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为掌握浦东新区居民私有住房租赁的规模和价格变动趋势，进一步提高浦东房产价格指数编制的准确性，更好地为新区领导部门制定政策法规提供决策依据，近期新区统计局根据浦东新区房产价格指数工作的要求，在全新区范围内，进行了一次居民住房租赁价格调查。
本次调查涉及21个住宅小区，26938居民户，实际收到租赁问卷1210户，一周后按10％比例抽查了121户，准确率95％，从而可以认定本次调查数据的可靠性。
调查得出2001年二季度，浦东新区居民住房的平均出租率为4.5％，平均每户租赁面积48.9平方米，平均月租金520元。主要特点如下：
1、浦东新区居民住房出租率4.5％。
以上数据显示，由于各住宅小区的规模、房屋性质和地理位置不尽相同，所以各小区租赁的户数以及租赁率差异较大。总体上看，非商品房性质而且交通商业设施较齐全的住宅小区，租赁户数和租赁率高于其他小区，如位于浦东行政文化中心附近的花木培花小区、沿江的塘桥蓝村小区以及川沙镇的园西小区等。
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序号 住宅小区名称 总户数 租赁户数 出租率
（％）
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1 潍坊泉东小区 977 32 3.3
2 崂山荣城小区 1547 51 3.3
3 潍坊竹园小区 1240 60 4.8
4 崂山三村小区 2513 114 4.5
5 塘桥蓝村小区 1075 95 8.8
6 南码头银河小区 907 44 4.9
7 上钢德州四小区 2169 50 2.3
8 周家渡上南七小区 1552 39 2.5
9 洋泾崮山二小区 1100 74 6.7
10 金杨灵山三小区 768 19 2.5
11 洋泾博山路小区 1714 72 4.2
12 周家渡上南九小区 1012 57 5.6
13 川沙园西二小区 613 50 8.2
14 花木培花五小区 1121 115 10.3
15 高桥西街小区 1076 61 5.7
16 北蔡莲溪三小区 2091 48 2.3
17 沪东新区一小区 1023 61 6.0
18 浦兴路荷泽一小区 1146 46 4.0
19 沪东新村五莲二小区 1368 55 4.0
20 金杨香山四小区 572 10 1.7
21 东明路金光三小区 1354 57 4.2
合计 26938 1210 4.5
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2、租金价格与租赁房屋的地段关联密切。
资料显示，居民住房租金以浦东最繁华的商业中心——八佰伴为圆心，向外发散，越近圆心，租金价格越高，反之租金就低。如雄踞单价三甲的滩坊泉东居委、崂山荣城居委和潍坊竹园居委等均近八佰伴，平均每户月租金分别为1166、1074和1033元；其次为沿江的蓝村、银河、德州和上南等地段，平均每户月租金在620元以上；价格最低的金光新村、沪东新村等则因地段相对较偏；此外，值得一提的是川沙的园西居委和高桥的西街居委，虽远离浦东中心区域，但因其老集镇的设施较齐全，故绝对租金并不算低。
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序号 住宅小区名称 租金单价
（元／月 标准户）
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1 潍坊泉东小区 1166
2 崂山荣城小区 1074
3 潍坊竹园小区 1033
4 崂山三村小区 917
5 塘桥蓝村小区 769
6 南码头银河小区 697
7 上钢德州四小区 684
8 周家渡上南七小区 626
9 洋泾崮山二小区 509
10 金杨灵山三小区 484
11 洋泾博山路小区 414
12 周家渡上南九小区 411
13 川沙园西二小区 409
14 花木培花五小区 406
15 高桥西街小区 352
16 北蔡莲溪三小区 349
17 沪东新区一小区 318
18 浦兴路荷泽一小区 315
19 沪东新村五莲二小区 305
20 金杨香山四小区 302
21 东明路金光三小区 263
总体加权平均 520
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注：标准户按本次调查的户均租赁面积48.9平方米计算
3、外省市“白领”阶层租用的房屋品质较好，租金相应较高。
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户籍 上海市城镇居民 上海市农业户 外省市城镇居民 外省市农业户
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租金单价 462 594 637 471
（元／月／标准户）
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调查发现，上海市城镇居民租赁房屋，除了对房屋有所要求以外，对租金也较挑剔，另外因信息渠道和关系网占有优势，因而租赁的房屋价格性能比最优；而外省市农业户因大多为打工者，对地段和房屋的要求不高，故而租金也较低；相对来说，外省市城镇居民多数为“白领”阶层，收入丰，比较讲究房屋的品质和地段，因此租金最高，为每户每月637元。
4、多层住宅租赁量大，租金代表性较强。
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房屋样式 多层住宅 高层住宅 高档公寓 其他住宅
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租金单价 531 361 1260 386
（元／月／标准户）
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在1210户租赁户中，多层房屋租赁1067户，占总租赁户数的88％，平均月租金为531元；高层楼宇90户，平均月租金361元；其他私房48，平均月租金386元；高档公寓仅5户，租金最高，平均为1260元。以上数据可见，多层建筑是浦东居民住户租赁客户的首选样式。
5、非市场因素租赁，占租赁总量的5.5％
调查发现，本季度有2户租赁户月租金为零，另有64户租赁户的月租金在150元及以下，占全部租赁户的5.5％。据调查原因，这些租赁户大多与物业公司有业务联系，或是因北友关系，故其租金仅为象征性的收一些物业管理费而已，很显然，按目前市场租赁情况看，这部分租赁户的租金含有非市场因素。
此外，从租赁房屋途径分析，通过房屋中介公司租赁的房屋租金最高，为757元，其次为新友介绍的，月租金为445元，而由物业管理公司租赁出的房屋，大多为厚量毛坯房屋，房型、层次较差，故月租金仅为310元，排行居末。
6、上海市城镇居民、外省市城镇居民和外省市农业户各统三分天下。
调查资料显示，租赁户中，上海市城镇居民424户，占1210户的35％；上海市农业户26户，占2.1％；外省市城镇居民341户，占28.2％；外省农业户418户，占34.5％，境外户1户。
从区域看，相对交通便捷，商业繁华的泉东、荣城、培花等住宅小区，以上海市城镇居民为主；五莲和香山小区因近金桥出口加工区，所以外省市“白领”占优；相对偏一些的地段如德州、园西和高桥西街等住宅区，则外省市农业占50％以上；此外，崂山、兰村、银河则上海市城镇居民、外省市城镇居民和外省市农业户各占1／3左右。
7、租赁客户寻找房源，主要信赖亲友介绍和房屋中介。
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租赁途径 合计 房屋中介公司 物业管理公司 亲友介绍 其他
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租赁户数 1210 411 189 464 146
比重（％） 100 34 15.6 38.3 12.1
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问卷将租赁户租赁本房屋的途径，设计为房屋中介公司、物业管理公司、亲友介绍及其他等4种途径。资料显示，亲友介绍的有464户，居各途径之首，占全部租赁的38.45％；其次为通过房屋中介公司租赁的411户，占34％。
8、租金以季度支付为主，租金相对平稳。
在租金支付方式上，1210户租赁户中，采用季度支付的787户，占64.6％；其次为月支付177户，占14.6％；半年支付的163户，占13.5％；一年支付的59户，占4.9％。
在1210户租赁户中，有3户下季度将退租，另有6户下季度租金作调整，其中3跌3涨，总幅度在3％左右，其余1201户下季度续租，租金仍维持二季度水平不变，因此可以这样认为，浦东新区居民住房租赁市场相对较平稳，如无特殊因素，下季度价格仍将维持目前水平。
（浦东新区第三统计调查所）
（上海房地产市场报告计勤敏） |
