|
编者按
十五届五中全会明确提出，要大力发展以经济适用房为重点的房地产业。自此，全国的经济适用房建设取得了很大的突破，但在经济适用房的发展过程中，夹杂着各种各样不同的声音。的确，经济适用房交织着太多的利益冲突：消费者与房地产商、房地产商与政府、中央政府与地方政府……这些冲突没有什么地域性，只不过有时往往表现得更激烈而已。
也许，利益各方出自各自的立场，都拥有局部真理。但解决问题的关键在于：在何种具体环境下，采取何种政策取向，并使之合理化、公平化。对经济适用房的关注，意义正在于此。
好事多磨。时下，用这句话来形容经济适用房的现状是最恰当不过了。
自从政府推出经济适用房项目以来，经济适用房一直就是热点话题。作为政府调控市场的一个手段，经济适用房自诞生之日起就注定要新闻“缠身”。
“民心工程”缘何受阻
去年，曾有媒体报道称南京将取消经济适用房。当时，这成了一个爆炸性新闻，一时经济适用房被人们谈论得沸沸扬扬。并由此引出了政府有关部门和社会各界人士的讨论。前不久，又有媒体报道，长沙市国土、规划、建委等9个部门将组成清查小组，就经济适用房是否按政府指导价销售，销售对象是否符合规定等几个方面进行清理。同时，不再批准新的经济适用房项目。这又引起了人们的极大关注。
据悉，长沙市作出这一决定，是由于市民对经济适用房的实际情况抱怨日多。其中，意见最大的就是购房上的把关不严。
一方面，是经济适用房项目的热销，另一方面，是老百姓七嘴八舌、喋喋不休地争论，焦点话题无非就是：经济适用房到底如何体现公平和合理?到底如何防止劫贫济富?
据有关部门调查，当前经济适用房存在着三个突出的问题。第一，买房者中有相当一部分为中高收入家庭。根据调查，1998年以来，约有16％的经济适用房卖给了中高收入者。与之相伴随还出现了一人多房的现象，违背了这项政策的初衷。
第二，单位价格偏高。一些经济适用房的价格与商品房相差无几。
第三，部分经济适用房偏豪华。有些经济适用房的单位价格并不高，但在户型、装饰方面却偏豪华，这往往是由于购买者界定的模糊造成的，从而导致一些开发商在经济适用房建设上片面追求品位。因此，这类经济适用房总体房价依然偏高，而且在很大程度上导致了与同等条件下商品房开发商的不平等竞争。
最近，在媒体上，对“经济适用房”这种形式本身，也出现了质疑。某高校一位政策研究人士认为，政府在经济适用房上给予的优惠，实际上是对中低收入者购房实行“暗补”。但这种投入如果不列入保障体系，而进入市场体系，则与大众化的社会福利没有差别，不仅减少了国家的应有收入，而且会使高收入者占便宜，而侵害了中低收入者应享受的权利。因此，“暗补”应改为“明补”，补“砖头”不如补“人头”。但具体怎么补，却没有一个确切的规定。
经济适用房遭遇新情况
就在一些城市的经济适用房热购成风之时，广州的经济适用房却面临尴尬境地：广州某小区高层带电梯的经济适用房正以打折方式销售，最低甚至可以打到8.5折。而广州住建办的人透露，“积压”的经济适用房并没有因打折而变得好销。
对广州经济适用房市场已趋饱和甚至过剩的问题，广州住建办一位人士说，广州目前的经济适用房绝对没有“过剩”或“饱和”，如果给符合条件的中低收入家庭一套房，经济适用房的数量还远远小于可享受政府住房优惠的家庭数量。
从1986年至今，广州竣工的经济适用房面积达200多万平方米。应该说，这15年来，政府为解决中低层收入市民的住房困难办了件大实事。但目前广州尚有五六万平方米的经济适用房“库存”。
那么，究竟什么原因造成了经济适用房的“积压”?据调查得知，广州多层的经济适用房一直热销，甚至出现人头涌动的场面。而比较难卖的经济适用房是带电梯的高层住宅，它们多数是建成并投入使用两三年以上的房子，尽管有折可打，但问津者寥寥。
为什么中低收入市民如此“厚此薄彼”，对多层情有独钟，而对高层拒之门外呢?住建办的人士认为，高层经济适用房难卖，主要是因为物业管理费和电梯维护费过高。作为一种潜在的收费，恨不得一分钱掰开两分用的中低收入者显然会慎重考虑。
另外，按照广州市政府规定，购买经济适用房必须在年收入15，370元以下，即人均月收入在1280元以下。但目前的状况是买得起经济适用房的人基本上已有住房，没有住房的都是一些买不起经济适用房和不符合购买经济适用房条件的人。这恐怕就是打折也难以好销的原因。
别让开发商赔钱
就在广州的经济适用房以打折方式苦苦寻求买主的时候，今年3月份，政府限价为3950元每平方米的北京市经济适用房项目——长安新城开盘时，出现了购房者凌晨3点赶来排队的盛况。这与一些高价商品房的沿街叫卖形成鲜明对比。
据统计数据显示，去年北京市经济适用房开工面积为267万平方米，今年全年计划开工150万平方米，但截至上半年，实际开发面积仅为34.6万平方米。
建设部科学技术委员会副主任聂梅生最近在接受媒体采访时表示，如果经济适用房面积不够的话，是不足以控制房价的。
聂梅生认为，政府当前要做的事情是，使经济适用房的管理更加规范化，然后与开发商达成一个更好的协议，别让开发商赔钱。
据有关人士透露，北京回龙观二期一直没动工，是因为有关各方在定价问题上存在着分歧。原来是政府承诺出资建设的基础设施，现在却由开发商垫款。开发商认为，现在2600元每平方米的房价根本打不住，不涨价只能是赔本赚吆喝。
作为一项房改政策，经济适用房如何与市场经济规则更好地接轨，这是政府部门迫切需要研究解决的问题之一。
各方利益如何均衡
有媒体报道，全国各地不同程度地存在着削减经济适用房建设面积的情况。
对此，建设部有关官员也坦承，各地在兴建经济适用房的过程中普遍遇到政策协调的问题。国务院23号文件规定，对经济适用房的土地实行行政划拨，意味着免收土地出让金等费用。但15号文件又规定，对所有划拨方式取得的新征土地要征收使用费。二者显然存在矛盾。
然而，更深层次的原因在于，经济适用房正在众多的利益冲突中顾此失彼。一位建设部官员曾感慨地说：“建经济适用房没人说反对，但一涉及具体部门、涉及到地方利益，就会有部门举出各种各样的困难。”
纠缠在经济适用房上的不仅有开发商与有关行政性垄断部门的利益纷争，还有政府与房地产开发商及国家与地方间的利益冲突。
国家规定，对经济适用房免征土地出让金。而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一。由此，这项明显带有给中低收入人群福利保障痕迹的政策与地方政府的财源站到了对立面上。正所谓“花谁口袋里的钱谁心疼”。
我们时时听到一些开发商抱怨政府及有关部门在开发经济适用房问题上与民争利，国家给经济适用房的优惠政策根本享受不到。国家规定，对经济适用房实行行政事业性收费减半征收的政策，但一些行政垄断部门却找出各种借口拒不执行，照样全额收费。
这样导致的直接结果是，要么提高房价，要么开发商亏损。
经济适用房如何前进
对于经济适用房的争议显然将持续下去，对经济适用房的评判也有待时间的检验。但显而易见的是，经济适用房政策能否真正落到实处，关系到住房分配货币化的进程。
建设部有关官员指出，国家现行的房改方案，规定给无房户的补贴是按经济适用房的价格测算的，如北京为每平方米4000元。如果经济适用房建设跟不上的话，最终只能是房补的钱根本买不到房子。
此外，令有关部门头疼的是，如何核定个人收入。这是一个全国性的难题。收入难以核定，政策就难以掌握，执行就成了问题。
尽管经济适用房政策还有许多待完善之处，但现阶段大量推出经济适用房无疑会对解决城镇中低收入者的住房问题有极大的作用，这也是中低收入者惟一的企盼。
6月份，财政部、建设部、国家计委决定，今年投入1700亿元用于经济适用房建设，年内施工面积达到2.25亿平方米。这些数字如何才能变为中低收入家庭的安居之所，是我们必须思考的问题。
经济适用房——愿你一路走好。 |
