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2001年6月25日，北京实兴经济技术开发总公司（以下简称实兴公司）与中国水产科学院（以下简称水科院）的商品房退房纠纷案终于有了结果。经过北京市第一中级人民法院和北京市高级人民法院两级法院审理，历经两年，实兴公司（二审被上诉人）终于拿到了北京市高级人民法院的终审判决书，判决驳回一审原告（二审上诉人）水科院的退房请求和其他诉讼请求。至此，这起水科院起诉实兴公司要求退房，要求返还购房款8，943，892元，并要求赔偿损失6，073，978.59元，案件标的合计15，017，870.59元的案件最终以驳回水科院的全部诉讼请求，实兴公司的胜诉而告终。实兴公司终于利用法律手段维护了自己的合法权利。此案告结后，留下一些值得思索的问题：法院为什么判决驳回水科院的诉讼请求呢？这需要全面、细致、具体地回顾分析本案的全过程。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^案起于墙体裂缝
1994年10月25日，一审原告水科院与被告实兴公司签订了商品房购房合同，依据该合同，水科院以建筑面积3800元/平方米购得实兴公司海特花园30号楼5、6、7单元共36套房屋作为其职工的住房。1995年初，水科院在支付了全部房款8，943，892元后，入住该楼。但是水科院一直不办理房产的过户手续。1999年初，水科院在实际使用四年后，向实兴公司提出，其所购买的房屋部分墙体有裂缝，职工担心住房安全问题，故提出退房要求。实兴公司马上组织有关专业技术人员和原该楼的设计单位对水科院提出的问题进行研究解决。经过勘察房屋现状并经过认真分析后，实兴公司认为，水科院提出的所谓墙体裂缝，完全不影响房屋的安全使用。并且，实兴公司愿意为存在裂缝的墙面进行修补，达到其满意。但水科院拒绝了实兴公司的处理方法，坚决要求退房还钱，但实兴公司也坚决不答应。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^对簿公堂各执一词
在双方僵持不下的情况下，水科院于1999年7月20日向北京市第一中级人民法院提起诉讼。其在诉状中称：“在原告单位职工入住后发现房屋质量存在问题，经常出现管道错位、墙体裂缝、墙皮脱落等问题。原告派人与被告多次交涉，被告总以种种理由推托。随着时间的推移，发现该房屋质量出现的问题越来越多，严重程度越来越高，在该房屋居住的原告单位职工感到安全没有保障，反映日趋强烈。……被告对此负有完全责任，原告为维护自己的合法权益，保障本单位职工的生命财产安全，特依据我国法律的有关规定，向法院提出诉讼，请法院裁决。”
在起诉之前，水科院在未通知实兴公司，也未通知有关物业管理部门的情况下，单方委托国家建筑工程质量检验中心对该楼进行质量检验，以证明其所诉争的房屋存在质量问题。如果从水科院所取得的国家建筑工程质量检验中心的检验报告看，该房屋存在更为严重的问题。
原告提出的具体诉讼请求是：1、请求法院判令解除原、被告双方签订的商品房购房合同。2、请求法院判令被告返还购房款8，943，892，赔偿损失6，073，978.59元，合计15，017，870.59元。3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。
被告实兴公司接到原告的起诉书后则认为：水科院为达到其退房还款和赔偿损失的目的夸大了房屋所存在的质量问题。双方订立合同时约定了为期一年的保修期，而原告的职工自1995年入住后从未提出任何质量问题，并已居住达四年之久；其所提出的墙体裂缝等问题，经过设计、施工单位现场察看，只有个别房屋内横墙抹灰层有裂缝现象，对此原设计单位提出了维修方案，水科院却予以拒绝。尤其是，原告在未通知被告，在未征得被告同意的情况下，单方委托国家质检中心做出了对被告极为不利的检验报告，被告对此不能认可。并且，该报告鉴定结论不明确，其中还包含有看似严重，实则与事实和逻辑均相背向的结论。因此，被告认为原告方委托所作的检验报告不能作为定案的依据。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^法庭判决被告胜诉
在一审过程中，原被告双方均充分阐述了己方的观点。特别是实兴公司的代理律师，根据本案的一个特殊点，即原告的主要证据——其自行委托的检测报告的取得是单方私下委托的这一情节，坚决要求做出该检验报告的国家质检中心作为证人出庭并得到了法庭的许可。在法庭上，作为证人的国家质检中心承认其接受单方委托所作的检验报告是咨询报告。因此，法院认为，鉴于该报告是咨询性质的报告，被告对此咨询报告提出了异议，有重做检验的必要。法院最终征得双方同意，重新委托北京市建设工程质量检测中心第五检测所对房屋进行检测。其基本的检测结论为：“房屋顶层墙体裂缝为温度裂缝；该房屋首层墙体未见裂缝，表明地基承载力不足尚未对房屋结构产生影响，”同时该检测报告建议对地基承载力不足的地带进行恰当处理。法院经过认真听取双方的辩论意见和听取检测所的鉴定结论后认为：“根据北京市建设工程质量检测中心第五检测所对房屋质量进行检测的结论表明，该房屋确实存在一定的质量问题。但是，上述房屋投入使用已达五年之久，而且现存质量问题通过有关专业部门进行维修是可以得到弥补的。在质量问题经过维修能够得到解决的情况下，水科院坚持要求退房理由不足。对房屋的维修问题，因水科院予以拒绝，故双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第134条第1款第（六）项之规定，判决驳回原告中国水产科学院之诉讼请求。水科院不服判决，上诉到北京市高级人民法院，北京市高级人民法院经审理认为，一审法院的判决并无不当，故驳回上诉人水科院的上诉请求，维持原判。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^律师点评：
从本案可以看出，法律不仅保护消费者的合法权利，也保护经营者的合法权利。对于商品房这一特殊商品，必须结合其特点，并严格依据事实和法律才能做出恰当的判决。
首先，在房屋的质量属于正常的轻微质量问题的情况下，如果一律用退房这种补救方法可能会损害开发商的合法权利，可能会使房地产市场处于一种不应有的动荡状态，而最终会损害消费者的利益。
其次，本案原告败诉的原因在于其夸大了房屋存在的一般质量问题这一事实，要求必须以退房解决其房屋质量问题有悖于法律规定和法律的基本原则。根据《中华人民共和国民法通则》第134条，承担民事责任的方式主要有10种，这10种方式可以单独或合并适用，而恢复原状仅仅是其中的一种方式。除此之外，权利相对人可以要求修理、重作、更换等。其选择应当是一种合理的方式。本案当中原告人对于不属于房屋主体结构的质量问题过分夸大，一味要求退房显然是不合理的；同时其要求也是不合法的，根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条第2款之规定，经检验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。可以看出，商品房退房条件应该是确属商品房的主体结构不合格，对于其他一些不属于主体结构的质量问题，就不能采用退房的方法解决。两审法院的判决合理合法，对解决同类问题是一个良好的借鉴。对于开发商和消费者如何解决这类问题也有积极的意义：即如何以最小的成本代价解决双方的问题，像本案中水科院不切实际地提出退房的诉讼请求，花费了两次鉴定费，两次诉讼费；所诉争的房屋多次检验，墙体多处开凿，基础多次开挖，这些损失应该说是不应发生的。 |
