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房地产投资基金从一个比较虚幻的影子开始日渐清晰起来，房地产投资基金也从学术探讨阶段上升到了实际操作过程。将于11月29日举行的北京大学中国房地产财富论坛将房地产投资基金列为一个重要课题。而“北京世纪华夏资产管理公司”早已于今年7月份悄悄启动了在房地产基金方面的业务。该公司是目前所知北京首家专业从事房地产金融投资的机构，它的五大股东分别是中国五矿集团房地产公司、北京城建集团房地产公司、中国石油天然气管道局房地产公司和万年投资集团公司，该公司的业务以专业的投资银行手段协助房地产企业集团以及银行（金融资产管理公司）等金融机构进行房地产类的金融资产管理、金融产品创新和资本运作。该公司负责人认为，房地产业资本+金融资本+专业资产管理=房地产企业新竞争优势。
房地产投资基金是虚火？
此前曾有传闻说北京万通集团与台湾大华建设及富邑通建设公司合作，在香港成立富华通房地产发展公司，计划于2001年10月份筹集规模达10亿美元的大中华房地产基金。虽然在记者采访时，万通集团的有关负责人否认了这种说法，但这件事说明房地产企业对资本的渴求程度。
由于目前对房地产投资基金没有理论上的定义，我们只能从产业基金的角度来对其做一阐述，从理论上来说，房地产投资基金是产业投资基金的一种。产业基金是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度，即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，委托基金托管人托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。在实践中，产业投资基金往往投资于某类产业中不具备上市资格但具有成长潜力，且缺乏资金的企业，通过对企业具体投资项目的支持，从而获得较大收益。
专家认为，房地产投资基金的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道。由于它对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。
经前我们所共知的风险投资基金也属于产业投资基金，但它的运作却不明显影响了人们对将出世的房地产投资基金的态度。《金融时报》一位资深记者说：“由于以前的风险投资基金大多以扶持中小企业为主，从现在的结果来看，赢利的基金相当少。所以我认为房地产投资基金如果没有特别好的管理和规范来约束，恐怕会成为房地产商炒作的工具而难以达到实际效果。特别是我国目前还没有出台《产业基金法》，房地产投资基金的运作也不能避免风险，它甚至会成为非法融资。”
渴盼基金不是发展商一厢情愿
北京世纪华夏资产管理有限公司产业基金部经理张顺健认为：“从全球范围来看，凡是以政府名义出现的风险基金，无不以失败告终，风险投资的运作非常复杂，基金经理人会以交学费为借口推脱责任。而民间资本的赋予基金管理人很大的压力，是要负责任的。”
“我不认为房地产基金纯粹是炒作的廉洁，更不是发展商的一厢情愿。在此我想引用国外的资本市场发展来说明。
房地产基金在国外是很成熟的金融工具，美国的产业基金已经超过了银行资产总值。入世之后，我国的金融业必然面临与国际接轨，中国房地产基金的出现是市场的呼唤，而不仅仅是企业内在的需求，它也是投资人的需要，是资本市场的需要。我国改革开放二十年来积累了大量的民间资本，据悉目前的民间资本有70000个亿，急于找到投资的出口，但目前的投资渠道较少，且风险比较大。以前对投资人来说，钱少了投资房地产是不可能的事。但基金的出现使之成为可能。
因为基金可以把分散的钱集中起来做事。另外，目前银行对房地产的贷款控制较严，又受到入世影响，市场的内外部环境均发生了变化，而房地产企业本身的承受能力比较脆弱，必须得到资本市场的支持。“
东方恒基地产顾问机构董事长倪源也一直致力于房地产投资基金的研究，他认为目前房地产投资基金出现条件已经成熟：入世和与外资企业竞争的需要；中国房地产市场的投资功能日益显现；房地产企业的发展需要资本市场的支持，国外资金急于进入国内的房地产开发，但对内地的房地产市场缺乏了解，不敢贸然进入，基金是国外的投资者所熟悉的模式，操作起来更具有可行性；房地产行业相对于其它高风险行业，可以通过变现等方式实现资金的退出；大量民间资本需要一个投资的出口。
房地产基金的运作模式
据张顺健介绍：“世纪住宅产业基金是国内第一批比较规范的房地产投资基金，发起股东南家，为封闭式运行基金，规模是5个亿。目前我们前期的申报文件已经做完，年底将向国家计委正式申报。房地产基金与其它基金不同的地方是：
由基金、基金公司管理人和托管人三权架构，并力争获得银行5-8倍的授信额度。这样我们掌握的资产就不止5个亿了“。
“我们也考虑吸收一定比例的国外资金，如加拿大的CANASIA公司，美国的一家退休基金管理公司近期与我们接触密切。在股权架构方面，我们所有的股东最大投资份额不超过基金的10％，即5000万，最低份额不低于100万。这是为了避免大股东对基金的控制和损害中小股东利益，同时利于基金管理人独立运作，大受大股东的干扰。”
“基金的回报有几种方式，一是投资人的分红派息，至少相当于房地产的平均投资回报率。因为基金管理人站的角度比一般发展商要高一点，投资的项目比较广泛，能够分散投资风险。二是基金退出时在资本市场的收益，其中包括公开市场的退出，即IPO方式。因为基金并不是要对投资的项目进行终身的控制，而是通过基金的资本输出、管理输出，达到一定的上市目的，在公开市场或其它市场退出并获取投资回报，这种回报率比较高。由于公开退出并不是所有的企业都能达到的，所以基金还有另外一种方式，即通过柜台交易，股权交易市场、其它投资人的回购进行退出。”
可以规避房地产投资风险
我国目前的房地产市场还不够成熟，特别是资本市场又缺乏有效的法律依据，基本管理人的素质存在问题，这一切都对房地产投资基金的运行划上了问号。对此张顺健说：
“房地产市场是有风险，但核心问题是风险规避。就像证券市场也有风险，但证券基金介入得很早，也很深，正是由于证券基金的出现，使证券市场的起伏趋于平缓，应该说，房地产基金也是这个市场的安定因素。”
“为规避风险，我们对项目的选择有一套科学的体系和标准，除正常的公司架构外，我们还成立了风险控制委员会、投资决策委员会、专家顾问委员会，基金经理的权限相对比较小，在很大程度上是充当执行的角色。因为房地产决策和证券不一样，证券市场瞬息万变，必须赋予基金经理人权限，而证券基金的运作完全在于基金经理人的经验和责任。房地产开发则不同，它周期较长，我们应该把权限放在决策委员会，以便实现将来的顺利退出。决策委员会在认真调研的基础上做出是否投资的决定。”
“基金的优势还表现在：一、基金是专家理财，有大批国内外的房地产和资本市场的专家。二、基金可以通过投资组合提高收益。与房地产开发相比，我们可以投资于不同的项目，而房地产开发只能投资于固定的项目，当然回避风险的能力就不如基金灵活。资本市场的游戏规则是，鸡蛋不要同时放在一个篮子里。三、基金可以获得国家政策的支持，包括获得银行授信额度的支持，这是单个发展商所不能获得的。”
房地产基金面临的政策滞后
在世纪华夏的运作过程中遇到了一系列问题，张顺健说：
“最重要的是政策滞后，由于《投资基金法》迟迟不能推出，使我们的试点工作遇到许多障碍。二是金融市场不完善。房地产基金的投资组合分为两大部分，80%投向房地产及其关联行业，20%投向政策允许的债券市场。但由于金融工具较少，基金经理人在选择时有很大难度。房地产投资基金是一个新生事物，更没有自己的游戏规则，我们目前正在上报国家计委审批，基本上依据国内外基金的规范规模来设计自己的架构。” |
