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椐有关消息报道，美国早在2000年8月份就成立了专门投资于中国房地产项目的房地产投资基金，为其资本进入中国房地产市场做好了准备。这表明在全球经济普遍处于低潮而我国经济稳定发展时，我国市场房地产的保值增值能力对于外国资本具有较大的吸引力。另一方面，这也给了我们一个启示，在我国是否也应当建立房地产产业投资基金呢？应部分读者的要求，本报投资版将在今后几期陆续刊登相关系列文章，希望能给房地产业的发展带来一些新的启迪。
相关概念
产业投资基金，在我国系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产，由基金托管人来托管基金资产，从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资，它是一个与证券投资基金相对等的概念。专门投资于房地产行业的基金就称为房地产产业投资基金，即房地产产业基金。
当前，在我国产业基金只能向确定的投资者发行基金份额，也就是说产业投资基金只能采用私募基金的模式。所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。这类基金目前多采用投资公司的形式来规避政策壁垒。
房地产投资基金——为投资者提供一个良好的投资渠道
虽然现阶段我国还没有相关法律法规来规范私募基金，但为满足市场有效需求而设立的“地下”私募基金却异常活跃，发展极为迅速。央行非银行司司长夏斌在《中国私募基金报告》中指出，我国活跃在证券市场的以各种形式存在的私募基金总额大约有7000亿元左右。这种“地下”私募基金为何能够在近几年中得到超常规的发展呢？原因在于：首先，这些私募基金的设立完全是由市场需求引发的，并且它的一切规章都按市场规则拟订，规避了投资者不应承担的风险；其次，国内投资渠道不畅；加之现有的私募基金已经证明能够给予投资者相当安全和丰厚的回报，而且有专业的投资专家代为投资，因而投资者颇乐于接受。
在前几年中国证券市场处于牛市时，各种私募基金对于投资者的回报都较高，特别是一些上市公司更热衷于投资该类私募基金，而且投资者对投资收益都相当满意，也就忽略了风险问题。随着证券市场的监管愈加严格，市场上明显的违规操作行为有所收敛，市场也逐步进入熊市，私募基金的收益也开始不尽如人意，如“北方股份”在今年上半年的委托理财中就出现了亏损。据一些券商透露，到年终时会有多数委托理财出现亏损，所以投资者也逐渐开始注重考虑风险问题。
《财经》杂志2001年第8期的“中国经理调查”中显示，100％的受调查经理认为应该出台产业投资基金的相关法律，这表明他们希望更安全地投资于产业基金来降低投资于证券基金的风险。
投资房地产业正好可以符合投资者均衡投资风险的需求，房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。如在美国，随着新经济的水分逐渐被压缩，去年美国股票基金的回报率为－1.7％，而房地产基金的平均回报率为25.6％。自2000年3月纳斯达克综合指数摸顶后便一路狂泻，已下跌得一塌糊涂，而摩根斯坦利对109家公开交易的房地产公司业绩的评估指数（REIT指数）显示，今年以来就已经上升了15％左右。这使得一些大投资者开始将目光转向房地产市场，许多已经或正在从科技板块撤离的资金，重又回到房地产市场中，如摩根斯坦利、高盛集团、Starwood集团今年纷纷筹资10亿多美元购买房产。许多房地产投资基金也纷纷建立，如索罗斯在今年就筹集了10亿美元基金投资于房地产，并将目光投向美国以外的市场。中国公开发行的证券基金也在2000年开始关注房地产行业股票以降低投资组合风险。在2000年7月21日25家新基金公布前十名股票投资组合中，房地产股票已开始显山露水。如天元证券投资基金持有深宝安股票市值3.07亿元，占其净资产值的7.23％；金泰证券投资基金持有中远发展2.43亿元，占其净资产值的7.70％；泰和证券投资基金持有深万科股票市值5，929万元，占其净资产值的1.97％。
同时，房地产开发投资规模大、周期长以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量巨大，而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。而房地产基金正好可以解决这一矛盾，由专业性的房地产运作机构发起并管理房地产产业投资基金（私募性质），不但可以使投资者获得较高的投资收益率，而且因为其采用了私募基金的运作模式（如有限合伙制等模式），还能有效规避投资者的风险。
综上所述，房地产投资基金的发行必将受到广大投资者的欢迎。而且房地产产业投资基金也正是投资者最热切盼望发起的产业基金之一，因为房地产产业投资基金相对于其他产业投资基金也有其一定的优势。产业基金的主要投资对象是没有上市的企业，所以产业基金的退出渠道较窄，并有一定的难度。投资往往要到被投资企业上市时才能够实现完全退出，而真正能实现上市的企业非常有限，再加上我国的二板市场迟迟不能成立，能够上市的企业更少。因缺乏有效的退出机制无形中加大了产业投资基金的投资风险。房地产产业投资基金却受此限制较小，随着受投资房地产的销售实现就可以达到投资的完全退出。同时，房地产资产的保值特性也决定了房地产基金的投资风险会小于其他产业投资基金。
房地产产业基金——将使房地产业实现质的飞跃
1、央行关于规范房地产金融的通知，促使房地产开发企业寻找新的筹资方式。
目前全国有2万多家房地产开发企业，在执行央行《通知》的规定后，会有相当一部分的开发企业拿不到或不能及时拿到开发贷款。更重要的是，除非购房者都是带着现金来买房，否则，对于采取期房销售做法的开发商来说，他们的房子就要等到高层住宅盖到2/3或多层主体结构封顶、银行准予对买家发放个人住房贷款时，才可能有销路。这对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的发展商来说是一个非常严峻的考验，而这些发展商不在少数，他们必须寻求其他资金融通方式。
从这一点上说，房地产投资基金的出现是相当多发展商梦寐以求的，它可以使很多陷入困境或将要遇到资金问题的发展商得以将项目顺利完成。
2、特别是北京市商品房价格构成管理办法的实施，促使该地区房地产开发商对于房地产投资基金的出现抱有更大的期盼。
随着近几年房地产市场逐步走向成熟和完善，竞争日渐激烈，开发商也都逐渐意识到粗放式经营不能适应市场竞争的需要，纷纷开始注重内部控制和成本控制。而该《办法》的实施，使得买房人对于所购房屋的价格组成会有一个非常清楚的把握，他们也必将选择房价各部分组成比较合理的房屋，在这一点上也会促使房地产开发商更加注重成本控制。由于房地产开发项目资金需求巨大，动辄几亿、十几亿甚至几十亿，很少有发展商能完全依靠自有资金来完成一个房产项目，所以融资是必不可少的。在房价构成中，财务费用也就占据了相当的部分，普遍都占2％～3％，自有资金较少的发展商，该比例要远远高于上面这个数字。因此控制财务费用，是控制成本的一个非常有效的手段，无疑会使企业在市场竞争中处于比较有利的地位。
控制财务费用的最直接和有效的手段是寻找低成本的融资，特别是以直接融资代替间接融资。目前直接融资最行之有效的手段是上市和寻找机构投资，而上市的门槛较高，只有少数房地产开发企业能够取得上市资格，所以机构投资将是大部分房地产开发企业的首选。而由于房地产行业的专业性和地域性极强，不是以房地产投资为主要投资方向的投资机构在房地产投资上都会非常谨慎，所以市场上有无房地产产业投资基金对于需要寻求融资的开发企业尤其重要，相当大程度上决定了其寻求机构投资的可行性。
3、房地产投资基金将促使房地产企业优胜劣汰，有利于房地产行业获得更加健康的发展。
首先，房地产投资基金使房地产企业减小债务负担。由于房地产项目的资金需求巨大，导致大多数房地产企业都背上巨额债务，稍微运作不善就有可能陷入资金周转困境，而且利息负担重造成企业利润相应较少，不利于企业下一步发展。若房地产企业获得房地产投资基金的投资，可以大大削弱该企业对银行贷款资金的依赖性，有利于企业步入良性发展。
其次，有利于房地产企业规范化操作。由于房地产投资基金的基金特性（分散投资、降低风险），它不会对一个企业投入大量的资金从而获得控股的地位，按规定一般不会超过20％。处于小股东地位的必然会更加关注企业的规范化运作，以保障其自身利益，这样就会对房地产企业的运行起到一个外部监督的作用，有利于企业操作规范化。
最后，房地产产业投资基金有利于优化房地产行业内部结构。由于房地产基金在投资于某个房地产企业之前必会对其经营管理、财务、项目可行性等诸多因素进行调查，所以能够获得基金投资的房地产企业及项目本身必定具有一定的潜力，在基金的支持下将得到更加迅速发展，从而在行业内取得比较大的优势。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。 |
