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日前，北京继上海、广州、天津等城市实行廉租房政策之后，颁布了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》。其实施细则也将在不久后颁布，这不仅是对北京市住房供应体系的完善，同时也为那些收入和住房处于双重困难的家庭带来了福音。任何国家和地区居民都有贫富之分，那么国外一些发达国家廉租政策又是如何的呢？
■用廉租房和补贴关照低收入者
西方国家一般都实行按高、中、低三种收入分类供应住房的体系。它们对于低收入者的住房供应，主要地可分为两种办法。
■英国住房协会统筹廉租房房源
第一种，供应廉租屋的办法。即政府（或单位）出钱建设适合低收入者居住的公房，然后用低廉的租金租给经审查合格的低收入者居住。
这种廉租屋在有的国家也出现了转换体制的意图。例如英国在1980-1990年的房改中，除了出售公房和提租外，在后期还试图把廉租屋由政府所有转为住房协会所有。1989年英国政府拨出8亿英镑给住房协会，让它去收购地方政府拥有的公房，准备逐步地由住房协会来代替地方政府管住房。
由于1990年撒切尔夫人辞职，这一转换没有继续完成，英国目前实行的廉租屋较多的还是政府的公房。
■美国廉租房租金占家庭收入的25％
第二种，政府补贴低收入者租金的办法。例如美国1965年修订的《住宅法》规定，低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付户收入25%的租金，超过部分由政府付给出租房主。1968年修订《住宅法》又补充规定，对退休老人的房租也实行超过25%的部分由政府补贴的办法。
■纽约市房屋配租的四个环节
为了使大家了解这种住房供应办法如何操作，特举纽约市近几年的例子。
第一，纽约市住房局确定低收入者住房的标准为月租500-700美元。该市的个人出租住房者和出租住房的房屋经营公司，都愿意向住房局提供符合这种条件的出租住房的资料。这样做等于住房局给他们代理出租而不收手续费。住房出租后由于住房局付大部分房租使他们收租更顺利，住房局要到提供资料的住房去实地调查，确定住房没有失修失养，价格也合适时才予以接受，并把它编辑成低收入者出租住房一览表。第二，住房局每年公布一次低收入线，属于低收入线下的居民在提供单位的收入证明并经住房局审查合格者，才能住低收入住房。第三，合格的低收入者到住房局去查看出租住房一览表，从中选出几套符合自己要求的住房。其选择条件主要是自己上下班方便和社会环境较好，房价并不是第一位的条件。低收入者根据自己选择的几套住房，经与房主预约，直接到出租住房的现场去调查和比较。第四，低收入者选中了某一套住宅，即约定该房主共同到住房局去签订租赁合同。例如月租700美元，合同规定每月租房者交给房主200美元，住房局每月拨给房主500美元。
■租金配租优于房屋配租
第二种供应形式，即：政府直接补贴给低收入者租金，更优于房屋配租。
房价是商品价，而且租房者可以有所选择，符合住房商品化、市场化的要求。政府的补贴是当着住房者的面写入合同的，补在明处，有利于树立政府的良好形象。真正做到政企分开，可以实现精兵简政。
政府督促住房的完好运行。政府有关法规中规定住房必须保持住房完好，住房局处于超脱的监督地位，负责督促房主把住房修好。而管理大批廉租屋的住房局，工作既麻烦又难于管好。我国的基层房管单位对此深有体会，他们手中掌握大批公房，由于维修费不足，不少住房失修失养。特别是危房多的房管单位，平时维修任务应接不暇。一遇急风骤雨天气，就得全部出动，堵漏抢险。万一出现塌房甚至伤人事故，就得作检讨甚至引咎辞职，真正是吃力不讨好。
低收入者要用户收入的25%来交房租，使他们尽其所能地增加了住房消费。
通过以上分析说明，采取第二种办法明显地优于第一种办法，应是廉租屋的发展方向，英国一位住房专家说，“如果政府要计划改善广大低收入者的住房条件，那么，他一定不要建公房。”这句话实际上是以上两种办法进行对比后得出的结论。
■我国廉租房也要向市场化过渡
■长远目标是市场化，近期措施是政府运作
我国还有几十个房价高的大城市，房价收入比大大高出全国的平均水平，增大了房改的难度。在这种条件下大力推进房改，不能采取“一步登天”的办法，只能采取从实际出发、分步骤推进的办法。
住房商品化、社会化和市场化，是房改的长远目标。而有些具体的改革内容，必须考虑实际的可行性，采取了一些属于过渡性质的步骤，这也是完全正确和必要的。
当时能够行得通的，只能采取从腾退旧公房中解决一部分，再由政府和单位出资兴建一部分的办法（包括出资买一部分符合条件的空置商品房）。
广州市等地方政府暂时采用旧公房的低租金或者稳步提租的办法，是一种“软着陆”的办法。其目的是为了尽快地增加廉租屋，争取早日建成新的住房供应体系。至于廉租屋体系初步建成后如何加快提高租金，使之向商品化、社会化、市场化的方向转变，可能要放到下一阶段去完成。
■廉租房建设要分三步走
实行住房商品化、社会化、市场化的方向是完全正确的。这一方面也包括对最低收入者的住房供应在内，但限于条件，只能分步骤去实现。
当前应该定的是第一步，即较快地把廉租屋体系的架子先搭起来，主要采取从旧公房腾退一部分和政府单位出资修建或购买一部分的办法。为了加快搭成廉租房的架子，可以先采取收低租金的老办法。但必须做出逐年提租的计划，比如争取用6-10年或稍长的时间，把房租提高到成本价的水平。在提租过程中，对于一部分特困户，可以实行减收房租的优惠政策，把补贴补在明处。
当廉租屋已达到适当规模和人民收入进一步提高后，可以成立住房出租经营公司，由他们来经营出租最低收入者的住房（当然也可以同时经营高中收入的出租住房），逐步做到政府不管公房。房租可实行成本价。居民交户收入的一定比例（具体比例由各地政府根据当时情况来确定），如有不足的部分由住房出租经营公司来统筹解决。这是第二步骤。
当国家经济更进一步发展和住房供应情况更充裕时，可以实行最低收入者住房供应市场化，实行商品租金，最低收入者交户均收入的一定比例，其余部分由政府补贴。
■中国房地产及住宅研究会包宗华
存旧房养新房
乔迁新居之后的于大妈一直为每月2000多元的分期房款犯难，如今大妈把以前的旧房存入了君悦行，每月的房租用来支付新房的分期房款，存旧房养新房治好了大妈的一块心病。
于大妈原来住在潘家园北京化工厂家属区，子女结婚后只剩老两口在家，子女们认为老人的环境不是很好，于是一起出钱付了首付款，在靠近通州区给老人买了一套新房，新型社区环境非常好，而且健身设备齐全，购物生活等也很便利，就是分期房款每月要2000多元，大妈不想再让儿女负担，可是老两口的退休金也很有限，邻居建议大妈把潘家园的房子租出去，大妈在尝试了几天租房以后，就已经感觉到非常劳累，遇到有人看房，大妈从通州到潘家园一天要往返几次，而且来看房的人良莠不齐，大妈实在不放心。后来友人推荐北京君悦行房产经纪有限公司，大妈只是拨打了一个预约服务电话，君悦行就上门服务，在签订“存房”合同并把房屋钥匙交给君悦行后，于大妈便得到一个由建设银行签发的存折，15个工作日以后就拿到了第一笔房租，大妈用它交纳了新房的月房款。大妈为此没有支付任何手续费，逢人便说：把闲房存到君悦行，真是省事、放心。
更让大妈放心的是，君悦行不仅负责原价租赁，同时还负责房屋的管理，保证房屋在存入期间完好无损，归还的时候所有电费、水费、电话费等费用全部结清。存旧房养新房，子女们都说大妈在晚年做了一次成功的投资。 |
