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今年以来，房地产投资基金在最近一段时间被业内人士越来越多地提及。
尤其是在6月份之后，为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险，促进住房金融进一步发展，中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称《通知》）。不但对开发商贷款提高了门槛，同时对买房人贷款也做出了一些限制：借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。
这一政策的出台无疑对开发商的资金实力和融资提出了更高的要求。在预售回款和银行贷款两条融资渠道受阻的情况下，开发商和投资银行家们不约而同地将目光汇聚到房地产投资基金上。房地产投资基金究竟为何物？它是政策之后的对策，还是房地产市场自身发展的必然？它对市场又会产生怎样的影响……
■房地产投资基金应运而生
在一次房地产金融论坛上，与会专家学者、开发商一致认为，随着近年来北京以及全国经济、金融业和房地产业（房地产金融）的迅猛发展，房地产业的竞争将逐步进入融资手段的竞争。清华大学房地产研究所所长、亚洲房地产协会会长刘洪玉教授也发表了见解：“借鉴国外先进经验，任何大型的企业集团，房地产资产都占有较大比重，专业的资产管理和整合工作都十分重要。国际房地产业的发展和运作，实质上是房地产金融的操作。我国房地产业所面临目前的经济形式和即将加入WTO组织的现状，真正的竞争将来自房地产金融手段的创新和未来新型的房地产金融资本市场竞争”。
房地产产业的资金来源如何能走出困境，继续发挥其为房地产住宅产业“输血”的功能，如何有效实施房地产住宅产业金融化？专家认为大量分散的社会资金、机构资金由于缺乏有效的投融资渠道和投资工具，又难以聚集起来进行大型项目投资，因此，创新金融工具——利用住宅产业投资基金这种方式筹集社会资金，可以缓解房地产住宅产业的巨额资金不足问题及银行等金融机构的资金压力，同时也顺应房地产资产证券化的要求，非常有利于促进房地产住宅产业的发展。
据悉，房地产投资基金已经不止停留在理论探讨层面，北京的一些大型公司已经将其列入日程，有的甚至开始了运作。今年5月份，由中国五矿集团房地产公司、北京首钢集团房地产公司、北京城建集团房地产公司、中国石油天然气管道局房地产公司和万年投资集团公司共同发起的北京世纪华夏资产管理有限公司在京成立。据《中国经营报》报道，北京万通实业集团在评估了台湾的大华建设及富邑通建设公司4年之后，在香港注册设立富华通地产发展公司，富华通计划2001年10月份筹集规模达10亿美元的大中华房地产基金。
■房地产投资基金
推进房地产业发展的新亮点
据专家介绍，发展房地产业投资基金可以满足行业特点需要，房地产开发项目投资最大、建设周期长。目前除30余家上市的房地产企业外，多数房地产公司开发项目还只能依靠巨额银行贷款，导致其背上沉重的债务负担，影响企业日后的发展。特别是在目前银行约束不断加强的情况下，房地产企业获得银行贷款更为困难。
房地产投资基金的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道。一方面，房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；另一方面，房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过企业净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。另外，房地产投资基金作为投资者，对房地产企业的运行能够起到一定的外部监督作用，增强其运行的透明度，有利于促进其健康发展。
党的十五届四中全会提出了抓大放小，培育实力雄厚、竞争力强的企业集团的目标。房地产投资基金的出现可以有效加速这一进程。由于投资基金在投资于某个房地产企业之前必会对其财务状况、企业经营管理水平、项目可行性等诸多情况进行详细调查。从而在众多房地产企业中选择最有前途和希望的企业进行投资。真正在同行业中具有一定优势的房地产企业在基金有力支持下将迅速得到发展，在市场竞争中脱颖而出，树立起自己的品牌。而且，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，建立起符合市场经济要求的房地产企业集团。
房地产投资基金的出现丰富了投资品种，为广大投资者提供了一条新的投资渠道，可以吸引社会上的分散资金，发挥基金的规模优势，推进相关产业的快速发展。同时，基金管理人由于是高水平的投资专家，可以通过项目选择与最优的投资组合确保基金在最大程度上保值增值，使广大投资者受益。
■房地产基金风雨兼程
在人们对房地产投资基金寄托无限希望的同时，有业内人士认为，在目前投机盛行的资本市场上，房地产投资基金贸然上市，很可能被沦为市场上的又一种炒作工具使投资者面临行业波动与证券市场价格波动的双重风险。
另外，从以往的经验来看，我国房地产投资基金发展举步维艰。如在1998年前，曾有不少基金投资于房地产，如1992年上市的沈阳富民，1994年上市的沈阳银海、沈阳公众、富岛基金等，受房地产经营不景气的影响，多数表现不佳。 |
