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广州市后小康城市人居模式的探索和实践
一、后小康城市人居模式的核心内涵
“后小康”城市人居模式的核心是：居住方式重视与经济发展、社会进步和生态环境的协调，在整体协调的前提下寻求发展。后小康时期的居住区、住宅与社会生活之间将形成一种相互促进的良性循环和协调发展的关系。既重视用现代科学技术，把整个城市建成一个大园林，协调人与自然、城市与乡村的共生、共存、共享、共乐、共雅的和谐关系。
同时重视将现代生活的诸多要素进行充分的整合，使居住、工作、购物、休闲等形成和谐的链条，构成一个完善、便利、现代化的生活空间。通过不同内涵的生活要素结合起来，使人们生存、发展和享受的需求都得到最大程度的满足。居住区建设的“天人合一”观如果用一幅画来描绘，应该是幅新的“清明上河图”，而不仅仅是陶渊明描绘的“世外桃源”。
二、后小康城市人居模式的特点
1、城市居民的住宅消费总量和质量将得到普遍提升。
一方面住宅的供应量和品种增多；另一方面对住宅的需求也在扩大。中、高收入阶层的换房周期缩短了，中低收入阶层的有效需求增加了，住房作为自用与投资的两大功用因不同的消费者——不同收入、不同年龄、不同职业，不同文化背景、不同家庭状况而产生分化。
与此同时，美感的住宅消费行为在广泛的需求中将越来越普及，对室内装修和室外环境的关注体现在中高低各种楼次的楼盘中，大众化、通俗化、经济可行的居住区将形成主流。人均使用面积的提高还反映在户型设计的多样化方面，传统的二室户、三室户的概念将得到更新，出现了满足不同家庭需求的书房、客房、音像室、健身房等；园艺区将在某些高档次的住宅中出现；物业管理与服务也日趋完善，安全保卫、清洁卫生自然少不了，智能化和社区建设也将不断丰富。在这些变化中普遍提升了居住综合水平，广大市民都能实现“安居乐业”的梦想。
2、“以人为本”的居住理念将得到更加充分的体现。
后小康时期的居住区，在“人——住宅——环境”的三位一体中，人成为核心。住户将真正成为这里生活的主人，住区的环境、风格、户型、设施、服务等都充分体现人的需求。
住宅是为了人的居住而建造的，它应被赋予一定的生命。一个成功的住宅应能适应不同人的需求，也能够适应家庭结构及时代需求的变化，更是人的精神追求的空间。未来的人居模式，除了为人们提供满足最基本的需求外，还必须在社会、经济、环境协调发展的大前提下，提供满足人们更多、更高层次需求的功能和条件。后小康时期的居住区，自然环境、人造景观等人居环境不再是机构的、僵死的点缀，而将成为美化人、陶冶人的重要元素。因此，“后小康”时代的人居模式不仅仅是一种居住行为，更是一种生活方式，其核心是一种“人本主义”的回归。建设“后小康”住宅就是从满足人类各方面的需求出发，营造和引导一种人与人、人与自然的和谐协调、共生发展的生活方式。
3、居住地段的选择突破了传统观念，出现多种趋向并存的现象。随着区域城镇体系逐步向开放性、网络化和多中心形态发展，城市社会结构与功能结构呈现多样化，将改变城市的地理空间格局。而城市交通状况的改善，信息技术的快速发展，将形成合理的人流和物流。在“后小康”时代，人们不再局限于居住在市中心区，而是将形成城市中心区、城郊结合部、城市郊区等多种居住趋向并存的全新格局。
三、广州市后小康人居模式的探索和实践
广州城建开发集团18年的开发历程与城市人居模式的发展息息相关。改革开放初期，适应人们对住房的旺盛需求，城建开发集团通过综合成片开发了江南新村、天河建设区等为代表的一批住宅小区。90年代中期，随着经济社会的进一步发展，人们已从过去主要要求“居者有其屋”的需求型，发展到追求舒适宽敞的居住空间、幽静清静的外部环境的居住享受型，该公司这时期开发的名雅苑、荟雅苑、可逸名庭等就是“小康型”住宅的标志。进入21世纪，我们积极倡导“可持续发展——生态社区——绿色建筑”的房地产开发理念和运作模式，致力于“后小康”人居模式的实践探索。
1、居住区的建设努力保持与城市总体规划的目标、原则、要求相一致，保证居住区环境与城市大环境的协调。按照新的广州市城市总体发展战略规划，未来的广州，将从传统的“云山、珠水”、小山小水式的自然格局跃升为具有“山、城、田、海”特色的大山大海式的自然格局，并逐步发展成为一个繁荣的、高效的、生态的城市，一个最适宜创业的发展、最适宜居住生活的国际化区域中心城市。城建集团正在开发的番禺南沙滨海花园正是顺应广州市“南拓”发展的要求而组织开发的。南沙地处珠江口，是广州唯一的滨海地区，与香港、广州、深圳、东莞、珠海、中山的水陆四通八达。南沙滨海花园占地面积达4000亩，依山傍海，环境优越。我们将在该项目中营造出沐浴在阳光大海下的休闲时尚新生活。
2、尊重自然，在住宅建设规划设计中突出人与自然相互协调的关系，营造“绿色生态社区”。上世纪九十年代初，我公司在名雅苑小区引入了专业的园林设计，从住宅区早期的铺草植树式简单绿化逐步发展到园林化、景观化，进而追求生态互动的人居环境，积极进行绿色生态社区建设。如注重建立自然的梯度关系，强调人与环境共生；尊重地域文化，主张人文精神融入社区生活；采用生态社区与绿色建筑的设计方法等。在新世纪降临之际，我们公司在逸泉山庄的整体策划思路中，全方位运用“生态优先”原则，充分利用原有地型地貌，将选址用地中的北部山丘、中部荔枝带、南部绿野以及贯穿其中，纵横交错的山润、小溪连为一个整体，同时大面积蓄水筑湖、植草种树，进一步强化了特定区域内的生态平衡关系。住宅建筑采用乡村风格，自由布局。并且将从化地区起伏的山峦和茂密的森林纳入小区的风景线，创造出一个由山脉、林脉和水脉的“气脉相通”的绿色生态体系。
这个小区已被中华环保基金会列为全国“创建生态环保小区示范点”。
3、重视新技术、新材料、新设备和新工艺的采用，努力为人们创造更愉悦、更健康、更舒适的住宅产品。在逸泉山庄，设置了太阳能庭院灯、太阳能热水器供水系统，取得了比较好的效果。在二沙岛宏城花园别墅的建设中，采用刚柔结合的防水工艺和各种新型建筑材料，如隔热保温材料、新颖的铝合门窗、钢化玻璃，小区给水管采用钢塑管等，取得了安全、卫生、美观的效果；配备中央变频空调系统、中央热水系统配备自动恒温回水装置，节省了能源，美化了室内空间和建筑物外观；采用先进的网络技术，光纤到户，实现家居高速上网，同时通过智能化系统，全面解决小区安全防范、紧急求助、智能控制、社区生活一卡通等问题，提高了小区的生活质量。
4、注重现代居住区生活的亲情化要求，努力营造一个具有中国特色的、富含人情味的社区文化氛围。我们提倡在家政服务、社区文化、小区配套等方面满足居民不同的需求，使之达到享受生活、身心愉悦的居住最高境界。一个具有整体性、互通性的居住区，要做到邻里守望，赋予具有自己个性化的社区特色。通过各种社区活动，连接住户之间的感情，形成具有岭南特色，建立在高文化、高道德素质基础上的、不同于传统意义上的街巷文化。逸泉山庄在这个方面进行了创新和尝试。如：可自由组合及分割的物业管理模块，尽量减少开发期内对已入住住户的干扰，同时为未来的社区服务预留空间；运用家居子系统、社区服务系统、管理中心等智能化技术，减少物业管理中的人力及物力消耗；建立区内“生态园”，种植乡土植物、养殖动物等方式，增加人们亲近自然、了解自然的机会。
5、顺应现代信息社会的要求，大力发展信息化、智能化住宅，引领全新的生活观念和生活方式。“后小康”时代，先进的空间信息基础设施、宽网网络和公共平台，将使居住的小区成为名符其实的数字化社区，一系列数字化了的监控系统、安全系统、通信系统、管理系统、服务系统，将给居民们带来全新的生活。智能化、信息化是住宅产业的发展趋势。我们顺应这种发展趋势，于2000年组建了名特网络公司，启动了“城建数码港”工程，在星汇园、漾晴居、逸泉山庄、二沙岛宏城花园别墅等多个住宅小区进行住宅智能化、信息化建设。如星汇园小区，实现了光缆入区、宽带入户、家居智能化、管理智能化，让居民在轻松中享受舒适、高效的现代生活乐趣。在不远的将来，甚至可以通过网络，实现在家办公、在家经商。人们就有可能在更为宽松、自由、更具隐私性的环境中生活，从而消除人们的不同阶层感，彻底地改变居民的生活方式。星汇园小区智能化系统，经过一个由普及型向先进型再向领先型转换的过程，成为广州市2000年“最佳智能化住区”和“全国智能化住宅小区试点示范项目”。
我们公司的开发实践表明，“后小康”开发理念已不仅仅是理论上的探讨，而且是正在付诸实践。星汇园反映的是这样一种居住模式；一个更舒适、更适应工作、更适宜生活的居住环境。其客户群体以经商人士、律师、外企从业人员等白领阶层为主，年龄在30－40岁，购买目的以自住为主，兼顾投资。这部分客户具有一定的经济实力，对住宅功能、环境和装修档次、风格等有较高的、个性比的要求。逸泉山庄反映的则是另一种居住模式：人与自然和谐的“绿色生态社区”，感受舒适、恬静，亲近自然的新生活模式。其客户群体主要是那些已解决城区内住房需求，寻求改善居住大环境的市民。这部分客户在郊外购置别墅主要是考虑养老、休闲、渡假，对空气质素及小区配套设施及服务要求较高，以满足其对健康生活和美好人生的追求。 |
