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国庆长假来临，标志着一年中的消费，又迎来一个高潮，商品房的销售也不例外。打开强势平面媒体，房产广告铺天盖地，你要找到一家适合你的房子，竟有些不知从何下手。在新一轮房地产开发热潮中，星城开发商怎样求生，怎样立于不败之地，记者不妨就三个方面的问题，提出一些看法，给开发商提个醒。
项目选址关注沉默板块
星城有大大小小近500家开发商，其中有项目的不过百多家，大部分正处在圈地找项目之中。新项目如何选址呢？从长沙市目前格局来看，高档商品房大都地处市中心，售价较高，存量不少，要在短期内消化完毕，不是一件容易的事。市中心的地价大都在每亩200万元以上，选这样的地块做商品房，不定位高层高档住宅，提高售偶像，要保证合理的利润空间就很难，而就长沙市的消费水平而言，每平方米售价在3000元以上，则消费群有限。因此，位居市中心的高层塔楼，投资风险极大，一不小心就有可能被套住，不是一般开发商能够控盘的。那么，我们该选什么样的地方呢？我认为有地产迷踪派之称的陈家刚（四川成都豪斯物业总裁）的看法值得重视。他认为中小开发商项目选址应在“城乡结合部”。所谓城乡结合部，就是那种界线不明确的，乱七八糟的那种棚户（农舍），为什么呢？就目前的中国或者说全世界，衡量城市发展的标准，都在于发达的城市没有“城乡结合部”，不发达的城市有“城乡结合部”。这是一个经济学概念，凡是不发达的城市都有这种东西。凡是最发达的地方这种情况就很少，一般的城市就很多。产生这个东西的原因在于：产权不明确、不明晰。
城乡结合部的存在，会阻碍城市版图的发展。因此，这种地方最易都市化，最好捕捉商机，从而，拿地上项目，在明确产权的过程中，就可以赚钱。
从长沙市情况来看，城乡结合部地价尚低、不太为人关注的地块大量分布在河西岳麓区和城北开福区。南城和东城一环线两帝，地价上升很快，已不适合中小开发商运作。而河西邱麓区，与老城区隔江相望，但地价、房价却要低得多。城西大部分已列入市区范围，都市化进程在加快，尤其是临近市府新址一带。这是上地产项目的风水宝地。另外，看城北一带。长沙人心目中“南皇北丐”的旧观念一度制约城北的发展，但随着广电文化中心和“东方好莱坞”城的崛起，城北的开发也同样面临千载难逢的机遇，而随着湘江大道、黄兴北路、芙蓉路、车站北路和展览馆路的拉通，北城与南城融为一体，我们旧观念中的北城将很快消失，成为都市中心的一部分。因此，有眼光的开发商在人们追捧南城板块时，已悄悄盯上地价低廉的北城地带；尤其是临近广电中心的周边地带，是另一块打造高尚住宅小区的风水宝地。
地域化与个性化
前不久南下深圳，观摩深圳房地产秋交会。令人颇感意外的是，长沙市不少开发商也同时到会学习、索取资料、参观楼盘。有业内人士指出，长沙九成以上的开发商，做项目时都要去深圳参观学习。有的消化不良，回来后做出的盘似曾相识，有的干脆“克隆”，将人家楼盘的建筑外形和园林格局照搬。我们点击一下长沙市高档楼盘，会发现同质化产品相当严重。其实，房地产的地域特征相当明显，各地居住习惯不同，其住宅产品会打上相当地域化个性化的烙印。这不但指各个城市的地域不同会产生不同属性的住宅产品，即使同一个城市，不同地块也有它独特的个性，需要你寻找设计对应的个性化住宅产品。这并不意味着反对学习，别人先进的开发理念和营销模式可以借鉴，但全搬照抄要不得。尤其是深圳，几乎成了全国地产开发膜拜的圣地。深圳是个新兴的、年轻的移民城市，是知识精英汇集的地产，由于濒临香港，你会发现这个城市的地产作品西化很厉害，充满了小资情调。这其实是这个城市的文化特征的反映。如果我们照搬，则这种住宅不一定适合星城人的口味。我们这座城市是有几千年的文明史的历史文化古城，住宅作为历史文化的载体，理当打上我们这个城市文化的烙印。成都上河城项目为何一炮打响，这在于它作为成都第一院宅的定位，体现了成都人的生活方式——喜欢群居，喜欢交往密切，而“院宅”所体现出的亲情关系像空气一样弥漫在上河城。院宅是合适成都人的住宅产品，有很强的地域性和个性，因此，它一上市就受到大力追捧。
塔楼还是板楼
有建筑设计专家指出，不管高层塔楼采用何种设计，要解决所有住宅单元的通风采光总是，是不可能的。主卧或客厅要做到明亮，有阳光入室不难，而卫生间要做到既通风又直接采光，简直伤透脑筋。而板楼则可轻易做到这些。
现在的板楼，给人的印象是低档廉价房。长沙市位于城乡结合部的经济适用房大都是这种形状。其实不然，除别墅外，板楼应当是一种适合我们居住的好产品。尤其是板式小高层（12层以下）既吸收了高层塔楼的优点又避免了多层板楼的不足，现正成为北京、上海等城市的流行住宅。
标准的板式小高层，应当是一梯两户，减少邻里间的干扰，楼宇间间距应达到1：1，以保证每个空间都通风采光。面宽应在4.2米以上，进深应在15米以下；屋顶应做成坡形，排列时可采取半围合式，小区中间可设置大面积绿化广场。
就住宅产品的开发趋势来看，中小开发商应注意新板楼的选择，而对高层塔楼则要慎行事。毕竟，我们这个城市已是塔楼林立，再说，难以下调的较高售价，也加大了投资风险。 |
