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有消息传出，广州珠江投资公司一次征地12080亩，兴建从化珠江新城。房地产专家说，迄今为止未听说过地产商征过如此之大地块，一旦此项目落成，其规模相当于一座卫星城。
地产商纷纷筹建“小城镇”
几年前征地规模在千亩左右，已是地产大鳄，足以引起楼市地震。
时过境迁，两年后，广州地产商征地再升级，规模一次比一次更大得惊心动魄：广州市城建集团在从化征地3000亩建逸泉山庄，花都雅宝房地产有限公司在花都征地3000余亩建雅宝新城，广东金叶集团在番禺钟村圈地3000亩建南国奥林匹克花园，香江企业集团在华南板块征地4000亩建锦绣香江花园，合生创展集团在番禺南村沿江地段征地3000亩建华南新城。
华南碧桂园开盘时，一些看楼人已不禁惊讶道：这不像一个居住小区，更像一个新兴城镇。假如逸泉山庄、雅宝新城、锦绣香江花园、华南新城等楼盘全部建好后，看楼者亲临其景更会感觉进了一座城镇。
如果时间凝固，也许人们会认为3000－4000亩之大楼盘已经达到圈地极限，不可能再大，也没必要再大，再大还是什么居住小区。但事实大大开了人们的眼界，今年，香江企业集团在增城新塘镇一次征地8000亩，碧桂园物业公司也计划在新塘征地10000亩（已征地4000亩）。仿佛地产商征地工作已进入攀比时代，谁征地最多谁就是地产老大。直到近日广州珠江投资公司在从化一次征地1.2万多亩，许多业内人士也不敢肯定这种攀比已达高峰。有人说，假如这几大楼盘全部开发完毕，外貌绝不是一座小城镇。但它是什么呢？
有专家分析说，千亩以上的超大楼盘有一个共同点：位居远郊。如此之大的项目，选址广州市区自然不行，市区没有大面积闲地可征，即使有，千亩地千亿元，那些实力派地产商也未必征得起，所以地产商们只有在广州辖管的县级市，在靠近广州市区的地带征地。由于地处荒郊野外，这些项目往往自成一体，与广州市区和当地县级市区保持相对独立。
另外，大盘的吸引力十分强大，每有大盘诞生，总有一些小盘依附其周应运而生，起众星拱月之势。如洛溪地产成就了洛溪新城，华南碧桂园和广地花园带旺了华南地产板块，将来新塘地产、从化地产的几个大项目也将会成为带旺周边地产开发的领头羊，从而在离广州较近的地方形成了一个个相当于卫星城规模的居住区。
一位开发商曾放出豪言壮语，今生最大愿望是建一座城市。
“巨无霸”开发成本低
广州地产商喜欢在荒野开发超大规模楼盘，并非其鸿鹄大志所定，而是受利益驱使。市外土地供应政策上的极度优惠，吸引了一些实力派地产军团进驻。拿买铜的价钱买银，何乐不为？当然地产商们愿意出资买更多的地。现在就有人说，地产商前几年在番禺北部买的地，即使不开发房地产，仅卖地就可以狂赚。
郊外大盘因为规模大，往往拥有良好的生态资源，项目内多有几座小山和一条或几条江河流经。这是无形资产，地产商可以利用它开发生态楼盘。在市民日益崇尚绿色健康和生态居住的今天，良好的居住环境更能吸引买家。买地另送无价的自然资源，地产商只有偷着乐。
开发郊外大盘，可以体现地产商的真正价值，广地花园的副总经理孙成晟说，郊外楼盘在开发前犹如一张白纸，地产商可以创造性地画出优美的图案，而这张白纸够大的话，更方便地产商有创意地画好这幅画，比如园林设计可以地形而设，特别是建筑更可依山就势，把整座楼盘打造得与自然和谐统一。而如果是小楼盘，小区内挖个人工湖就再没地方建房，再优秀的地产商也不能淋漓尽致发挥自己才华。
郊外大盘由于规模大，可以进行规模开发，降低各项建筑成本，优化各种配套资源，比如，一期开发几十栋住宅，可以一次性平价购买大量建材，可以降低工资成本，可以利用有限资源等。楼盘配套优化，可以节约许多资源，如，一座楼盘可以共享一所学校，可以通用一个交通系统，可以共有个大而全超市，可以同用一个大型的运动场……
由于地产商能够利用地价低环境好优势，采用低价入市，再为郊外大盘做好精细服务，所以，对石屎森林里的居民十分有吸引力，哪怕他们明知居住郊外生活交通都不尽方便。这一现象被地产商认为是一种潮流。这也是地产商热买远郊荒地的重要原因。
楼盘规模大膨胀有隐忧
有专家提出，小区规模在3000亩以上，规划人口在20万左右，已不再是一个社区，而是一个小城镇。若以此推算，祈福新村、华南新城、锦绣香江花园、新塘两个8000亩以上的大盘和从化珠江新城在规模上已是名副其实的卫星城了。
事实上，要想成为真正的小城镇并不容易，像现在一些大盘，拥有纵横交错的三四条主干道，小区内设有邮局、消防局、派出所、银行、街道办事处、小学、中学、大学、医院、运动场、超市等市政生活配套，甚至还有四五座公园，几千名保安昼夜巡逻，把小区治安管理得井然有序，除了没有政府机关外，仿佛什么都有。但还是有人说，如果是一个城镇的话，其配套都应该按城镇标准配制，还要有工业、第三产业等生产单位，并且还要有围绕生活消费的系列配套设施，如污水处理厂，垃圾处理场等，这些企业在社区能否都具备？作为一个物业来说，开发商不可能把这一切都建好。如果没有一些企事业单位提供就业，这里的业主就要一大早去到另一个城市工作，晚上又回到这个城市休息，这种疲于奔命的结果，就算是“草根阶层”也穷于应付。到最后，政府不得不在超级宅区内建工厂来安排就业，来进行各方面的协调管理。
事实上，目前，所有超级大盘，将来随着小区入住人口增加，还会涉及到户籍管理、计划生育、交通等诸多问题。
如果所有的市政配套和生活配套都齐全，开发商每年需要支付一大笔巨款来维持，这样下去开发商根本不可能赢利，时间一久，他们是难以支撑的。最后，如果开发商卖完楼对一切不再理会，业主们怎么办？当然，许多商业行为可以靠市场调节，而一些不营利的行为许多商人不看好，尤其公共设施的建设，致使一些生活配套不完善怎么办？
一位房地产专家认为，如果细细想，要解决这些问题，除非地产商办社会。让地产商办社会不现实，也像过去学校办社会一样不科学。
广州市建委总工程师邹贞元认为，楼盘规模越来越大是一个非常值得关注的问题，它已超越了建筑与居住本身的问题，逐步涉及到社会领域，变成了社会问题。房地产开发主管部门应该出台有关规定，来限制房地产开发规模的最大极限，以免因超大规模的房地产开发带来许多社会问题。 |
