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^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^举多方之力保承诺兑现
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^武汉城市综合开发集团有限公司
各位领导、各位同仁、各位新闻单位朋友：
大家好！
自去年6月，参加签署销售放心房联合宣言以来，我们通过做好践诺的相关工作，强化了企业自律意识，加强了企业规范管理，提升了工程质量标准和售后服务水平，赢得了更多购房者的信任，企业经济效益和社会效益得到了政府主管部门和广大消费者的认可。根据会议的安排，现将我们具体实施的基本情况，作简要汇报。
一、数年磨剑，炼好内功
我们公司在武汉地区属于大型国有房地产骨干企业。早在几年之前，我们就确立了一切为住户着想，“建武汉大都市，供优质精品房”的开发经营理念，并坚持不懈地做了一系列有成效的具体工作：1995年，我们在集团范围内深入开展“建好房、争优良、创样板”活动，规定工程优良率至少高出全国平均水平5个百分点。1996年，我们开展狠抓防治质量通病活动，有效的遏制了住宅的渗、漏、裂等问题。
1997年，集团成立了技术委员会，采取实行目标责任制的办法，每年平均推广15—20项四新技术（如：塑钢窗、屋面现浇、框架异形柱、单户采暖等），使产品功能和科技含量得到明显的提高。1998年，我们在武汉首家推出“两书”承诺（即《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》），在武汉房地产市场引起较大的反响。从1998年开始，我们深入开展规划、设计创新活动，1999年获得“全国百龙杯精品户型设计”大奖、优秀奖各1项；2000年获全国创新风暴——精品住宅设计和智能化方案大赛特别金奖1项、综合金奖3项，成为湖北省乃至全国房地产开发企业的获奖大户。经过几年的认真“磨剑”，我们开发的住宅产品的综合质量在武汉房地产市场有较高的声誉。因此，当我们得知建设部、中消协、经济日报等单位联合举办承诺销售放心房活动的消息之后，我们很快作出响应，并参加了2000年6月29日的签约仪式。
二、深入教育宣传，公开承诺签约
（一）主要领导挂帅，发动全员参与
“宣言”公布后的第一周，集团公司分别召开领导班子专题会和全体员工大会，传达俞正声部长在联合宣言大会上的讲话精神，学习八项承诺内容；对市场形势，进行对比分析，帮助干部职工克服“参加承诺会增加生产成本，搞不好会引来麻烦，产生负面效应”等不正确想法，以及承诺容易，践诺难的畏难情绪，统一思想认识。成立“放心房”工作专班，由集团总经理任组长，明确集团技术发展部为日常事务组织机构，将落实销售“放心房”工作纳入开发建设工作的议事日程，并列入各单位年度经济责任目标考核的主要指标。
集团公司还分别下发了武城开字[2000]66号文和72号文，提出落实放心房工作具体实施细则意见，指导各单位搞好各个环节的具体工作；各单位也认真学习“放心房”讲话精神，结合各自具体情况，准备工作。
（二）接受社会监督，公开承诺签约
销售“放心房”承诺活动还是件新生事物，许多老百姓还不了解，有的还对此存在着种种疑问。对此我们认真开展了两项有针对性的宣传活动。一是向多种媒体发布消息，向社会公布承诺条款，主动接受社会监督。二是与客户直接签约。2000年9月11日，我们同丰竹园住区首批76名住房代表在香格里拉大酒店举行隆重的“放心房”签约仪式，各新闻媒体给予极大的关注。政府主管部门领导评价，这是为全省开发企业带好了头；购房户认为：签约让他们消除了“怕掉入陷阶”的顾虑。从去年下半年开始，我们提供给购房户的有：《标准文本合同》、《放心房承诺书》、《新建住宅质量保证书、使用说明书》、《物业服务管理合约书》等具有法律效力的合约文书。自此，集团承诺“放心房”工作在武汉市正式展开。
三、踏踏实实履行承诺
（一）目标层层负责，责任上下贯通
开展销售“放心房”工作，涉及面广、环节多，不能将其作为一种短期活动，希望大轰大嗡一阵就能收到实效，必须采取刚性措施。经过研究，我们建立了三个层次的目标责任网络。即：集团公司总经理与各二级开发建设单位第一责任人（法人代表）签订建设“放心房”第一层次责任书；开发建设单位与勘察、设计、施工、监理、供材、营销、物业管理等单位分别签订第二层次责任书；第二层次责任单位再与相关单位签订第三层次的责任书（或者合同、协议）。如：
营销公司与房地部门住房面积测量单位签订合同；物业管理公司与装修单位签定协议，以防止装修中和装修之后可能出现质量纷争。然后在第二层次、第三层次责任单位内部，法人代表又分别与部门负责人和主要工作直接责任人签订责任书。这样就形成了上下贯通、左右纵横、环环相扣的目标责任网络。并且建立了奖罚机制：如各开发单位的项目现场每月进行综合评比，视目标责任的落实情况给予责任单位奖罚，金额一般在l—2万元之间；年终进行综合考核，其结果与年终奖励和发放工程进度（材料）款直接挂钩，使责任与奖罚落实到每个单位（部门）、每个具体人员。
（二）加大技术创新，确保质量优良
工程质量是否过硬，是能否顺利实现承诺的关键环节。
我们在认真总结前几年狠抓工程质量，多次夺取优良、样板工程桂冠的基础上，借集团贯彻ISO9001国际贯标认证之外力，进一步规范和加大工程管理和技术创新的力度，推进工程质量水平攀跃新的高度。一是集团公司各相关单位及物业公司严格执行国家省市的有关强制规定、规范要求，并自觉提高工程质量和服务质量标准（如：将优良工程视为合格），严格把住材料供应、每道工序验收和综合验收三道关口。确保工程质量达到优良标准。二是实行全程监理和总监责任制。
确保工程基础和主体结构不出现质量问题。三是制定并下发了关于加强主体结构质量标准和关于淘汰落后产品，加强建筑材料、建筑半成品质量监督的一系列文件，并编制了“建筑材料使用指南”，加大监管指导力度。四是积极采用新材料、新工艺。如：积极推广应用叠合板、斜屋面、顶层现浇、外墙砌体用加气砼砖、砌体柱周围增加“网格布”、外墙砂浆掺加“杜拉网纤维”，外墙灰缝采用新型防水材料，建下沉式卫生间，厨、厕采用盛水验收等10多种新材料、新工艺及新的验评办法，抓好源头控制。五是充分发挥集团技术委员会的作用，指导开发公司推广应用社区智能技术和开展商品房住宅性能AAA标准认定工作，并积极开展应用科研项目攻关，进一步提高住宅产业科技含量。
2000年集团公司竣工项目优良率达81.6％，有12个项目分别获样板工程金奖、银奖。在实施推广《商品房性能认定管理办法》进程中，我公司成为湖北省首家晋“A”开发企业，已有4个项目通过了建设部预审。优良的质量，智能化的设施，加上优美的环境，使“放心房”充分体现以人为本的内涵。
（三）抓好两个环节，确保承诺兑现
除了产权合法、登记资料有效、工程质量优良、按期交付外，住房面积和广告宣传也是客户关注的焦点。在此方面，集团公司重点抓了两个关键环节：一是销售住房进行两次测仗。为保证住房面积不“缺斤短两”，在预售时请房地测仗部门进行预测仗核算面积；在房屋交付使用时进行再测仗，以确认实际面积准确。如果客户对实测面积有异议，还可复测。二是确保广告宣传内容与实际一致。集团公司对发布广告工作统一归口营销公司策划部管理。他们除了认真学习有关广告宣传的法律法规外，还实行重要广告的发布由策划部主管、营销公司负责人和开发公司负责人联签制，有效地避免了广告违法行为的发生。在2000年和2001年上半年省工商部组织的房地产广告检查中，我们是无违规广告发布单位。
（四）恪守放心协议，深化承诺“内涵”
在已经过去的一年多实际运作过程中，总体情况比较顺利。但由于此项工作刚刚起步，有个别客户利用承诺起始时间和工程竣工时间不一致的衔接误差，提出了不是很合理的要求，我们都积极的给予了解决。例如：2000年上半年竣工、2000年下半年销售的东亭2号楼有2套住房，因图纸设计为封闭阳台，而施工中由于其它原因的影响阳台没有封闭，客户提出疑问。我们就按承诺要求，对购房款、税费、物业管理费及同期利息给予退赔。对于顾客的个别“个性”化要求，我们也尽量予以解决。我们丰竹园小区所有窗户均采用目前、沿海地区流行的大小板结合、固定窗与平推窗相结合的新式窗型。但303栋一名业主叶秀文认为这种窗型不能满足其自身需要，希望改回原来传统式的窗型。我们多次上门对其耐心的解释，叶先生依然坚持；于是我们在不影响住宅楼整体效果的前提下，对叶先生的窗型进行整改直至其满意。叶先生一直对此赞不绝口，并自发的充当起了城开集团的义务宣传员。还例如：七里庙小区2栋1991年竣工交付的住宅楼，墙面出现了温度裂缝，顾客向我们反映了这一情况，尽管已超过了保修期，但我们本着对顾客负责的态度，投入十余万元组织施工队进行了整体维修，住户评价说城开集团是信得过的开发商。
集团系统二级公司对承诺放心房工作也作了深化创新。
如：集团恒达公司承诺：“凡因房屋渗、漏、裂维修超过2次的可退房；凡对房屋不满意，只要没有装修的可退房、退款、退息。
四、承诺销售，效果明显
自开展承诺销售商品房工作以来，虽然集团公司投入了较多的人力、物力和财力，但取得的成效也是明显的、实实在在的，今年5月24日，建设部调查组到丰竹园小区住户中召开座谈会了解情况，征求意见，住户给予了充分肯定。6月中旬，全国建筑市场专项组和湖北省建筑工程质量检查团对公司开发的堤角小区项目工程质量进行随机检查之后给予了较高的评价。在今年八月，在由武汉市建委、市房地局、市工商局、市物价局、市规划局、市园林局、市建筑工程质量监督站、市消协等14家单位举办的武汉市首届“放心房”公开评比活动中，集团共获10块奖牌，占全市的23.3％；丰竹园、辉煌公寓、香江新村获AAA级“放心房”；堤角小区、紫荆花园、鸿泰佳园、港湾公寓获AA级。同时辉煌公寓、香江新村还荣获了全市仅有的2项“最佳信誉奖”。丰竹园慈竹苑、辉煌公寓两个小区也在武汉市人民政府评出的12个“优秀住宅小区”中占得两个席位。2000年下半年房屋销售比往年同期增长了45％左右。集团被评为“武汉市房地产综合实力十强第一名”。实行承诺销售的丰竹园二期、东亭樱花园、香江新村二期、港湾公寓等几个项目，尽管是今年下半年才能交付使用的期货房，但预售面积已经超过了70％以上。并且还出现了多起我们的项目开发到哪里，老客户的亲戚朋友就跟踪买房到哪里的事例，使我们深受感动。自去年开展销售“放心房”以来截止今年八月份，我们共销售“放心房”15.9万平方米，合同金额为3.5亿元，没有发生消费者向消协投诉和被新闻媒体等公众渠道曝光的问题。
五、对承诺工作的建议
在“放心房”承诺实际操作中，我们也遇到一些亟待解决的问题，例如，关于承诺书第六条，保证住宅面积不“缺斤短两”，缺一赔三。按目前的建筑技术水平，尚不能达到百分之百的面积准确率。新出台的《商品房管理办法》中要求，面积误差绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；虽然承诺书声明“合同中处理方式有约定的，从其约定”，但如果出现误差，客户一般会以“缺一赔三”承诺为依据，向开发商索赔。鉴于本条款会带来不必要的麻烦，建议以《商品房销售管理办法》为依据，对保证住户面积承诺条款进行修改。又如：工程竣工后，质量、消防等部门的验收、审核、优质工程的评审都滞后于交房日期，给承诺带来了困难，望能够进行修改。
从总的来说，武汉城开集团实施销售“放心房”工作来，进一步提高了集团的社会效益和经济效益，赢得了广大人民群众的信任，塑造了企业的品牌形象。我们将继续认真学习贯彻江泽民同志“七一”重要讲话精神，牢固树立住宅建设直接体现“三个代表”思想的观念，按照“创新理念，提升品牌，心系客户，恪守承诺，城开住区，安居康乐”的企业经营理念，想人民所想，最大限度地满足广大群众的需求，完善管理体制和质量体系，加大创新力度，继续深化销售“放心房”工作，满足广大人民的需要，使老百姓们住的安心、舒心、放心。 |
