|
后小康人居模式的特征：舒适性、健康性、文化性
8月5日，中国房协副会长兼秘书长顾云昌在“中国后小康人居模式论坛”上作了演讲，内容如下：
现在我国新的一轮经济发展出现了。房地产业和住宅产业又成了拉劝内需的一匹壮马，住宅产业又将成为建设后小康的一根支柱。中国的住宅产业担负了三个方面的重任：第一，不断改善居民的居住条件；第二，为拉动经济、扩大内需作出贡献；第三，为社会稳定作出积极的努力。
关于小康居住模式的指导原则。我认为有两个方面：第一，是我国“十五”计划提出的建立更加宽裕殷实社会的要求，这也就是后小康社会的要求。原建设部长侯捷在世时说过一句话：“小康不小康，关键看住房。”在后小康社会住房也是非常重要的一个方面。第二，是联合国“人居二”提出的两个方面的指导方针（D（D人人享有适当的住房；城市社区的可持续发展。根据这个指导思想，我国已经实现或正在实现。我们从最初的每人一张床增到了每户一套房（基本实现）。现在正在向高级阶段（D（D每人一间房的方向努力。在改革开放前，我们的住房是“居者忧其屋”。经过20多年的改革开放，已经基本达到了“居者有其屋”。下一步后小康就是要实现“居者优其屋”。我觉得城市要讲生态，社区要讲可持续发展，住宅要讲绿色，三个层次都是一个含义，都是可持续发展的要求。
关于后小康和后小康住区问题。人均GDP和恩格尔系数是衡量后小康社会最重要的两个概念和指标。根据联合国的调查，1990年低收入国家是人均600美元以下；中下收入国家是601－2400美元；中上收入国家是2400－6000美元；6000美元以上是高收入国家。中下与中上之间就是小康，均值大概在3500美元左右。虽然3500美元与我国现在的800美元差距很大，但有几点值得注意：第一，全国平均是800美元，但城市远远不止800美元；第二，看统计数字，上海已经超过4100美元，广州也超过了。这是按照国际汇率算出来的，如果按照社会购买力均价来算，有的经济学家指出，上海已经达到15500美元。达到小康标准点以后就是进入后小康，我们的城市社会都已经达到了。至于恩格尔系数，在我国城市里面已经接近40％，在北京、上海等城市已经在40％以下，已经进入富裕阶段，比我们原来预测的要快，当然广州是个例外，因为广东人爱吃，食物消费比例比较高。根据这样的情况，我们现在研究后小康社会，研究后小康住区是非常重要的，而且也具备了条件。现在建设部搞的康居工程也就是这个概念，现在后小康更是一种新的概念。
关于后小康的基本特征。后小康的基本特征是舒适性、健康性、文化性。舒适性是以人为本的体现。住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，我们要追求一种舒适的、方便的、安静的居住环境，让人有享受生活的社区。第二个特征是健康性。舒适还不够，还要健康，因为舒适不等于健康。
举个例子，住在带空调的房间很舒适，但长期住空调房间会得“空调病”，而且能耗也大。所以健康的概念就是绿色住宅的概念。我们现在不但要讲“以人为本”的观念，而且要发展到讲人与自然的和谐共存、发展。所以提出一种口号：
建设绿色住宅，营造健康家园。第三个特征是文化性。文化性讲的是人文环境。江泽民总书记讲的“三个代表”，其中第二个代表就是先进文化的发展方向。所以在人居中也要讲三个代表。我们的需求有三个层次：一是生存需求；二是享受需求（舒适性、健康性）；三是发展需求。文化性里面集中体现了发展的要求。现在很多住区大家建得都很好，但最后出现的差异往往是文化品位问题，文化品位决定了我们住宅的档次。过去买房是买面积，买功能，现在已发展到买环境，买配套，进一步应该是买文化。
关于居住模式。第一是硬环境与软环境或者说是双环境的模式。后小康住区模式既要讲究硬环境，也要讲究软环境。
硬环境讲的是住区的物质条件，空间、功能、绿化、景观、设施、交通、店铺、学校、医院等等，主要是讲舒适和方便。
这些是可以通过规划、设计、建设来创造的物质文明。第二个是软环境，也就是住区的精神文化氛围。这是要通过业主、居住者和管理者的共同努力来创造，要体现安全、安静、安康、安乐。这里要强调两个方面：一是私密性与人际关系的问题。过去的大杂院、里弄，虽然私密性不够，但邻里关系比较和谐。相反，现在住在高楼大厦，人际关系生疏。国际住宅竞赛上有一条“什么样的方案是最好的标准？”就是有利于邻里交往。这一点过去讲得不够，在后小康中要体现出来。二是社区文化道德观念。社区不但要安全，而且要互相爱护，互相关心，这在后小康社区里面应该充分反映出来。
我们的社区应该是互相依存，互相促进的。既要有软的，也要有硬的。两手抓，两手都要硬。
第二是5＋2的居住模式，就是5天在城里住，2天到郊外住。这里讲三个问题：
^^^^（一）住宅郊区化与第二住所的问题。
现在是整个社会向高科技发展，但是人类要回归自然，这样就出现了住宅郊区化。昨天，我们参观广州城建集团的逸泉山庄也体现了这个理念。这个模式考虑到，富裕起来的人，在城里有一套房子，他不满足，他要第二居所，要到郊外去。
后小康的居住模式当中不能排除这种第二居所的概念。
^^^^（二）旅游房地产概念。这也是居住方式上的一种选择。现在中国人富裕起来了，旅游多起来了，所以就出现了旅游房地产的概念。这是不能忽视的。大体上有时权酒店、产权酒店、养老休闲、运动度假等等形式。房地产业应该进军这个方面。
（三）后小康的高中低模式，也就是非统一模式。不要一讲后小康，就是全国一个样，这是不可能的。第一有地区差异。
各地情况不同，不能把后小康搞一刀切，应该根据自己的情况制订后小康的目标，第二有档次的差别。后小康住宅住区应当分档次，体现它的个性化和差异化。在后小康时代应以舒适型为主体。当然一部分有钱人是豪华型，一部分比较穷的家庭住实用型。
最后，要关心大众百姓的住房市场，控制房地产泡沫。
现在房地产形势很好，但开发商不要在追求“后小康”的时候，把百分之六七十的老百姓的居住购买能力忽视了。 |
