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去年上海二手房交易量北京的100倍
上海去年二手房成交量10万套，北京去年二手房成交量只有1000套，交易面积约为商品房的2%.这是记者前天在上海召开的京沪房地产论坛上了解到的。今年上半年上海和北京的二手房成交量都比往年同期有较大增长。上海成交7万多套，北京成交约2500套，其比例是30：1.
上海搞房屋置换虽比北京早两年，但二手房市场要比北京小。为什么会出现这么大的差距呢？本次论坛上一些官员和企业家的发言道出了其中的原因。
■北京需加快市场化进程
华远集团负责人任志强在论坛上发言，一开始就表示，自己很羡慕那些在上海从事房地产的企业家，上海房地产行业的市场化程度很高。他一直希望政府采取低税费政策，各项配套政策尽快出台，加强市场监督。这些方面是检验是否市场化的标志，与上海相比，北京至今无论是政策还是交易手续，均处在调整阶段，相对滞后，还处于计划经济向市场经济过渡阶段。
上海房地局局长蔡育天也表示，作为政府职能部门，其对市场的管理应该是制定相关政策、规范市场和从业人员，负责交易过户，政企不分是绝对不符合市场规律的。上海市以前也存在着一些隶属于房地部门的国企，现在已经完全分离出去。
据精品家园负责人蔡鸿岩介绍，在北方，许多城市都是政府和企业绑在一起，甚至有的区县房地局成立代理交易的中介公司，这种既负责代理又负责过户的做法其实已形成不正当竞争。
■交易程序税费决定市场能否活跃
据上海有关官员介绍，上海总交易税费占总房款的1.2%，而北京是这一比例的6倍。
上海市已经取消了申请银行贷款的律师费，而北京还要收取律师费，而且律师行由银行指定。据房屋中介公司“我爱我家”负责人陈早春先生介绍，税率收得过高，卖方就会把税费打入房价估算。如此一来，房价就被人为地抬高，而买方就无法接受。不仅如此，由于京城房主的市场意识不强，不想交纳有关税费，让买方承受所有费用，这无异于给本不景气的二手房市场雪上加霜。
上海市企业职工拥有房屋使用权的，可直接将该房产上市交易，无须职工再按照成本价购买该房产后上市，该房产在交易的过程中，一切相关的税费都将在一次交易中完成，交易后该房屋即为商品房产权。而北京的公房使用权买卖市场还没有放开。
“精品家园”公司负责人蔡鸿岩称，北京二手房交易手续费还有简化空间。北京市大多数相关职能管理部门未采用计算机管理，人手的严重不足和大量的工作，致使产权转移速度很难加快。同时二手房抵押贷款在购房者身份要求上较苛刻，手续繁琐，无形中影响了购房者的积极性。银行相应的住房金融政策不配套。例如没有专业担保公司等造成交易不畅。
■政策的完善和配套很重要
据上海有关专家和官员介绍，上海市相继出台了已购公房上市买卖、租赁的有关政策；公房使用权上市买卖、租赁的相关法规；货币化分房政策，最近两年又数次下调了和处税费，使其收益制度更加完善、合理。上海预计二手房市场在未来几年，成交量将超过商品房。在准入制度上，上海市规定只要产权明确，没有任何人、任何单位有权以各种理由阻止上市，在收益制度上，卖房人不存在将部分收益上交原产权单位的问题。
“我爱我家”公司的陈总称，按北京市有关规定已购公房上市交易时，在同等条件下原产权单位有优先购买权。但对“什么是同等条件下”的规定内容未明确，相关法律也缺乏征询原产权单位意见的程序性规定，如征询意见的形式、期限等，这不利于实际操作，原单产权单位往往以各种借口拒绝在上市证明上盖章。此外，政策中对原产权单位拒盖土地章缺乏强制规定。
■中介经营要实现四化
上海市注册登记中介企业店面数量已经超过2700家，估计从业的企业已超过5000家。上海市的中介房屋买卖店铺遍布了大街小巷，其中上房置换208家连锁店，智恒房产80余家店，同一公司麾下的各个店铺，均以统一对外包装的形式展现给买房人，各店配备电脑，基本完成店面网络化管理的雏形，有利于购房者对企业形象的识别和认可，有利于中介企业的品牌化经营。
这足以看出在规范化、规模化、品牌化经营的前提下，上海市房地产中介市场的发达程度，也正是在这样的条件下，才使得去年上海市房地产二、三级市场的交易量大增。
在服务品种的多样化方面，上海也是领先一步。上海金丰投资公司总经理张永岳介绍，为了细化服务内容，该公司推出了权证公司、各种类型的特色房产展示馆。
上海中原物业代理公司的蒋国雄先生认为，中介公司不仅要拓宽自己的业务范围，而且中介公司之间要成立服务联合体，该公司已按这样的理念进行实验。即在政策规定的2.5%的代理费中，提供从签约、代办手续、代存家具、孩子入托等一系列售前售后服务。
上海泛城综合住宅服务公司的陈基强总经理也表示，该公司刚建立的泛城租售网就是为配合该公司从事的二手房交易和租赁业务而设的，是按其母公司戴德梁行的网络模式操作，该网络模式在香港运营时，贮有香港共100万套私房中70万套住房的详细资料。
“我爱我家”公司陈早春认为，房地产中介行业要求有效信息量大和信息配对快，同时要求经纪人的素质的提高及其队伍的壮大。这就要求广泛地运用网络进行管理，对经纪人进行培训，但我们的培训制度有着明显的走过场色彩，真正的纪经人培训应培养售前、售中和售后三种更专业更细化的人才，通过培训带动规范。
■监督是否有力
有数百家中介公司被吊销了营业执照。政府工商部门、房地部门和其他职能部门组成综合力量，所有被消费者投诉的中介公司，都将面对执法人员的核实、提问：在上海，各职能部门之间的配合是很默契的。据了解，申请人在注册公司之前需同时具有执照和资质证明方可营业。
北京的两证分离现象很普遍，房地部门没有法权，工商部门也表示有些中介公司擅钻政策法规的漏洞，某些领域还无法可依，执法难度不小。
二十五万买京沪旧房交多少税费
两居50多平方米，价值25万元的已购公房在京城很普通，相同成交价的旧房在京沪两地买卖双方该交多少税费呢？
■京城买房者最少要交25875元
根据北京市有关规定，已购公房交易上市时，买方需交纳土地出让金，其标准是按房屋交易价格的3%收取，25万元的已购公房，需交纳7500元土地出让金。
契税在120平方米以下的按成交价的2%收取，25万元的房屋所交契税应是5000元。
买方还需向职能部门交纳手续费，交易房屋建筑面积低于120平方米的按500元/单收取。
印花税按房屋交易价格的0.05%收取。25万元的房屋需交纳125元。中介代理费为成交价的2.5%，因此中介代理费大多采取向买方收取。按此算法，25万元的房屋需交纳6250元的中介代理费。
除此之外，中介还根据买方申请的服务，收取信息中介费、代办权证费、居间担保费、代办商业贷款费，许多中介公司收费都在1000元以上，四项费用至少4000元。
最后买方大都需要商业贷款，申请商业贷款时需要支付一些“零花钱”，其中律师费、评估费均按评估价的3‰收取。保险费最少0.4‰三项共约1%，25万元的房需支付2500元。
将以上各项税费累加，买方购买一套价值25万元的旧房，需交纳25875元。
■京城卖方需交纳9000多元
京城已购公房交易的卖方需交纳交易手续费（500元/单）；印花税（0.05%），两项共交纳525元，根据北京市有关收益分配制度，4000元～5000元/平方米部分，20%需上交，即需上交5000多元。
另外卖方需交纳信息中介费、代办权证费，居间担保费，总共在3000元以上。
综上所述，在京城一套价值25万元的已购公房上市交易，卖方需交纳9000多元。
■上海买方需交纳7000元
上海市规定，在已购公房上市交易中，契税由买方按房价0.75%缴纳，购买25万元的房屋需交纳1875元。交易手续费一般为125元。
按有关文件要求，上海市自1999年12月1日起，已购公房归并为内销商品住房，其上市出售统一按内销商品住房买卖的程序进行。上海市物价局和财政局联合发文规定，自2001年8月1日起，上海市个人购买商品住房的交易手续费规定为：交易价格在30万元以上的，按每套500元收取，由交易双方各支付250元；交易价格在30万元（含30万元）以下的，按每套250元收取，由交易双方各支付125元。文件严格规定，各房地产交易管理机构除按规定收取交易手续费外，不得再向交易各方以其他名目收取费用。如此，原来的权证登记费和地籍图费用也可免去。
上海市规定，已购公房上市，买房人缴纳成交额1%的土地收益金。25万元的房需交2500元。同时，销售和购买已购公房还可享有如下税费减免：销售免征营业税；销售收入暂免个人所得税；
另外中介代理费上海规定是从0.5%～2.5%不等，取其中等水平1%收取，25万元的房屋需交纳2500元。
由此可见，上海价值25万元的已购公房需交纳7000元。
■卖方需交纳2700元
上海已购公房交易时，卖方需按成交价的0.03%交纳印花税，手续费125元及中介代理费1%，共2700元。 |
