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一、问题的提出
1999年4月22日，建设部下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，规定了开放住房二级市场的基本条件和上市交易的基本程序，明确了公房上市的准入制度；1999年7月27日，财政部、国家国土资源部和国家建设部联合下发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，明确了已购公有住房和经济适用住房上市出售所涉及的土地出让金缴纳和收益分配等相关政策；此后各城市纷纷出台了具体实施办法，进一步明确界定了公房上市时售房人的收益、购房人应交纳的税费等问题，为住房二级市场的健康发展创造了清晰的政策环境。
开放住房二级市场有十分积极的现实意义：第一，实现了存量和增量市场的联动，有利于完善住宅市场的供给结构；第二，有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民购买力的住房需要，为实现住房梯级消费创造了条件；第三，有利于保持房改政策的连续性，推动住房制度改革的进一步深入发展；第四，有利于增加政府在住宅市场上的税收和人力资源配置的变化。政府在明确产权、建立规则、合理规定二手房交易过程中的税费等方面做了大量的工作，民间中介代理机构也有了长足的发展，一个高效透明的市场环境已经基本形成。
然而，各城市公布开放住房二级市场的政策后，市政反映差异很大。北京市2000年成交约9000多套，与超过100万套具备上市条件已购公房的基数相比，远远低于人们的普遍预期。尽管上海、广州等地的情况比北京要好得多，但二手房的成交量，仍然不足同类存量的2%，与国外存量住宅15%左右的流动率相比，有很大差距。
我国城市住房二级市场发展的状况究竟如何？除了产权问题、收益分配问题、税费政策、准入条件外，是否还有其他因素制约着住房二级市场的发展？本文将就这些总是进行简要探讨。
二、住房二级市场的内涵
住房二级市场，是以存量住宅或二手住宅为交易对象的市场。房地产开发，形成了住宅市场上的增量供给，增量供给被市场上的买家（投资者或使用者）购买或租用后，就变成了住宅市场上的存量。由于使用者迁移、投资者要寻找最终的用家等原因，形成了存量住宅的供给。
从供给的角度来看，存量与增量供给具有完全不同的性质：存量住宅因为是“现有”的，所以某一时期内现有住宅的数量是固定的（假设市场中不存在房屋灭失现象），无论价格变动与否，现有住宅的供给量不会发生变化：而新建住宅的数量（增量）则完全取决于住宅市场价格、开发建设成本及其他有关因素。从需求的角度来说，存量住宅与增量住宅同样可以满足需求者的使用需要，基本上可相互替代，但如果对需求者进行市场细分，就可以发现存量和增量住宅的需求者在需求特征上有很大的不同。
住房二级市场上的二手住宅，既包括已购公有住房和经济适用住房，也包括各类已购商品住宅。由于商品住宅的历史较短，通常情况下认为其尚未达到用户更新的年限（大约为10～15年），因此对住房二级市场的研究，大都集中在已购公有住房。住房二级市场上的交易形式，既包括二手住宅的买卖，也应该包括针对二手住宅的租赁和置换行为。因此，对住房二级市场发展状况的评价，应该综合考虑这三种交易形式。从满足交易双方各自交易目的的角度出发，三种交易形式相互联系、相互影响，具有相互替代性。
三、住房二级市场中的租赁和置换市场
1、二手房租赁市场
二手住宅租赁市场，是解决各大城市非户籍常住人口的主要渠道。从表达式的所示的各主要城市的人口状况可以看出，流动人口在各主要城市尤其是经济发达城市所占的比重已经接近或超过20%.虽然上海、深圳等城市由于推行“蓝印户口”政策，使流动人口中有相当多的比例是以家庭户形式在沪居住（上海占61.8%）。流动人口主要是通过租住当地居民的住宅来解决住房总是。仅从流动人口的住房特征来分析，我国主要城市住房二级市场中，租赁市场的规模非常巨大。
表1 我国主要城市的人口状况
单位：万人
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城市名称 第五次普查人口 1999年末 流动人口 流动人口占普
户籍人口 查人口的比重
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北京 1391.90 1107.50 280* 20%
上海 1673.77 1313.12 387 23%
广州 994.30 685.00 310* 31%
深圳 700.84 432.94 270* 39%
天津 1001.00 910.17 90* 9%
合计 7762.02 6447.73 1337 17%
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注：*为估计数字；深圳户籍人口数为121.48万人，表中数字为常住人口数（含“蓝印户口”家庭人口）。
资料来源：中国人口网：http://www.cpirc.org.cn/
2、二手房置换市场
在计划经济时代，我国各主要城市房地产管理部门均设立有换房站，随着房地产市场的发展，这种比较落后的住宅交易形式逐渐萎缩，但换房业务始终没有退出市场。从北京和上海部分二手房代理机构的网站统计，可以看出，住宅置换仍然占有相当多的份额。从市场交易的效率来说，房屋置换模式因为交易条件严格，成功率较低，因此效率低下。但是，由于房屋置换模式可以为交易双方节约交易税费，因此仍然受城市中低收入者所欢迎。
表2 北京和上海部分网站的二手房交易信息
（2001年5月9日）
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网站名称 置换房源 租赁房源 楼盘数量
（套） （套） （个）
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上海金丰易居 8642 18321 620
北京我爱我家 5715 23320 428
北京精品家园 2576 85
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注：置换房源数量中，包括供出售的房源信息。
四、住房二级市场上的价格与租金
从一般概念上判断，二手住宅的价格应该低于新建商品住宅的价格。据国家统计局提供的信息，2001年第一季度，上海市共销售住宅面积193.56万平方米，销售收入64.68亿元，折合平均销售价格3342元/平方米；另据上海金丰易居网2001年5月8日成交的二手住宅统计，平均成交价格为2839元/平方米。虽然上述两个平均价格基本不可比，但反映出一个基本信息是二手住宅便宜。福州市对二手住宅价格的研究表明，不考虑折旧等因素的影响，仅心理因素，就导致二手住宅价格比新建住宅价格低15%.
然而，除位于城市危改区的存量住宅外，二手住宅由于其位置普遍优越，交通、商业等配套设施齐全，大多形成了良好的社区环境与氛围，因此人们通常感觉二手住宅的价格并不一定比新建商品住宅低。表3所列举的爱尔兰的新、旧住宅价格情况，也证实了这一感觉。因此可以推测，二手住宅成交量较少，与新旧住宅实际成交价格与供给者心理价格有较大差距相关。
表3 爱尔兰新建住宅和二手住宅价格的比较
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1997年6月 2000年6月 价格增长率
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新建住宅的平均价格（英镑） 73523 131821 79%
二手住宅的平均价格（英镑） 72197 149757 107%
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二手住宅租赁市场，是住房地级市场的重要组成部分。从房地产经济研究的角度，租赁市场是房地产的使用市场，该市场决定了房地产的租金和空置率；买卖交易市场是房地产投资市场，该市场决定了房地产的价格和投资收益率水平。使用市场上的该市场决定了房地产的价格和投资收益率水平。使用市场上的租金，影响着投资市场上的房地产价值和房地产交易的数量。
从供给者的角度来说，出租还是出售的选择，取决于当前的租金水平、对房地产价格变化的未来预期、其他类型投资的收益水平等。出租二手住宅的收益率相对于其他类型投资的平均收益水平来说，是比较高的。因此，拥有二手住宅的业主更愿意选择出租模式。即使对于希望以小换大、以旧换新的家庭，因为出租二手住宅的收益率高于银行发放住房抵押贷款的利率，他往往也希望出租旧房，利用稳定的租金收入，支付购买新房后的抵押贷款月还款额。
据调查，在传统住宅分配模式下拥有多余住宅的普通市民家庭，他们在选择出租模式的思考中，往往希望用经常性的租金收入，来补贴家用，更为自己可能面的的下岗、待业提供多一层保障。如果卖掉多余住宅，而又不善理财，就有可能“赔了夫人又折兵”。
五、人口迁移与住房二级市场
人口迁移是导致二手住宅交易的重要因素。广义的人口迁移，是指“发生在国内不同省区或县（市、市辖区）之间的各类改变户口登记常住地的人口移动以及发生在各经济类型地区之间的和各自然类型地区之间的具有人口学意义的改变户口登记常住地的人口移动”包括环境移民、开发移民、水库移民、婚姻迁移、跨国迁移和流动等。人口迁移与人口流动有一定区别，通常认为，人口流动（各城市的流动人口）不向迁移那样伴随着户口登记常住地的变动。人口迁移，肯定伴随着住房需求，而迁移人口除购买新建商品住宅（如上海等地为吸引购房而设置“蓝印户口”）外，对二手住宅也有巨大的需求，而且由于二手住宅通常位于就业地点附近，房型和价格选择余地较大，更受迁移人口的欢迎。
传统认为，计划经济体制下的住宅制度限制了劳动力和人口的合理流动。但从另外一个侧面来说，我国现行政策下，人口迁移比例尤其是城市内部和城市间人口迁移比例低、迁移成本过高，又制约了对新建尤其是二手住宅的需求。上海、深圳等城市住房二级市场较发达，其中一个重要的原因就是这些城市的人口迁移和流动比例较大，北京有严格的人口迁移限制，因此住房二级市场和发展就受到一定程度的制约。
表4所提供的信息表明，美国每年城市人口迁移的比例在11%以上，这也就是美国家庭约12年左右就要更换一次住宅，住宅市场中存量住宅交易数量是新建住宅的6倍左右的重要原因之一。
表4 美国城市地区人口迁移情况
（1998年3月～1999年3月）
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迁移类型 总计数 迁移数 迁移比 在统计区域（MSA）内迁移 在统计
量 量 例 合计 同一中心 中心城 郊区间 郊区和城 区域间
城市内 市间 市中心间 迁移
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16岁以上 207777 24043 11.57% 16954 6326 257 6849 3522 7089
全部人口
（千人）
16岁以上 131806 17057 12.94% 12229 4312 191 5105 2621 4828
受雇人口
（千人）
全部家庭 103890 12273 11.81% 8821 3409 121 3442 1850 3452
（千户）
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资料来源：美国联邦统计局，http://www.census.gov/population/www/socdemo/migrate。
六、结论
从前面的分析中可以得到如下结论：租赁市场和置换市场，是住房二级市场的重要组成部分，仅考察二手住宅买卖交易的状况，就不能完整把握住房二级市场的全貌；二手住宅买卖的实际成交价格和买卖双方尤其是卖方心理价格的差异、巨大的租赁市场需求和较理想的租金收益水平，使众多的二手住宅供给者选择了出租的模式，导致买卖交易数量低于人们的普遍预期；我国城市间人口迁移数量和比例过低，最制约住房二级市场发展的重要原因之一。 |
