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北京环宇信达行总裁邓智仁日前在接受笔者采访时对写字楼开发热呼吁开发商要保持慎重。
邓认为开发办公楼，城市是非常关键的。北京、上海、广州这些大城市风险高，杭州、苏州、济南等这些二级城市办公楼开发风险更高，他们的市场吸收能力非常低，可能第一栋办公楼非常好卖，第二栋办公楼就不好卖。
一般来讲，开发办公楼的利润都比住宅高得多。开发办公楼有一个特点，它的价值和市场存量很难探索出来，市场变化也非常快速、非常难预见。邓智仁认为，假如能够掌握时机，开发办公楼，利润就会非常高。举一个例子，比如拿今年来说，在北京开发住宅，通常税前利润大概在15％到17％左右，但是开发办公楼利润会达到30％甚至还会超过，假如今年之前就能够开卖的话，它的利润会非常高。但是经济稍微变动，或者需求量突然下降，或者在供应量不能增长的情况之下，办公楼可是赔钱的。
在掌握办公楼的开发风险方面，邓认为通常不是能够轻易做到的。比如在香港，长江、恒基、新鸿基都是以开发住宅为主的，他们很少开发办公楼。比如说长江，大家知道李嘉诚是商业骄子，但是他在香港开发的办公楼能数出来，只是两三栋而已，开发不到30万平方米。所以，办公楼开发要非常慎重地关注风险问题。
邓以自己的亲身经历来说明每一类物业都有不同的时代、不同的时间性，掌握这个也是非常关键的：开发公司赚不赚到钱是凭眼光。比如在1993年的时候，万通新世界广场开始销售，它的利润是惊人的，非常惊人，是百分之百，投资额跟回报率可能是十倍二十倍的关系。当年金融街的投资广场的利润也是差不多翻一番，开发成本九千，当时卖到一万八。1994年卖不出去，到1995年再开发，可能情况就很糟糕了，可能一分钱不赚，还有可能赔钱。作为房地产开发来讲，今天开发一个住宅，到开卖的时候可能已经供过于求，这种规律在中国是尤其明显的，它的循环非常快速而且多变。 |
