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“业主”不满意“管家”不高兴
对昆明的物管，从记者采访的情况来看，无论是“管家”，还是“业主”，心情都显得不是那么舒畅。
大多昆明人对物业管理颇有怨言，意见主要集中在物管费和服务的内容及深度上。而物管企业则叫苦连连，抱怨入不敷出。甚至有物管公司老总发出这样的感慨：“物管市场太难做了”。
在昆明，业主与物管公司之间的矛盾，消费者协会的工作人员及一些新闻媒体的记者体会最深刻。因为，碰到物管这样的问题，大多数业主首先想到的就是消协及新闻媒体。从消费者协会及一些新闻媒体反馈的信息来看，业主对物管企业的投诉上升迅猛。两者之间的矛盾有的已经到了相当激化的程度，目前上诉到法院的已有好几起，甚至有反映到建设部甚至国务院的。尽管现在已有不少房地产业或物业公司通过报刊、广播电视等媒体进行宣传，使人们获得越来越多的认识，在买房时明明白白看物业，这种不满情绪还是没有改变多少。
而大多从旧有的房管所脱胎为物管公司的昆明物管企业，有的认为昆明的业主太难“侍候”了，有的则认为物管市场没有太大的利润空间。这些企业经历了4～5年的转型期，市场运作并没有进入良性循环。其苦衷主要是，许多旧有住宅小区本身就存在着硬件设施的先天不足，急需进行二次开发和完善；由于百姓的承受能力，政府将物管费定得较低，尚不足以支持正常运营以及合理的管理酬金的取得。这让“管家”怎么也高兴不起来。
如何让“管家”“业主”都满意
据统计数据显示，昆明市目前共有物管企业180家，其中多为专营公司，内资企业170家，涉外企业10多家。昆明市各类物管企业的发展水平差异较大，随着市场的逐步规范，有人认为会导致两种情况的产生：一是经营规模小、服务水平低、信誉差的物管公司因不能适应市场变化，最终倒闭；二是这些公司被实力较强、具有专业服务水平的物管企业兼并。
目前，昆明引进外来企业或管理经验的物管企业正逐渐增多，佳园小区引进深圳万厦的管理经验，柏联广场聘请香港戴德梁行作业务顾问，大潮屋业聘请香港恒基物业。而北京IS09002质量认证中心昆明工作站的成立，也将通过贯彻IS09002体系，对提高企业自身服务水平起到积极作用。
昆明物管市场竞争虽然还未达到白热化的程度，但各家物管企业已明显感到了压力。在目前的情况下，物管企业如何使自己的服务被业主认可，让业主满意，也让自己过得舒畅？业内人士认为，应该主要从以下几个方面下功夫：
物业管理提供的多数是无形的服务，必须通过提高质量和有特色的社区服务，让用户满意。为了提高服务质量，首先要有一支思想过硬、业务精通、热情服务、热爱物业工作的物业管理队伍，并建立健全相应的物业管理办事机构。其次是制定严格的规章制度，要明确岗位责任，约束员工行为，协调各部门之间的关系。
经费不足问题，应在国家和地方财政可能的情况下尽量给予支持，再建立共用设施公用设备维修基金；物业公司通过开展多种经营，广泛筹集资金，也可弥补物业管理费不足问题。
从政府职能讲，关键是在培育物业管理市场上下功夫，最基本的一条就是通过完善法规，制定政策和宏观调控等行政手段，确保物业管理公司在科学管理的前提下能够生存和发展，以吸引更多社会力量从事物业管理，才能形成竞争，才有利于企业的发展。
总之，不论是本地企业还是外来公司，要想真正进入昆明物管市场，让业主满意，自己高兴，首先要做的就是树立自己的品牌形象，拿出实力来。这对于没有规模就没有效益，没有发展就没有生存的物业管理行业来说，更为重要。 |
