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空置率是商品房市场的一个敏感话题。它在一定程度上可以作为当地楼市的晴雨表，也是衡量某个楼盘成功与否的主要指标。然而很多人对这个概念却存在着误区。为此记者走访了有关专家，请他们谈谈对空置率的理解。
◆空置率的合理界限在哪里？
据南开大学经济学博士刘玉录介绍，空置率主要指的是新开发竣工楼盘中中的未售出或出租部分。要建立能准确反映中国房地业现实状态的科学“商品房空置率”统计指标，一是需明确划分出空置面积，竣工后多长时间未售（租）出才算空置？不能今天完工，明天就戴上空置帽子；二是作为计算空置率的基数（公式分母）取值范围需明确界定。基数模糊，结果不一，造成混乱。这样一个指标，事关重大，需要政府权威机构确立。一般来说，空置率的合理与不合理界限，反映在它是否破坏了供求平衡，对于合理空置率数值的界定，目前说法不一。朱永佳认为，空置率的合理界定与城市整体经济发展水平直接相关，不能盲目嫁接国外的某些“合理数字”。他认为，对一个已经发展的社会来讲，空置率维持在10％左右比较合理。关于空置率的计算，崔晶雪说，现在存在的一个模糊概念是认为空置率是用单位1减去销售率和出租率后剩下的百分率。其实，空置率是相对于占有率来说的，有的物业虽然租出去了，但客户是用来投资的，实际上还没有占有使用，这部分物业也应算到空置率中。
◆必要的空置率为房地产市场所需
刘玉录认为目前很多开发商谈到空置率就心有余悸，其实这大可不必。住房市场需求缺乏弹性的特点要求市场上有一定的空置率。法国经济学家欧仁。阿韦尔在《居住与住房》一书中曾说过：“住房没有伸缩性的特点总是要求比合乎需要的数字建造更多的住房。”房地产不能进行易位交易，流动的只是产权或使用权。市场上总要有一些空房供搬家前的过渡之用，因此，一定量的空置率是不可避免的。
此外，房屋空置还提供了产业结构调整的物质基础。一是保障基础：市场上存在一部分余房，置业者就不会因某种类型房屋投资的压缩而无房可买；开发商可以把自己的空置房缓出售来维持企业运转。这样，房地产社会再生产的各不节都不会停止，照常运行。二是杠杆基础：从力学角度讲，某种物业的空置量达到一定界限后，财务费用（利息）和需求方会迫使开发商压缩甚至取消该类物业项目的再开发电向，好比“杠杆”。三是反应基础：如果房屋市场上供不应求，紧缺到要托人找关系才能买到房子，那么真正意义上的物业需求主体和供给主体都不会形成。房地产业中的市场机制是随着商品房空置量的逐渐增加所带来的压力越来越大的发挥作用。没有今天的空置，就不会有买卖双方对市场机制的反应。
而对于写字楼而言，由于其推广方式以出租为主，而客户要租用或换租写字楼包括价格谈判、向公司主管部门请示上批等程序，而且由公司换租写字楼带来的诸如电话、地址、信封的改变使换租的成本很高，所以公司决策会很谨慎，所需的时间也较长。因此，写字楼在建成一段时间内出现的一定程度的空置率是不可避免的。空置率是市场经济条件下客观存在的正常现象，关键是要掌握好空置率的程度。
◆从供求关系谈空置率
从商品住宅来看，由于天津市的住宅需求从安置型向改善型过渡，而二级市场的日渐活跃也为天津楼市提供了新的市场需求空间，预计未来几年，天津市的新建商品房还会有较大增长。从供应角度来看，目前天津市的空置商品房大约是800万平方米，这其中，很大一部分是由于开发商盲目上马，搞低水平重复建设所致，结果产销不对路，造成积压。这种过高的空置率，实际上反映了供应数量在失衡，在产品品质上也不能满足需求。因此，以后开发商在开发一个项目时，在保证质量的前提下，还要充分了解考虑供求关系的影响。从写字楼市场来看，由于人们普遍认为中国今年11月中旬会加入世贸组织，而加入世贸后，最先进入中国市场的将是保险、金融、电信等外资企业，这些行业必将会为写字楼市场带来旺盛的需求。另外，中国国内经济的持续快速发展也必然使更多的中资企业有能力租买写字楼，因此，在目前天津写字楼价格平衡的基础上，预计在未来两三年内，写字楼市场的租金售价会不断地上涨。从供给上看，高档写字楼和中低档写字楼在天津市内还只能说是零星分布，虽然目前有石油大厦、津汇广场等在建楼盘将为津门高档写字楼市场注入新鲜血液，但天津市的写字楼市场在较长时间内处于低迷状态，再加上投资商对目前势头强劲的互联网公司等行业在未来一段时间内对写字楼的需求状况不是很明朗，因此，从整体上说，开发商的投资行为变得谨慎小心，写字楼供需基本平衡。从以上这些情况看，天津市写字楼空置率将逐步下降，2002年以后天津写字楼市场将进一步好转。
◆怎样把空置率约束在合理范围内
刘玉录认为，商品房市场要想把空置率稳定在一个合理的层面上，关键是在物业供给者。与此相关的是由于我国实行城市土地国有，作为一级市场（土地）的垄断者政府也很关键。
从开发商角度讲，最主要的是提高项目决策水平。一些死盘、半死不活盘大部分是由于前期策划失误造成。房子还没盖完，房型已过时；配套滞后，影响使用；选址错误，货不对路；营销失为，推广不力……
鉴于此，房地产开发企业要避免盲目做出投资决策，在项目上马前应做出缜密的可行性分析，并且能根据市场发展及时做出调整。在企业管理方面要建立现代企业管理机制，实行科学的项目决策程序。从市场调查入手，进行准确的市场定位，掌握适当的开发周期和入市开盘时机，选择合理的回报率和价格水平。这样坚持下去，就可能减少失误，实现合理空置。
从政府角度看，最关键的是控制一级土地市场的供给。历来的房地产热，主要还是热在地上。政府可以根据房屋上市情况适当放慢或加快出让土地速度，在需求不变时可减少市场房屋空置率，进行总量调控；依据市场空置物业的类别，调整该类项目的审查时间，进行结构调控。这样就能从土地源头上抑制商品房空置率过高的现象发生。 |
