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3、最不关注因素分析
邻居的情况、小区的规模、智能化、小区外围环境、子女教育依次是购房者认为最不重要的因素。然而，我们认为市场是不断变化发展的，今天被忽视的因素很可能成为明天的机会点。以下将对这些因素进行分析，从中找出未来主流消费人群的消费特征。
（1）邻居的情况。认为邻居的情况不重要的购房者占40.4％。虽然对周围住户素质的总体关注程度最低，在认为邻居的情况重要的购房者中，月收入在10000元以上的高收入者占7％，较多的超出该收入层次占总被调查者人数的比重。
（2）小区规模。对小区规模的忽视率为39.7％。认为小区规模相对不重要的购房者在年龄、家庭收入上并无明显特征。说明购房者总体对此较为忽视，是因为对小区规模重要性认识不足。看来，开发商在营销过程中仅仅强调社区规模是不够的，而应告诉消费者这样的规模为什么是好的。
（3）智能化设施。37.8％的购房者认为智能设施不重要。这与时下开发商对此的热情形成鲜明对比。26－30岁的购房者对智能化设施的需求出现出了一个高峰。36岁以上的购房者对智能化的关注度明显下降。随着年轻消费阶层的扩大，智能化问题值得我们持续关注。同时在当前房地产开发中，有关智能化设施更应分析细分市场客户。
（4）子女教育。27.6％的购房者认为子女教育不是重要的购房考虑因素。收入较高的购房者相对而言较重视子女教育。家庭收入在5000－6000元、8000－10000元的购房者出现了对教育重视的高潮。家庭收入在4000－5000元的购房者对教育的关注度最低。这主要还是受限于房屋的价格承受能力。在价格限度较高的家庭，往往将教育问题退而求其次，通过便利的交通来解决教育问题。
4、购房偏好分析
为了更好地了解不同年龄、家庭收入的购房者在楼型、面积、景观、装修等方面的偏好，为开发商的目标市场决策提供参考，本报告进行了以下购房偏好分析。
（1）楼型偏好。在对楼型选择上，选择多层的购房者仍然人多势众，占据了半壁江山。小高层所占比例位列第二。购房者对别墅的认同度与去年大致相同，这说明这类高档物业仍只是少数人的选择，购房者并尘因市场供应量的增加而对别墅青睐有加。
楼型选择比例
多层47％
小高层38％
高层10％
联体别墅3％
单体别墅2％
a、多层。各年龄段认同广泛，31－35岁为主力。
b、小高层、高层。购房者的家庭收入对楼型选择有着较明显的影响。随着收入的增加，购房者越倾向于购买高层、小高层。
c、别墅。欲购买联体别墅的购房者均为家庭月收入在8000元以上的高科、金融、三资等高收入人士。欲购买单体别墅的购房者均为收入不菲的私营企业主。
（2）房型偏好。今年三房、两房仍是市场的主力需求。与去年不同的是，两房所占的比例下降39％。近几年出现的热点跃层、错层、复式占居了将近1／4的市场需求量。说明这种空间上的创新，赢得了一定的市场认可。通过计算，我们得出购房者的支付能力与购买跃式、复式、错层房型比例的相关系数为0.906.可见，目前有购买此类房型打算的购房者，主要是支付能力较高的中高收入者。
房型选择比例
三房38％
两房34％
一房1％
跃层、复式、错层23％
其他4％
三房各房型中，三房两厅两卫是主力房型，占了51％。各面积范围中，以110－120平方米为主力。其次是120－130平方米。
二房房型中，以二房一厅一卫为主力房型。各面积范围以70－90平方米（占45％）为最多，90－110平方米（占41.7％）的大二房紧随其后。
书房偏好。所购住房中需要收房的主要是30岁以下（家庭成员多为2人）的年轻人和36－40岁的中年人（多为三口之家）。开发商应根据其不同生命阶段的特点进行房型设计。
（3）景观VS朝向。有8.9％的购房者愿意因好景观而放弃朝南要求。可见，上海大多数的购房者仍然认为朝向对居住的重要性更大。并且，随着收入的提高，对景观的关注度也相应提高。
（4）价格偏好。在单价选择中，3000－4000元／平方米（占39.4％）、4000－5000元／平方米（占28.8％）价位的房子承接力最强。购房者总价预算以30－40万元所占比例最大，其次是40－50万。
购房预算为30－40万的购房者，以26－30岁的年轻人为主，这与他们目前所处的人生阶段特征相符：收入水平不是很高，但前景看好，家庭人数少，以两口之家居多。预算为40－50万的购房者以36－40岁为最多，其次是41－45岁的购房者。这与他们家庭财富的积累和家庭成员的增多有关。
（5）装修偏好。有49.3％的购房者选择毛坯房，20.5％的购房者选择全装修房，28.8％的购房者选择部分装修房。可见，虽然毛坯房目前仍然是市场主要认可的形式，但装修房的概念仍为部分购房者接受。从选择全装修房的购房者的总价承受能力看，总价承受力较高的购房者比较能接受全装修房的概念。从全装修认可度和购房者年龄的关系来看，40岁以上的购房者对全装修房的认可度较高，36－40岁的购房者对全装修概念的认可度最低。
（6）智能化期望。在关于智能化的调查中，大多数购房者关心的智能化设施主要与安全有关。而像视频点播、远程医疗、电子购物等时下开发商炒作的热点，却并不是购房者关心的焦点。这实际上也较符合目前整体智能化水平，在目前宽带入网尚有各项难度的时期，目前购房者对智能化的要求也较为实际。
完成这份报告，我们深深体会到住房需求与供给之间的差距。这种差距不仅是量上的，更是观念上的，我行作为一个房地产咨询服务企业，非常希望能致力于这种差距的缩小。作为市场的第三方，希望能以我们的专业和诚信，成为我们的客户——广大购房者和开发商之间的桥梁。
（简福饴测量行（上海）有限公司） |
