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一、昆明市整体经济情况
“九五”期间，昆明市经济实力显著增强，经济总量稳步增长。初步统计，2000年，全市国民生产总值（GDP）完成625亿元，按可比价格计算，比1995年增长62.5％，平均年增长11％，实现了“九五”计划平均年增长11％的目标，且高于全国和全省年平均增长8.1％和8.4％的增长速度。2000年全市人均国内生产总值为13000元，比1995年增长57.5％，平均每年增长9.5％。“九五”期间，是昆明市财力增加最多的时期，全市财政收入累计达509.8亿元，比“八五”期间增长111.6％，按可比口径计算平均年增长速度9.8％。实现了“国民经济稳步增长，经济实力显著增强”的战略目标。
二、98－2000年房地产市场总体状况
近年来昆明市总体经济指标稳步增长，伴随着“房改政策深入”、“三级市场活跃”、“银行按揭条件优厚”、“安居工程实施”等一系列宏观政策的强力引导，昆明市房地产市场并发出惊人的能量，展示出巨大的市场发展潜力，同时也使房地产业成为昆明重要的支柱型产业。
随着市场需求的进一步扩大，据有关资料显示，1998－2000年昆明市注册的房地产企业逐年增多，目前已多达200余家，表明房地产业正迅猛聚集社会资金，处于快速发展状态。
根据市统计局统计资料显示，昆明市房地产业从98年开始至2000年各项主要指标都保持高速增长态势。从市场供给看：新开工面积保持在75％以上的年递增率、竣工面积保持55％以上的年递增率、在建面积保持在30％以上的递增率；从市场需求睦：实际销售面积保持在50％左右的年递增率，2000年平均销售价格较之99年有29％的惊人增长率……
来自“中房指数”的统计信息显示：目前昆明市房地产整体价格水平处于上升趋势。1998年一季度房地产价格指数比1997年同期上涨了0.4％；1999年一季度较之98年同期上涨了2.3％；2000年一季度又比99年同期上涨了2.6％；而光是2000年二季度就比前一季度上涨高达2.9％。
三、99－2000年住宅市场供给、需求及销售状况
现对昆明市近年来住宅供给和需求状况作一简单分析，以期对昆明住宅市场有一个基本的把握。
1、99年——2000年住宅市场供给状况
^^^^从表可以看出，2000年各供给量都基本保持了高增长率、说明2000年市场供给持续增长。各供给源对整个市场前景有信心。
施工面积 同比增长 新开工面积 同比增长 竣工面积
同比增长
（万平米） （万平米） （万平米）
1999 531.47 192.77 251.21
2000 696.2 31％ 268.54 39.31％ 394.45
57％
2、99－2001年住宅需求状况
近年来由于房改政策的深入进行；金融机械的强力支撑；二、三级市场互动；安居工程实施等使广大的工薪阶层有了一定的购房能力。同时，随着经济的多元化、多层次细分和发展，使人们的经济状况也出现差异化，少部分高收入者首先有了购买高档住宅能力和愿望。
随着市场化进程的加快，现在及未来昆明市住宅市场的需求特性发生了变化，对比前几年“变化”主要表现在以下方面：
（1）普通人成为购房主力；（2）中小户型有较大的市场空间；（3）新生代住宅有着巨大的消费需求；（4）TOWN HOUSE等概念地产有一定的市场承接；（5）消费市场需求逐渐向市场细分化、市场多元化、市场多层次发展等。
3、99年——2000年住宅市场销售状况
从表2可以看出，近年住宅需求增强，年售量增长幅度较大；空置量明显增加，从99年空置增幅达67.6％，而2000年空置增长幅度有所回落反映发展商在对项目的准确定位／合理开发上逐渐走向成熟与理性。从1998年到2000年销售幅度来看，每年都比上一年有较大幅度的增长，说明春城房地产正处于一个强劲发展的时期。
预计在二、三年内春城房地产仍将保持良好的发展势头。
1999 2000
实际销售面积（万平方米） 203.39 301.92
同比上一年增 48％
预售面积（万平方米） 273.5 380.36
同比上一年增长 39％
空置面积（万平方米） 58 75.4
同比上一年增长 30％
实际销售额（万元） 382500 745742.4
平均销售价格 1875 2470
同比上一年增 32.2％
出租面积（万平方米） 19 27
四、2001－2003年住宅市场走势
1、2001昆明地产发展空间巨大
首先，房改政策继续深入；楼市逐渐步入黄金发展时期；二级市场的交易量增加；三级市场的逐渐启动（有关统计，2001年将有100万平方米的公房要上市），都将给房地产业带来巨大发展机会。其次，受若干政策的激励，今年的置业者将超过往年。未能搭上福利分房班车的人要购房；高收入或二次置业者要换房；许多中低收入者也要解决住房问题。据一项调查数据表明：在有购房预算的昆明本地人中，打算在今年年内购房的高达59.1％。其中首次购房的占59.7％，二次置业的占31.2％，而据近日俱乐部收到的入会申请表初步显示：打算在近期（3个月内）购房的人数比例超过其它时段。巨大的购买市场将成为昆明市房地产业的强力支撑。财次，不光本地人在为“购房”而忙碌，外地人也要为“在昆明市居住”而四处奔走。有关部门调查数据显示：非昆明常住居民的“外地人”中打算一年内在昆明市购房的也达59.4％。其中首次在昆明购房的更高达79.8％。最后，二、三级市场互动效应钭带来购房人数的增加，促使整个市场交易更加活跃，房地产业面临巨大的发展机会。
2、市场对住宅“产品”的设计和研发更加关注
需求随着房地产业的快速发展，行业内竞争日趋加剧，消费者逐渐成熟与理性，对住宅“产品”的要求越来越高，不在是被动接受，而是主动选择。对住宅“产品”的功能要求已不单单是“经济适用”。近年来，住宅“产品”的研发和设计在市场的激励下进入了活跃期，有关专家预计住宅“产品”的设计将出现八大趋势：
（1）由单纯建筑技术设计走向项目开发全程策划设计
市场经济使住宅“产品”的影响力增大。它的设计也不再是简单和狭义上的“制图”过程，由前期概念性设计、中期建筑设计、后期销售策划构成的项目全程策划设计将成为广泛意义上的“产品”设计，这是使住宅“产品”成为有效供给的第一步。
（2）住宅科技走向集成化发展
在住宅领域中，科技成果向生产转化的速度越来越快。科技转化率由原来的22％上升到30％左右，一方面反映出转化数量和速度上的增长，另一方面新技术的推广应用，由原来的单一发展趋向集成化发展（如结构外围维护体系、隔断体系、整体厨卫成套技术等）。而“新技术”的集成往往成为住宅销售的“卖点”和策划的切入点，加大了住宅“产品”的附加值，在住宅销售中越来越起到积极作用。
（3）建筑设计走向信息化
建筑设计属于知识经济范畴，知识和信息这两个知识经济的主要要素与设计的特征相互吻合。知识的生产和应用以及信息的扩散是知识经济发展的关键所在。
（4）住宅设计走精品路线
我国住宅设计已开始从传统粗放型逐渐转向精细型发展，陈旧的设计观念和手法将会落伍，建设副部部长宋春华提出的“精密设计”概念半是现在和未来市场的主流设计，创造“住宅精品”将成为设计师的追求目标和衡量产品设计成功与失败的标准。
（5）设计理念与国际接轨
改革开放，国内紧闭的大门被打开，国外的建筑设计理论、思维方式以及设计事务所已被多渠道导入，使目前我国住宅设计市场异常活跃，竞争也日趋激烈，极大程度促进了中国住宅设计水平的发展和提高。
（6）辅助设计走向专业化、规范化
住宅辅助设计主要包括智能化系统设计、室内装饰设计、环境景观设计。目前，住宅辅助设计日渐兴起并走向专业和规范化。
（7）空间设计走向多样化
空间设计是住宅创意设计中最重要的内容，随着经济的发展和人们的多元化的需求，住宅设计从单纯的平面设计走向三维空间设计，主要表现在室内不同层高、标高的组合设计上。
（8）生态环保设计极为受到重视
生态环境对居住尤为重要，住宅的生态环保设计主要包括绿化种植系统、产品材料系统、节能系统、污染防治系统等。住宅的生态环保关系到人类生存的可持续发展，是未来研究和设计的主流。
八大设计趋势引导着未来，住宅设计的优劣关系着房地产“产品”和企业的前景。 |
