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在上周由英才杂志社主办的“南北房地产英才对话”研讨会上，中国房地产协会会长杨慎与参会的有关专家、房地产商共同对当前房地产的热发展进行了冷思考。面对日益激烈的房地产竞争，与会的业内人士感受到房地产行业所潜伏着的巨大的危机。杨慎认为，未来中国的房地产市场将进入一个持续、均衡的发展时期；同时杨慎建议，发展商要有紧迫感，要以“精品名牌化”、“投资多元化”、“大公司运作”、“城乡一体化”和“可持续发展”五大发展战略提高房地产行业的建设质量，使房地产行业剔除虚火，走入稳步、健康的发展轨道。
从跨跃式转向均衡发展
如何对房地产热发展进行冷思考？首先，中国房地产业目前处在一个热发展的高潮，不仅是一个热发展，而且是比较热的高潮，从我们的建设规模和建设数量能够看出：
从1949年建国后开始建设到1979年，30年的时间城市建设住宅共5.9亿平方米，超过了前50年甚至更多时间的总和；而从1980年改革开放开始到2000年，21年的时间城市新建住宅57亿平方米，相当于改革开放前30年盖房数的9.6倍。这种跨越式的发展，应该算是一个高速度的增长。那么今后的量是否要更大，还要再盖更多的房？我认为将进入一个持续、均衡的发展时期。不太可能、也不太有条件再进入一种比现在更快的发展。因为过去盖的房可以卖得出去，是一种嫁接购买力支撑着市场的发展，并不是个人完全具备买房的经济实力。中国人的工资概念只是拿到口袋里的钱，国外是各方面的概念，包括医疗、福利、养老保险、交通全部算在个人的工资里。
五因素促成购房热潮
促成我国住房巨大购买力的五种因素是：
1、全国统一的住房制度改革。公房按每平方米1460元作为成本价卖给大家，然后再减去个人的工龄及朝向、地段等折扣，最后卖给个人时每平方米是四五百元；
2、住房公积金制度。个人拿出一块钱，单位拿出一块钱，现在全国平均是个人拿个人工资的7％，然后国家、单位贴7％，如果你不买房，退休后这笔钱可以一次性给你；
3、住房补贴。对于没有房子住的人和住房没有达到标准的职工，国家给予特定住房补贴。一般是一次性地给老职工，新职工是按月加在工资里；
4、政策性倾斜。即对中低收入者和最低收入者实行经济适用房供应政策。北京规定经济适用房单价每平方米不许超过4000元；
5、银行信贷支持。让你花明天的钱，买今天的房。
这些支持性政策有些是一次性的，有些是长久的。比如说个人买了一次房，这是一次性的，住房公积金也是一次机会，买经济适用房，也只给一次机会。
房子不在量大而在质高
首先，房地产行业有发展空间但要受国家总体政策制约。即要受住房总体发展的制约，要受国家财政政策的制约。全国盖的房子，去年城镇是5.48亿平方米，那么全国的财政政策所支持的各项投资分别是：“十五”期间铁路将投入3500亿，平均每年六、七百亿，公路建设也是大头，5年4000亿，电力建设5年6000亿，南水北调水利建设1500亿，这些加到一起，共计15200亿。房地产的投资，每年是5000亿至8000亿，其中城镇部分是5000多亿，农村是2000多亿。而这5亿平方米的投资规模，并不都属于房地产投资。房地产的投资在其中占38％，还有37％是城镇和工矿区单位建房和个人建房，有25％是国家的基本建设投资和企业的技术改造，所以房地产投资在5亿平方米里只占了38％。这表明，一方面房地产业有继续发展的空间，关键是看你怎么发展，另一方面也有财政政策制约的因素。
其二，房地产发展受有效供给不足的制约。建设规模不宜搞得过大。目前商品房供应的大多是“四差一低”的房：一是开发商整体实力差。全国有25000余家开发企业，数量多，规模小。平均每个企业拥有的自有资金还不到600万，正在建设的项目95％以上资金未到位，只是让承建商即施工单位先盖着；二是承建单位也大都素质低，不能令消费者满意。现在全国的建设施工队伍已达到3600万，除了搞公路、铁路、交通，真正从事住宅建设的也没有多少，在技术资质等级中，一级企业有5％，二级企业16％，剩下的近80％多是农村承建企业，今天来明天走，连基本的技术都没有，让他们去盖房质量可想而知；三是建材质量合格率只有64％，其中装饰和防腐材料合格率只有50％；四是全国的监理公司只有4000多家，而开发项目有十几万个，相当于一个监理公司平均要安排承担监理任务20至30个，但实际上这些监理公司的人员素质和公司条件是相当不规范的。因此，不仅要从数量上下工夫，还要从质量水平上下工夫。
房地产在一定的规模基础上持续均衡发展是今后一个比较健康的发展方向。从这个方向考虑，“十五”期间每年维持5亿平方米到6亿平方米的开发量就可以了，当然质量要高。再下一个五年计划每年增加10％至20％的开发量。 |
