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在良好的宏观经济形势的背景下，我国的房地产业，尤其是住宅产业的发展也遇到一个很好的机遇，宏观经济要求房地产和住宅建设担当起经济增长点和消费热点的任务。就拿上海来讲，近向年来住宅建设明显走出低迷的阴影，1998年全市商品住宅销售突破1000万平方米；1999年更是上海房地产的大发展年，商品住宅销售达1329万平方米，首次超过当年竣工面积；2000年全市共完成房地产开发投资552亿元，同比增长7.2％，一举扭转连续三年负增长的颓势，房地产开发投资总量居各行业之首，超出工业投资的总量，占全社会固定资产投资比重达32.9％（全国13％）。1998年以来，上海商品房销售和存量房交易一再创新高。2000年商品房销售面积1397万平方米，同比增长5.2％；存量房产买卖面积779万平方米，同比增长52.4％；目前上海个人购房的比例已超过94％。2001年1－6月，上海完成住宅投资193.7亿元，同比增加32.2％，住宅新开工面积726万平方米，同比增加78％。种种迹象表明，新一轮的住宅“圈地运动”、新一轮的住宅开发热潮正滚滚袭来。
最近，楼市的“涨价”风也频频见诸各种媒体。“周期论”说中国经济大体4年一个周期，2000年以来，在国家连续三年扩张性宏观经济政策持续作用下，在国际形势好转，特别是亚洲经济迅速复苏、外需强劲增长的外部条件下，国民经济运行出现了重大的转折，经济的复苏前景将使房地产业旺起来：“先导论”说，房地产作为支柱产业，具有一定的先导性和超前性，会先于经济的回升而有所作为：“入世论”说，随着中国加入WTO和全球经济一体化，由写字楼到公寓再到普通住宅，房地产将再度辉煌：“房改论”说，随着货币化分房制度的推行和深化，住房需求将无可限量：“成本论”说，由于土地的不可再生性和稀缺性，加上上海土地供应方式即将采取招标、拍卖方式，必将导致城市土地价格上升，进而推动住宅价格的上升：“指数论”认为，“中房上海指数”等各类房地产指数连续走阳，表明楼市触度底弹：“均衡论”认为，最近两年上海住宅消费量和竣工量大致均衡（相等），势头良好。几乎所有的舆论都支持楼市上走，其中的潜台词就是“涨价”。如何理性地看待国内的宏观经济走势？如何理性地看待我国、上海住宅产业的发展走势？理想中的良好愿望与现实中的可能性能否转变？如何转换？这不是三言两语就能说清的，需要从国际到国内、从宏观到微观，全方位多层次的研究和探索，笔者认为，任何一件事，当舆论一致看好时，往往是“顶部”悄然形成的时期，当然房地产的“顶部”形成短则半年、长则1－2年，因此，往往是“欲速则不达”，切忌拔苗助长，楼市“高位放量”不是好事，不然会加速“顶部”的形成，使行情过早夭折，需要我们冷静思考。任何一种商品价格的最终形成，主要是有“市场比较法”，即市场供需决定的，而不是主要由“成本法”、“主观法”等决定的。本文就想通过以下几个方面的剖析，来分析上海住宅市场的发展走势。
一、关于当前各类住宅价格指数上升的问题
笔者认为忽视了几个基本情况：第一，即住宅内在价格的提升，智能化、生态化、低容积率、“新技术、新设备、新材料、新工艺”的运用，加大了有效成本的投入，自然会显“价”升了，其内在价值非“兵营式”、“水泥森林式”时代所能比拟；第二，这类住宅指数的编制往往以新盘“庄股”（即被炒作的、热销新盘“为主，而质次、空置、有价无市的楼盘（类似ST、PT、高位跳水吃套股”是忽略的，因此，现行各类住宅指数不能全面、综合反映住宅的走势，只能作为参考，不然就很难解释上海“古北”豪宅区炒作高峰时价格与现价相比已在“拦腰”处，竣工多少年来许多仍待在“闺字阁”里，与古北相邻地处闵行的一个大规模外销住宅区更是整栋整栋地待售，夜是犹如“星星点灯”，甚是冷清，关键看判断标准，不同的标准会得出截然不同的结果；也不能解释在如此大好形势下，大量的空置房、“半拉子”工程和闲置（或称诸备）多年土地存在的原因和必要性，历史的教训不可谓不深刻；第三，各种指数间标准不一，经常有出入，有的报道认为，上海房价是稳中有降的。另外，大多数楼盘在预售时都玩起“起价”的广告花招，许多“起价”是“莫须有”的，然后马上拉高房价悬殊差距，给人以“涨价”的假象和误导（本来期现房、楼层位置差异就有相当差价），加上中介代理商、广告同、部分媒体由于共同利益的驱动，推波助澜，商业炒作气氛浓烈，价格指数严重失真。房价果真“上涨”这么多么？即使假设如此，我们想象一下为什么股市中会有那么多散户“高位追涨吃套”呢？楼市要发展，楼市也一定会热，但不等于“涨价”，不一定会“涨价”，因为绝大多数普通老百姓都有改善居住条件的强烈愿望，但他们只能承受中低价格的住宅，这是国情、民情。
二、关于土地市场的规范问题
目前，我国土地市场不规范主要表现在两个方面：第一表现为土地一级市场的双轨制及不透明造成供给不规范，由于取得土地机会的不平等，不少关系户凭借种种特权，美其名曰是“招商引资”，实质上是炒买、炒卖土地，他们既无资金又无人才，根本无意搞开发，严重扰乱了土地及房地产价格，最终使得房价刚性上升或使得企业商品房空置率居高不下，呆帐、坏帐增多，影响到了国民经济的正常运行。就拿房地产市场容量最大的北京市来说，去年才开始历史以来第一次土地使用权拍卖且还冷了场。第二表现为土地一级市场政府的垄断性不够、土地来源政出多门，造成土地一级市场供给失控和无序。任何商品的生产都需要与需求相适应，但由于我国土地市场下出多门、条块分割，加上宏观研究的调控跟不上，造成土地一级市场供给失控、供给同步放量，在一定时期内土地供给远大于土地需求，造成大量资金的沉淀和浪费。90年代初，那波“步子再大一点”的开发热潮中，一夜之间，全国的城乡圈起了3000余个开发区，但目前更多的是“晒地皮”和“半拉子”工程。据统计，1992－1994年，北海市批租土地67.7平方公里，相当于原城区面积5倍，1995年底，未开发土地占批租总量的75％，至少需要20年才能开发完毕；广州市2000年共收回900余幅土地，相对地控制了市场；2000年11月，海南省三亚市欲炸68个“烂尾楼”引起强烈震动，据了解，三亚市目前仍有各种“半拉子”工程300余宗。
现在上海各区县都把住宅作为支柱产业，住宅产业将有大的发展，再加上不少停缓建工程、旧区改造和工厂置换住宅建设土地（90年代初以来已从中心城区迁出了1000多家工厂和车间，腾出场地数百万平方米），至少在“十五”期间，住宅的土地供给明显大于住宅市场的有效需求。
由此可见，土地市场的规范运作是住宅产业健康发展的基石，土地市场的“恶庄”行为更具隐蔽性和危害性，政府应该有所为且必须有所为。第一，政府要从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济发展状况适时适时推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一；第二，土地出让一律按“三公”原则实行招投标、拍卖制度，杜绝土地市场黑箱操作及“空手道”现象，防止土地市场的炒作和国有资产的流失。
即使是2001年7月20日起上海将实施土地竞标、拍卖制度，要知道土地价格最终是由市场供求决定的，许多原本在土地市场价格双轨制条件下凭借权力、靠划拨获得土地的“大户”将退出新型土地市场，在旧体制下大部分房地产开发商辗转拿到土地时，地价往往已翻了几番，因此，只要实现真正意义上的土地拍卖制度，市场反而会显得十分理性，土地价格不一定会上升，况且控制土地价格盲目上涨，防止过度泡沫也是政府的重要职责之一。
据专家初步统计，上海目前的已批待建的（住宅）建筑面积约是在建工程面积的3－4倍左右，以每年施工面积4500万平方米计算，存量土地所能建设的住宅量将达1.5－2亿平方米，况且新的“圈地运动”热潮仍有巨大的惯性；上海还有众多的“半拉子”住宅工程约500处；此外，上海2000年商品房空置面积仍高达1250万平方米，其中，空置住宅843万平方米，空置率超过15％，而国际上公认的合理空置率为3－10％。空置房始终是制约住宅产业健康发展的隐患，一旦空置房进入拍卖和清产程序，必将对增量市场产生巨大的压力，极有可能导致“多米诺骨牌”效应，必须引起各方面高度重视。以上这些均会抑制地价乃至房价的非理性上升。
三、关于当前上海住宅销售量与竣工量相均衡的问题
笔者认为有“泡沫”、“虚假繁荣”及“透支”成分，从以下几个方面分析便可看出：第一，房改政策的提前消化，有许多人、许多单位在赶“福利分房末班车”，这两年集团购房行为骤增，至今仍未彻底切断；第二，大量旧区改造、市政动行居民需购房，据统计，近几年上海每年均有500多万平方米左右的住宅用于居民动迁，超过年住宅竣工量的三分之一，带有明显的人为痕迹，其中有货币动迁者、有实物分房不满意抛售后再购房者，这里有重复计算面积的问题，夸大了销售面积，况且如果没有政府每户约二、三十万人民币的动迁补贴，即使是二手房也是难以起动的，动迁居民充其量只是“准购房者”，巨大的动迁用房封杀了房价下跌的空间，也创造了住宅供需暂时“均衡”的“表面繁荣”；第三，部分条件好的机关、企事业单位已提前进入货币化分房阶段，“房改”的利好部分提前消化；第四，媒体宣传只讲销售量而没有对消费结构进行分析，大多数动迁居民只能承受“新加坡”（莘庄、嘉定、浦东）等地区2000－3000元左右的低价住宅或二手房，而旧改基地上将矗起无数5000－6000元甚至上万元的更高价住宅，这些住宅中的“高价姑娘”能事“如期出嫁”？届时中高价住宅是否会供大于求？第五，政策上福利分房的切断，不少稍有积蓄的中青年一族由于长期压抑的“住宅饥渴”症总爆发，无奈地、拼尽全力倾其所有地冲进了住宅消费的行列。上海近两年来之所以会出现当年住宅销售量与竣工量大体相均衡，是多种因素综合、集中影响的结果，是特定时期的特殊情况，何况居高不下的空置房、大量的停建缓建工程和存量、增量住宅土地始终是制约上海住宅市场可持续发展的隐患，因此，随着时间的推移，某些特殊因素的消失，若干年后反而可能会出现住宅消费结构性断层的现象。
现在住宅消费市场已由“机构”时代进入了“散户”时代，但“散户”的承接力度如何？能否托起这个庞大的市场？怎样实现住宅价格与普通老百姓收入的对接？怎样保持老百姓收入的稳定增长以提高住宅的有效需求？怎样保持上海住宅产业的可持续发展？值得深思。
（上海市长宁区住宅发展局）
（上海房地产市场报告顾海波） |
