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今年8月中旬，上海市统计局对外公开发布了《2000年度上海销售面积前100家房地产企业》、《2000年度上海销售额前100家房地产企业》排名。根据公布的两份名册以及近四年房屋销售前100家房地产企业的变动情况，上海方方房产工作室对2000年上海房地产企业的运行总况及新特征作了十分系统的分析，并对2001年的企业运行状况和结果作了相应的预测。
第一部分2000年企业运行总况和特征
一、百强走强——前100名企业市场占有量继续扩大，且增速加快；处于顶部的中星、大华、绿地等企业销售面积大幅飚升，首次突破30万平方米大关；与此同时，“入围百强”的底部标准再度抬升
2000年，上海销售面积前100家企业的销售总面积为716.3万平方米，比1999年的597.8万平方米高出19.8％；销售总额为272.0亿元人民币，比1999年的214.7亿元高出26.7％。这一排名显示：“百强企业”无论从销售面积，还是从销售金额上，增速都明显加快。值得注意的是，由于全市销售面积和金额总量放大，因此百强企业作为上海楼市中运行最活跃的一支力量，虽然市场占有量扩大，但市场占有率并无变化，仍居一半上下。
2000年，中星集团以37.7万平方米的销售面积，10.4亿元人民币的销售金额，夺得上海房产企业两项指标的排名第一席位，分别比1999年销售面积第一的企业——绿地集团和1999年销售金额第一的企业——中环集团上升了44％和28％。2000年，销售面积排名前三位的中星、大华和绿地三个企业，销售量均突破了30万平方米，比第四位的企业高出一倍多；与1999年前三位企业相比，销售量均高出10万平方米上下：“楼市三强”产品的全市市场份额已达到7％上下，比1999年“三强”占有的市场份额上升了一个百分点。这一情况显示：中星、大华和绿地三个企业形成了上海楼市房产开发的第一集团。但必须指出的是，2000年上海仍没有一家企业，其产品的市场份额突破本报告设定的2.5％指标。
2000年，进入百强企业最低标准销售面积为3.54万平方米，销售金额为1.29亿元，分别比1999年上升0.5万平方米和0.21亿元。这一数据显示：进入百强企业的门槛仍继续保持不断抬升的发展势头。结论：尽管百强企业产品的市场占有量继续扩大且增速加快，但2000年，上海房地产市场群雄纷争、集中化程度很低的市场占有总格局及特征依然如故。
二、低价房企业风头更健——百强企业房屋平均单价明显提高，但销售面积前10名企业房屋的平均单价大幅下降；其中，新入围的东兴、明旺单价更低于1700元。
2000年，上海销售面积百强企业房屋总量的平均单价为3797元，同比提升204元，为1997年以来的最高点；但销售面积前10名企业房屋平均单价的平均价仅2744元，与1999年2977元相比，降低了233元；其中，较为明显的变化是平均销售单价在4000元以上的企业退出前十名，而新入围的企业如东兴、明旺等平均单价则低于1700元。这一数据显示：从总体上看，上海百强企业开发的房屋档次有所提高，中间化趋势越发明显；但与此同时，称雄楼市而独领风骚的仍是一些以土地资源为优势、生产中低价房为主的企业。
令人不解的是，开发中远两湾城、2000年销量在20万平方米左右的中远房产未进入前10名，估计统计的部分环节仍存在疏漏。
三、企业名次更替眼花缭乱——百强企业稳定性差，高更新率的情况略微得到改善，但更新比例仍高达60—68％；以新一轮住宅产品强劲热销势头而跻身百强，这一新景象在企业名次更替中再度显示力量。
2000年，上海销售面积前100家企业，只有40家企业为1999年入围者，另外60家均被淘汰，而新入围的60家企业中，13家前两年曾入围，第一次入围的为47家，在1999年同比降低7个百分点的基础上，又降低了3个百分点；销售金额前100家企业，更新率高达68％，在1999年同比降低8个百分点的基础上，又上升了3个百分点。
有14家企业已连续四年入围百强，其中8家企业进入销售面积和销售金额两个排行榜，房地产开发持续而又稳定。这些企业有：中星集团、绿地集团、大华集团、金桥出口加工区、闵行房产总公司、上海县、东苑房产、上南实业以及奉贤城建集团、叶城建设、祁连开发、绿洲集团、嘉定房地产集团和金牛房产。
与1999年比较，2000年销售面积排名位次上升显著的企业有：鹏欣房产、东兴房产和明旺房产；销售金额排名位次上升显著的企业有：仲安房产、新威房产、陆家嘴集团和东方金马房产。
这一信息显示：从总体上看，百强企业稳定性差、高更新率的情况继续得到改善。
2000年，上海销售面积前100家企业、尤其是前10家企业的稳定性要明显高于销售金额居前的企业。销售面积前10家企业中，7家企业依旧榜上有名，另3家因名次下滑而被鹏欣、东兴、明旺取代；销售金额前10家企业中，虽然也有6家企业榜上有名，但退出前10名的4家企业中，有3家则完全退出百强。这一信息显示：开发超高价位房产的企业，开发稳定性明显偏弱。
2000年新入围的，有不少是凭借新一轮小区型产品而享誉楼市的企业，如：以开发四季园、明日星城而声誉鹊起的东方金马，以开发河滨豪园、天安花园而技惊四座的天洋房产，以开发三鑫花园而赢得尊重的鑫农企业发展。此外，开发万邦都市花园的万邦企业、开发陆家嘴花园的陆家嘴房产、开发盛大花园的合盛置业、开发芙蓉花园、三湘世纪花城的三湘房产等企业发展之势也令人关注。结合1999年入围的开发上海万里城的中环集团、开发文化花园的新延房产仍位居百强前列等信息，可以发现：以新一轮小区型住宅强劲的热销势头而跻身百强——这一始于1999年的新景象在2000年企业名次更替中再度显示力量。
第二部分1997年—2000年企业状况及2001年前景
1997年—2000年四年，上海房地产企业总的状况是：
一、顶部底部标准：逐年提高，但并未形成规划经营格局从1997年起，上海销售前100名企业几经沉浮而日益壮大，入围标准逐年提升：1997年，1.5万平方米销售面积、0.52亿元销售额即可跨入百强行列；1998年，百强门槛提高至2.4万平方米销售面积、0.82亿元销售额；1999年，百强入围标准为3.1万平方米销售面积、1.1亿元销售额；2000年为3.6万平方米销售面积、1.3亿元销售额。第一名的标准也迅速提升：1997年，17万平方米销售面积、3.8亿元销售额即可夺得百强冠军；1998年，标准提高至24万平方米销售面积、8.2亿元销售额；1999年为26万平方米销售面积、8.1亿元销售额；2000年为37万平方米销售面积、10.4亿元销售额。
^^^^二、四年内百强企业中销售业绩累计前15名特征：粗放型生产的、外延扩张型的居多根据市统计局的数据，我们在做了一定的技术处理后，统计出自1997年起四年来百强企业的累计开发量：销售面积前15名企业为：中星集团（大于95万平方米）、绿地集团（大于94万平方米）、大华集团（大于85万平方米）、金桥房地产（大于51万平方米）、颛桥房地产（大于41万平方米）、中环集团（大于37万平方米）、闵行总公司（大于35万平方米）、鹏欣集团（大于32万平方米）、上海县（大于32万平方米）、东兴集团（大于28万平方米）、奉贤城建集团（大于27万平方米）、叶城房地产（大于27万平方米）、中房上海公司（大于23万平方米）、锦秋房地产（大于23万平方米）、上投房地产（大于23万平方米）。销售金额前15名企业为：中星集团（大于25亿元）、绿地集团（大于25亿元）、大华集团（大于25亿元）、鹏欣集团（大于15亿元）、仲盛上海公司（大于15亿元）、中环集团（大于14亿元）、金桥房地产（大于12亿元）、汤臣上海公司（大于11亿元）、上海县房地产（大于10亿元）、上投房地产（大于9亿元）、颛桥房地产（大于9亿元）、申新开发（大于9亿元）、闵行总公司（大于8亿元）、万科房地产（大于8亿元）、仁恒房地产（大于8亿元）。
上述企业，虽然开发量较大，但创新设计的、具有行业影响力的产品近年来几乎没有。有的企业，立足极具升值潜力的、含金量极高的地区，虽然近年来推出热销佳作，但产品设计、尤其是房型款式一直消除不了解困型的痕迹，与日新月异的设计思潮难以合拍，从而使土地价值无法通过房屋价格充分体现出来；随着新项目不断推出，这一潜伏着的弱势将会显现。有的超级大盘的多层热销为它赢得了许多荣誉，虽然如此，但其高层定位及设计的“逆市场化”特征，反映了企业尚未摆脱计划经济的产品设计模式，从而埋伏了由产品滞销波及企业正常运行的隐患。
三、企业排行的启迪：这是最后的荣耀根据上述企业排行信息和分析，笔者对上海房地产企业未来发展趋向提出如下三个判断：
第一个判断：
笔者在《上海房地产市场。决策咨询报告》1999年9月号曾提出，尽管企业兼并扩大、规模经营代表了房地产行业的发展方向，但在最近的二三年内，它不会变为一种现实。这个判断已经连续两年获得证明。在《决策咨询报告》2000年9月号中，笔者又提出：上海目前尚无一家开发企业已充分具备急剧扩张的内部管理和人才条件，在房屋产品更新换代日益频繁的大势下，这种规模扩张往往意味着铺下新一轮摊子，无助于企业管理水平和产品效益的提高。这个判断已经获得证明。
第二个判断：
关于影响企业未来发展的几大因素，笔者曾在《决策咨询报告》1999年9月号提出，其判断看来今天依旧有效：1.鉴于土地供应日趋紧张，土地储备多寡和质量优势对企业经营作用更趋明显。2.由于3000—4000元单价的住宅符合消费者价格和品质的双重要求，因此生产价格过低的产品会使企业的竞争力下降。3.随着购房者对房屋品质要求的提高，产品的市场化设计力度最终将成为销售业绩的决定性因素。4.尽管豪华包装未必十分有效，但适度的营销对房屋销售作用仍很积极，这一情况加剧了企业间的竞争，加大了企业的经营成本。
第三个判断：低价房企业风头更健的历史，将于2001年，即今年起结束。虽然2001年销售面积前10名企业大多还会是一些以土地资源为优势的、生产中低价房为主的企业，但前10名企业的平均销售单价将有数百元幅度的提高而不是继续走低。这是因为：
一，4000元上下的中价房以融合品质和价格的双重需求，已成为近日楼市十分强劲的需求主流，这一需求意志必将在拥有最大销售量的前10名企业中显现；
二，拥有强劲市场化设计力度的企业，如开发上海奥园的奥林匹克房产、开发中远两湾城的中远房产、开发华丽家族花园的南江房产等企业将在未来的排名中占据重要的位置。 |
