信息化建设的重要性和紧迫性，大家共同努力，在信息化大潮中奋勇搏击，抓住机遇，把我国住宅与房地产业推上一个新台阶。
谢谢大家！ |
