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编者按：房改房蕴含着巨大的物业管理市场，但房改房还没有受到市场经济的充分洗礼，许多房改房的业主还沉浸在福利分房时代的“免费服务”，加上房改房本身所固有的缺陷，如房屋陈旧、设施不齐、分散和没办法小区等，不少物业管理公司视之如“鸡肋”，或“敬而远之”。但城市管理体制改革。
对房改房提出了新一要求，房改房实行物业管理是迟早的事。广东省华侨物业发展公司把社会效益和经济效益紧密结合，在加强企业自身建设的同时，不断开拓新的管理模式，在国家宣布取消实物分房和实行货币分房后，公司领导班子就多次召开专题会议研究：实行房改后，以前和现在单位房的管理将会出现困难，单位不可能长期补贴负担管理，要把目光放在房改房，在物业管理方面进行新的尝试。
房改房潜在市场需求很大，但实际有效的需求不足，如何把潜在的需求开发出来，这就需要将房改房的管理社会化。房改房由专业物业管理公司管理，可以为政府（单位）排忧解难，原单位不必为此职工宿舍管理花费大量的时间和精力。从管理体制来看，打破了计划经济条件下的行政福利型封闭式管理，通过专业化和市场化的管理，用经济手段直接进行社会化管理的有偿服务，管理的质量将会高得多；从管理内容看，打破了房屋管理长期需政府或单位财政补贴，管的房越多，亏损越大的恶性循环；从管理机制看，打破房屋管理长期处于被动地位而无法选择的局面，通过由专业物业管理公司管理房改房，可以在完全平等的原则下，双向选择签订合同，明确各自的权利、责任和义务。
但对房改房实行社会化和专业化管理面对不小的压力，主要来自业主本身的观念，他们了几年乃至几十年的单位房，一直无须交管理费，如今却要交管理费单位，单位是不是以后都不管了。专业物业管理公司同样存在压力：房改房和商品房相比，规范程度低，新旧差别大，管理基础差，要按商品房的做法是行不通的。“省华侨”在1999年5月接受委托进入广东省物料实验检测中心宿舍（房改房）大院实施专业化物业管理，取得了良好的效果，单位和住户（业主）都同表满意。公司的做法是先进行管理，作出了成绩再谈收费。首先不惜花大本钱、大力气对整个大院的杂物和余泥，以及野草丛生的花圃和绿化带进行清理，并补种各式各样的花卉。原来贴满大院内墙壁及楼宇通道的乱七八糟的张贴广告没有了，楼梯、扶手和电房多年的积垢洗刷掉了，高压用电的隐患消除了，地面的坑洼平整了。而24小时值班巡逻的治安管理，把住户长期对安全问题的顾虑打消了。
在刚开始收费时，一些住户担心增加负担而有怨言，特别是某些困难户确实感到吃力，公司就尽量减轻住户的负担，自己设置办公场所，自行承担所耗的水电费。在住户水电费的分摊上，按每户一分表，每栋一总表的布局，做到公平合理；与所在单位共同协商对困难户达成一致的意见：采取单位、住户各出一部分，管理处降低收费标准的办法。公司在前期投入大量的资金进行环境整治时，没有增加住户的负担，只是按住宅物业管理的最低标准0.45元／平方米，写字楼收费比标准价少收0.7元／平方米。但公司并没有为此降低服务标准，而是以更高的要求为住户提供服务，经过几个月的努力，管理逐步得到业主的理解和支持。
我们采取了主动式管理，采取了以下措施：（1）坚持规范服务，以国家政策法规为准；（2）规范服务项目的收费标准；（3）在“依法、高效”的原则下，利用小区资源，降低成本；（4）通过宣传教育使提高业主的认识水平，以“共同创建美好家园”为目标，协助管理处的工作。
房改房牵涉面积大，分布范围广，涉及单位多，它的管理好坏直接关系到城市建设的发展、居住环境的改善和社会效益的提高，以及市民综合生活质量的优劣。
要有效促进和推动房改房的物业管理，认为概括起来就是“四要”：行业要规范，政府要关心，管理要到位，社会要支持。一是加强立法，规范行业管理，除对现有的《广东省物业管理条例》个别条款加以修订外，还应及时出台《广东省（或广州市）物业管理实施细则》，不仅要保护广大业主的合法权益，也要充分体现对物业管理公司的有效保护；二是政府在某些政策方面对房改房物业管理给予适当的优惠，如对房改房管理卓有成效和物业管理公司给予扶持，帮助它将周围的居住小区吸纳过来，起到示范作用；三是需要整个社会的关心、理解和支持，新闻媒体的正确引导具有的积极作用。 |
