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今年的广州住宅市场竞争依然是那么激烈。不过，在市场中有一股力量特别吸引人们的注意力，那就是郊外住宅。在上半年的广州十大热销楼盘中，处在番禺的郊外住宅占了六席。这些楼盘占地面积大，多有连片的草坪，湖光山色，花团锦簇。高绿化和低密度住宅的风格打动了不少消费者的心。这里对广州的郊外住宅略谈一二。
一、圈地运动
在广州房地产火热的十几年中，开发商的圈地运动一直不曾停息。圈地运动分为两路：一路在城内安营扎寨，只要繁华闹市一律圈点；另一路则是走马广阔的郊外，只要青山绿水，能圈则圈。
两路人马在楼市中相互较劲，都谱写了一曲曲得意的乐章。市内的楼盘凭借城区内成熟的配套，便利的生活环境，创造一个又一个的成功典范，像楼王锦城花园、江边豪宅中海锦苑等都曾排队热销，而郊外楼盘也不甘落后，奋起直追，依靠郊外蓝天青山绿水的园林景致迷煞买家，使不少成功人士入住。大量的原城区的市民也欣然前往享受恬静的休闲环境和郊外楼盘世外桃源般的生活。像祁福新村、丽江花园等盘，以其自然环境吸引了不少白领。郊外楼盘的成功，使众多开发商开始瞄准郊外，由此带动了大规模的圈地运动。只要有出色的规划前景、中长期的战略意义、怡人的环境、目前或未来方便的交通、可行的经济条件，就不怕“山高路远”，也不怕地的大小，大胆征地。当然一个巴掌拍不响，番禺区、花都区、增城市和从化市等区市政府也从地方发展出发，大力招商引资，放宽条件，以优惠的政策鼓励投资。开发商在广州市郊外找到了大展拳脚的空间。番禺广地房地产开发公司在番禺南村征地2000亩兴建广地花园，碧桂园物业发展公司分别在番禺征地1000亩和2000亩开发广州碧桂园和华南碧桂园，广州泛洋房地产公司在白云山征地3000亩开发天鹿湖山庄，广州颐年园发展发展公司在花都圈地2000多亩建设雅宝新城等等。几乎所有的郊外项目都在千亩以上，规模之大，数目之多，令人咂舌，而且这种情况还要延续下去。
由于郊外盘占地面积大，可以有足够的空间做大规模、有特色的园林，还可以利用自然的地势起伏，做出错落有致的住宅，相比市内巴掌大的项目来说，有其优势。况且郊外盘的地价相对便宜得多，使价格优势彰现。某郊外素质较好的楼盘，以2800元／平方米的价格开始内部认购，3000元／平方米的均价发售，在短短的大半个月售罄首期推出的800多套单位。郊外楼盘的销售业绩使市内楼盘承受了巨大的压力，同时也看出了其中的道理。圈地运动再次升级。不少开发商为了走规模发展之路，寻找土地储备，开始冲出幌上施展手脚，将内部人与兵分两路，左右开弓，城内城外通吃。如合生创展集团在番禺一下圈地3000亩。已经圈地并在建的有广州宏富房地产公司在番禺圈地1000多亩开发星河湾，广东金业集团在番禺圈地3000多亩开发的南国奥林匹克花园，香江集团在番禺圈地4000多亩建设的锦绣香江。而在外地积累了一定的资金和经验，欲来广州发展的开发商再插上一手，为的是抢一杯羹，如中山雅居乐杀到广州在番禺圈地4400亩，在南湖圈地1000亩。
这些大规模的征地，使开发商之间形成了压力，也相互激励了对方的斗志。各开发商已经不甘心目前的状况，憋足了劲圈地，圈地运动又一次升级。碧桂园物业发展公司在新塘征地10000亩，在清还市征地15000亩，而香江企业集团在新塘征地8000亩。开发商们怎能坐视不管，也加入到抢地大军中，如新世界也在新塘征地1000亩。年来圈地运动在不断的升级，同时也反映了开发同对目前市场的信心。不过大规模征地之后，土地怎样消化、怎样建设？这是开发商需要面对的问题。
二、各显神通
开发商购买地以后，就开始了各自的思索。尤其是对在番禺华南板块征地的开发商，如何使自己的项目在众多的竞争者中脱颖而出、抢占市场？各开发商动用大量的人力、物力、资金来打造自己的楼盘，并借助一个又一个的概念。
人力方面。各项目请来的建筑设计顾问、园林环境规划设计顾问、建筑施工团队和物业管理顾问一般都是国内外著名的机构，如深圳华森、贝尔高林、新加坡雅科本、中建二局、中建三局等，为的是用高水平的人才打造社区。开发商还请来了社会有名的人士，如乒乓球世界冠军奥运会冠军邓亚萍、知名房地产策划人王志纲。
概念方面。概念方面也是层出不穷，有地铁概念、机场概念、中央居住区概念、江景湖景概念、奥林匹克概念、国际化生态居住区概念、田园概念、零打扰物业管理概念、名校教育概念以及复合地产概念等。
配套方面。郊居楼盘的一大缺点就是没有完善的配套设施。没有配套，再美的环境也是白搭。为了提高物业的市场竞争力，各开发商就会做全面的配套设施。不过开发商的担子加重了，因为在交完了配套设施费后，又要自己掏钱负担建设起小社会，而且这些小社会还要比其他的更有特色、更上档次。
郊区楼盘的配套设施通常有商场、网球场、游泳池、会所、酒店、菜场、阅览室、图书馆、学校、屋村巴士、医院、银行等。有特色的配套，是开发商的“招牌菜”。华南碧桂园的网球场通过国家体育总局网球管理中心的检验，举办了今年的国际子女网球挑战赛，华南新城有体育运动场，丽江花园与市购书中心联建有社区图书馆，星河湾有夏威夷式的商业街，南国奥林匹克花园有面积100亩的高尔夫球练习场，锦绣香江有滑草场，祁福新村建有休闲的祁福农庄，雅宝新城与中山大学联合开办中山大学附属雅宝学校。一些楼盘还有专门为住户服务的屋村巴士，来往市区。一些楼盘的特色设施还有亲水沿江木栈道、24小时往返市区班车、星级酒店会所、自行投资建设的湖泊、种植奇花异草的社区花果园林、管道直饮水和独立的自来水厂。
三、一点思考
广州郊外的住宅开发速度之快、规模之大、投入资金之多，对城市发展的功能是不能抹杀的。住宅开发为地方提供了大量的资金，带动了当地经济的发展，郊外住宅区配备的设施可以缓解城市建设的压力。住宅区发展一片，带来大量的人流、物流，也要求相应的服务，周围地区会因此受益。同时，郊外住宅的开发也改善了人们的居住条件和居住的形象。
但是，这种自发的、各自为政的规划建设可能走在城市规划的前面，形成自己的模式，出现不科学的零乱状况。如果到形成时再按科学合理的方式去矫正，将会对原来的设施造成影响。例如每个社区配备一个小的医疗点，但随着人口的增多，需要上规模的医院时，原来的医疗点就浪费了，而且医院的科学选点可能已经被楼盘占用了，不要拆除该部分的建成物。因此，制定超前的城市规划是相当必要的，尤其是公共配套的规划。据悉，在广州市的土地利用规划中，番禺区南村镇50平方公里的土地绝大部分规划为建设用地。但是规划没有来得及细化，具体的区域规划还没有出来，开发商就要开始买楼了。由此看来，规划的制定和实施控制是需要加强的，而全社会也必须遵守和支持。
当然，国土部门也是需要配合的。如果土地全部大面积地出让了，今后一个个住宅小区建立起来时，污水处理、医院、娱乐、体育、交通等应由政府配套的公用设施就会无地可建。像番禺南村一带1000多万平方米的住宅，起码50万的居住人口，就相当于一座中等城市，政府必须考虑的许多综合配套绝对不是单个开发商所能完成的。因此，在土地出让时，我们就需要对这些情况进行考虑，解决好这些问题。
相信在未来的两三年里，广州的郊外住宅依然会是市场的热点。随着广州的经济和社会发展，郊外住宅会保持其旺盛的需求。所以，可以预见广州的郊外住宅明天会更辉煌。 |
