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大城市居住小区的规划建设，随着经济的发展，其环境设计的要求越来越高。本文从节约城市用地的原则出发，结合上海某小区规划设计的实践，提出小区地下空间开发的功能、形态、模式，以及有关的经济分析比较。
一、小区的规划设计必须走立体开发的道路
现代居住社区环境设计包括空间、视觉环境、生态环境、文化人文环境和生活环境。近年来，随着我国住房标准的提高，对绿化环境及面积的要求也越来越高。根据建设部制定的《城市绿化规划建设指标》的要求，2010年城市人均公共绿地面积要达到6－8平方米；城市绿地率达30％；绿化覆盖率达35％。虽然上海近两年规划建设了大量绿地，取得了明显的环境生成效果，但要实现建设部所规定目标，难度相当大。同时，由于城市用地紧张，道路不堪重负，社会停车供应不足等，不断加剧环境绿化与城市用地之间的矛盾。有关专家普遍认为，要满足居住区环境设计的要求，耗费大量的用地并非上策，比较现实的出路在于，小区的规划设计必须走立体开发的道路，科学和适度开发地下空间资源。
小区地下空间的开发利用，可把一部分对阳光、温度、环境要求不高的小区功能，放入地下。如可在住宅中心绿地下设置地下或半地下车库；可将小区的配套服务设施，如娱乐、商业、诊所等收入地下；也可将小区的配套公共设施，如配电房、水泵房等放于地下，这样，将极大地节约地面建筑面积。在这些节约的面积上种植绿化，将会大幅增加小区绿地面积，改善小区生态环境。地下空间的开发利用，又可使各种车辆的停放管理科学化、集中化，能改善原来小区内车辆摆放杂乱无章、管理混乱的局面，使小区整洁、安静、郁郁葱葱，充满安详、融和的生活气息。
在土地资源较为紧张的上海，由于土地价格的昂贵，开发商为追求利润最大化，在开发小区时，其小区配套服务设施面积被压至最低，甚至一些必须的配套功能，都被忽略了，给入住居民造成了极大的不便，也使小区综合环境质量降低了一个档次，最终使开发商蒙受不必要的经济损失。但小区地下空间的开发利用，则能给开发商在有限的土地资源上，获得最佳经济效益。
随着上海经济建设的高速发展，城市地铁的建设遇到了一个绝好的发展机遇。上海规划了11条地铁线路，9条轻轨线路。其中地铁1号线已通车，11号线正在建设和规划设计中。地铁建设带动经济繁荣，已被实践所证明。本着这一思路，建议靠近地铁车站的一些小区规划，与地铁相通。这不但能使小区人流方便进入地铁出行，同时小区与地铁连通的通道商业，也能带来经济增长点，最重要的是使小区与城市快速轨道交通之间，构成了完整的系统。而对于开发商来说，也提高了其开发小区的价值升值潜力。
对于开发商来说，建造一定规模的建筑，应负责建造一定面积的人防设施，如能充分发挥人防面积的平时使用功能，又将极大地产生社会、经济和环境效益。
二、小区地下空间开发的功能规划
1、停车空间
自行车停车方式为住宅下集中半地下停车。每个住宅组团在适当位置安排一集中地下自行车停车库，便于停放，便于管理。
汽车停车，采用地面停车与地下停车相结合方式，少量地面停车场以分散为主，另一部分建于公共绿地下，满足日益增长的居民私家轿车停车需要。
2、休憩、娱乐空间
中心绿地为地块的视觉中心和焦点，也是小区最主要的公共活动空间，结合地面功能可进行地下空间资源的开发利用。如健身房、棋牌、卡拉OK活动室等，一部分功能放入地下，使这部分地面空间增加绿化面积，美化环境。
3、购物、服务空间
将住宅小区诊所、邮局、银行，还有服务商业，如理发、美容、礼品店、花店，以及超市共同组成的购物中心，建造于地下空间，服务小区居民日常生活。
4、设施空间
将小区内市政设施，如配电房、水泵房等，置于地块北端地下，地上种植绿化。垃圾收集点均匀分布于小区内，以方便住户。
5、市政管道地下空间集中排布
小区内市政管道，集中排布地下空间，有利于维护及管理。
6、通道及商业空间
对于和附近地铁能连通的小区，设置地下连通通道和附属的地下商业设施，增加小区开发价值。
三、小区地下空间的开发形态
1、点状地下空间开发利用
点状地下空间的开发利用，是小区内部空间结构协调的基础元素，一般通过与地面功能的规划，统一达以协调发展的目的。
两个居住组团相互分离，各设有组团级绿地，布置老人和儿童的活动场所，结合地下空间，布置各类娱乐、服务设施，各自配备半地下自行车停车库等。两个居住组团围绕中心，形成“一轴二心”的规划布局。各点状地下空间分别独立，但与其上面的建筑，形成统一的整体。
2、连通式地下空间开发利用
地下空间开发，在功能、形态、模式上，要有系统的理论指导和规划原则。连通式地下空间的开发利用，是这一思想贯彻的起点。根据城市总体规划中小区所在的位置及其周边环境特点，可结合附近地铁车站进行连通，同时，在通道内建设地下商业设施，或结合地面坡度高差，规划车辆进出小区地下空间通道，改善地面的交通状况。
四、小区地下空间的开发模式
从开发时序考虑，小区地下空间由于经济、环境、功能等因素，可采用与小区同期开发模式，即小区规划阶段把地下空间考虑进去，同步规划，同步建设。
具体开发，可结合小区地形特点，采用全地下式、半地下式、靠坡式、下沉式、叠加式等。
五、小区地下空间开发利用的经济技术分析
1、某小区多层住宅补偿基础地下室与桩基础方案的经济分析比较：
该小区是多层、小高层住宅小区。多层住宅均为七层，层层错层。设计采用了补偿箱形基础，底板厚0.4米，垫层停0.1米。基坑挖深不到4米，基底面积504平方米。基础内作为地下室，采用梁柱框架结构，净高2.8％。
其经济分析比较如下表：
指标 补偿基础地下空间 桩基础
砼量（立方米） 469.4 234
钢筋量（吨） 56.83 40.4
基础主要材料费用（元） 369395 201784
工程施工费用（元） 721470 159126
合计总费用（元） 1090865 360910
基础面积（立方米） 504 141
占地面积（平方米） 504 504
基础单位成本价格（元／平方米） 2091 2560
占地面积平均成本价格（元／平方米） 2091 716
提供建筑面积（平方米） 422 0
单位建筑面积售价（元／平方米） 暂定500 0
不维护费用的成本（元／平方米） 232 626
造价差（元／平方米） －394
有维护费用的成本（元／平方米） 1997 716
造价差（元／平方米） 1281
◆由以上比较看出，在基础部分，临时支护的费占了大部分，这是由上海的地质条件决定的。
◆由于地下室目前的价格评估尚不规范，定价可能偏低。比如，这里只取500元／平方米，对于用户而言，是物
^^^^◆不管地下室的价格是否能得到合理又科学的界定与执行，地下空间的综合效益肯定较桩基础高。如不考虑实际利益在房地产商与最终用户间的分配与调整，对于整个社会而言，是利好事业。
◆所以，作为基础部分，每一幅建筑都必不可少，在这种情况下，对于多层建筑，采用补偿式地下室，应当是一个值得推广的工作。政府可鼓励之，房地产商可以此为利好点，进行房产推销，而居民确实又有此需求。
2、绿地下单建式地下空间经济分析
因在建筑非常稀缺的地面地行地下工程施工，基本上可以大开挖（根据测算，对于一层地下结构物，采用大开挖比采用柱列式连续墙围护便宜近2／3），地下工程的建造难度低，地下工程的造价较便宜，对于投资者来说，在绿带下中建筑地下建筑，一般的土建造价加购买使用权的费用，不足2000元／平方米。绿地下单建式地下空间，如用作商业服务等设施，假如租金1000－1200元／平方米／年，则投资两年内便可回收，如租金500－600元／平方米／年，则投资4年内便可回收，经济效益相当可观。
（同济大学地下空间中心、上海市建科委）
（上海住宅陈立道陆海平） |
