|
后小康居住模式的特征和政策取向
2001年8月5日，在中国建筑学会和中国房协主办、广州城建集团承办，在广州召开的“中国后小康城市人居模式论坛”上，建设部原副部长、中国建筑学会理事长宋春华作了总结讲话，主要内容如下：
一、研究后小康居住模式具有现实意义
小平同志在1984年的10月一次谈话指出，我们的目标是到本世纪末人均GDP达到800美元，实现这个目标意味着我们进入小就社会。小平同志设计的这个目标我们已经实现，2000年我国人均GDP830美元，国内生产总值超过1万亿美元，所以从新世纪开始我国已进入全面建设小康社会，加快社会主义现代化的新的历史阶段。正在执行的十五计划，也是全面建设小康社会的第一个五年计划。我理解，小康是从温饱有余到比较富裕之间的一个长时间的必经过程。这个过程是邓小平设计的，我们达到比较富裕的中等国家的发展水平就是人均4000美元左右。这个历史跨度就是到本世纪的中味，大约50年。进入小康之后到我们达到中等发达国家的、比较富裕的阶段，就是我们全面建设小康社会的历史时期，也可以称为后小康。其中前一二十年，特别是前10年，经济总量比2000年翻一番的时候，人均GDP从800美元增长到1500、1600美元的这个阶段的前10年，我觉得更具有现实意义。
现在全国都在学习江总书记的讲话，我们这次论坛大家都是用“三个代表”的指导思想来指导研讨。这样一个研讨对于探讨这个时期住宅的发展模式，对于引导群众的住宅消费，对于发展商的市场定位，对于政府搞好宏观调控都是有益的。这次研讨会我觉得很成功，发言人都精彩。
二、后小康人居模式的基本特征
我想更多地从整体的宏观的角度去谈一下后小康问题。
简单地概括，后小康是区别于小康而存在的，和小康的人居相比，后小康将会出现一些新的发展，就是在小康的基础上有新的发展，会有一些新的特征。对比小康而言，概括有六点：第一是面积增加。住房的面积增加就意味着消费量的增加。第二是综合功能的提高。总的来讲综合功能要完美。第三是环境的优化，主要是生态环境。第四是品位的提高。主要是营造一个文化环境，人文环境。第五是市场主导。就是在后小康模式的运行主要是领先市场模式，靠市场机制而不是更多的行政干预，市场调节占主导。第六是梯度推进。后小康的实施不可能一刀切，它是一个在横向上和纵向上都是一个梯度推进的过程。从空间上、从横向上来讲，东西南北中这个差距很大；从纵向上来讲、从时间上来看，自己跟自己比也是一个梯度推进的过程。这就是后小康从行业总体上说的6个主要特征。
三、后小康时期的政策取向
第一，坚持改善人民生活的出发点，不断提升群众的居住水平。后小康跟小康比较起来，最主要的特征就是居住质量、水平的提高。进入小康之后人们的生活要继续改善，其中居住水平、居住质量的提高是最重要的方面。要提高住房的性能。关于面积，在进入小康的标志点2000年底的时候，我们的住房面积水平在城市里是人均住房建筑面积20平方米。
这就是进入小康标志点的面积标准：每个人20平方米，核心家庭3.16人，户均建筑面积63.2平方米，大致是60平方米。
应该说这是一个比较低的水平，主要还是以小户型的形态出现。
在后小康阶段住房面积肯定要增加，按照十五规划，到2005年城市里面人均住房建筑面积达到22平方米，如果核心家庭仍以3.16人计算的话，到2005年每户建筑面积是69.5，大致是70平方米。我讲的是宏观的，全国的。到2010年，我们规划是每人达到25平方米，那么3.16个人的核心家庭，每户是79平方米，大致是80平方米。所以进入到小康的时候是户均60平方米，5年以后70平方米，10年以后80平方米。这样一个面积增加的过程，应该说是比较清晰的。在60到80平方米之间，一方面我们要扩大住宅的建设量，同时要提高住宅的品质。到80平方米之后，我觉得增幅应该减缓。80平方米之后，我们主要要放在质量的提高上。从有关资料中我们注意到，在80到100平方米这个区间里面是比较经济、比较合理、比较适用的一个套型。西方有些发达国家的套型，平均超过了100平方米，有的到了110、120平方米，但不继续往上升，相反的还退回来，退到80－100平方米。我预计，我国全国到了80平方米以后，肯定还要逐渐地增长，但增长的速度估计要减缓。户均80平方米的面积，也恰恰是我们规划的10年的期限到2010年达到的面积水平。2010年的人均GDP大概是翻一番，即达到1500－1600美元，世界银行提供的住宅建设的峰值也恰恰是在1500美元。这10年我觉得还是比较猛的，到2010年以后肯定还会增长，但可能峰值已经出现过了。出现在哪里？可以说，80平方米左右，1500美元的GDP，这就是个标准点上。这是我的一个判断。在住宅的性能方面，建设部曾提出，对于住宅的性能要从5个方面进行综合的评价：一是适用性，二是安全性，三是耐久性，四是它的经济性能，五是它的环境性能。这5个方面的性能，都有量化的指标，可以进行量化的评定，根据量化的结果，把住宅评定为三类的、两类的、一类的。这类似宾馆的五星级、三星级。这样做的目的，主要是要提高住宅产品入市场的透明度，增加消费者的知情权。这个三类性能标准，虽然是模糊的，但群众起码知道我这个三类的比你那个两类的性能要好。这5个方面怎样去提高它？经济性能我想主要的是性能价格比的问题。当数量的需求基本饱和之后，我们的住宅发展也将由增量型的发展转向存量型的发展，重点的住宅投入是解决品质问题。目前还是增量型发展，就是住宅的投入大量还是搞增量。在发达国家，特别在德国，第一个从增量转向存量大概是在1987年，即首次出现用在住宅维修、改造的资金，大于新建住宅的资金。所以我们认为像德国住宅发展的类型已经从增量型转到存量型发展，主要就是老房子怎样提高它的品质，不是大量的再造新住宅。为什么？因为它的平方米饱和了，够用了。当然，这对中国来讲还是一个很长的历史时期，在很长一段我们还是增量型的发展。
第二，要坚持可持续发展原则，提高住区的环境质量。
这里我没有更多的用绿色、生态这样一些概念，我就提一个环境质量。后小康的住宅消费，我国不可能也不应该像某些发达国家走过的那条高消费、高物质化、高消耗、高污染的路子。高消费大得不得了，豪华得不得了。高物质化比较强调的是物质，强调实体，而对人文、文化的东西追求得不多。
追求一种物质的东西，摆阔，当然它也是高消耗的，同时也是高污染的。对这“四高”道路，我们不能走，也没有条件走，也不应该走。美国有美国的国情，我们不能跟它相比。
美国人只占全世界人口的5％，消耗掉25％的能源和其他物质。中国占世界人口的22％，而我们目前只消耗了10％。如果按照美国的标准，把全世界的能源和物质都给中国还不够。
所以我们不能跟美国比。它有一些做法我们可以借鉴，标准是不可能达到的，没有这个条件。特别在后小康时期，应该发展资源节约型的居住环境。尽量少占用资源。尽量少干扰自然生态。资源肯定是要占用的，但能不能够少占用些。对生态肯定会造成影响的，但能不能影响得轻一点。比如说居住空间的可持续发展，能不能多搞些大开间的结构体系，使住户在家庭结构、使用发生变化时这个房子不用拆，有改造、调整的可能。材料方面，能不能多搞些可再生、可再利用的结构材料，比如说钢材结构。目前我国的钢产量、钢材的市场情况，为我们建筑业，为住宅采用钢结构，提供了条件。
关于水资源的可持续问题，就是要采用节水技术，采用污水处理技术，回用技术，建立供水系统。关于用地的可持续，我们以多层为主，适当地搞一些高层，无条件多搞独立式的、单层、用地也有个节约的问题。清洁空气的也有可持续问题。
我觉得我们要研究的问题很多。总之，要坚持可持续发展的原则，提高住区的环境质量。
第三，坚持科技进步，开拓创造新的消费需求。新的消费需求的开拓和创造主要要领先科技进步。高新技术的快速发展为住宅消费开拓了新的领域，提供了条件。人们的消费观念，也要从常规的物质需求向舒适便捷、健康方向发展。
比如说清洁水的使用问题，小区里清洁水的供应系统。又如户内的机动空调，分户的供热，清洁能源的利用，这些方面在国内很多试点小区都已经开始试用，另外就是信息技术和智能化的设施，大举进入住区、宽带入户，为住户提供电视、电脑、电传等现代化的信息服务以及智能化的管理。为都能成为可能。智能化不仅用于监视和报警，也要用于管理。
第四，坚持设计、规划的创新，提高住区的文化品位。
目前在住宅区建设中存在一些误区：一是套型大型化，越做越大。我觉得不是越大越好，也不是越大越好卖，要研究买大房子的是什么群体，真正的大众买不买得起？所以不能搞套型的大型化。二是风格的欧陆化。适当搞一些未尝不可，但在某些地区成风就不好了。而且做得很不到位。三是装饰的宾馆化，回家以后好像又回到客房，不是家庭的氛围。四是绿地公共化。现在有些小区的公共绿地做成一个公园，而且以吸引大批的人到这里来为荣。所以关于品位问题，我觉得应该使更多地把中国优秀的居住文化传统能够得到继承和发扬。比如像天人合一，人与自然和谐共处的理念，应在策划、规划、设计中得到体现。
第五，坚持多层次的住房开发与供应，更好地满足个性化的需求。后小康跟小康比起来，我觉得这方面的需求更透切，这方面市场的潜力更大，所以我们的开发，住房的供应，应该是多层次的。比如在区位方面，可能以城区开发为主，但是在有条件的地区，也可以发展郊区型的住宅。特别是应该发展卫星城。我们建卫星城可以把人流分出去。城区用地很大一块是住区用地，搞一点郊区化住宅也可以是有条件的。
现在西方的一些国家又在想办法把郊区的人吸引回城区里去。
卫星城我觉得是一个方向，我更认为大城市在区位问题上，应该发展卫星城。但卫星城要有政策。在住宅层高方面，特别是大中城市都以高层为主。特大城市搞一些高层也是不可避免的。但我们应以多层为主，有条件的地区搞一些独立式的，别墅式的也可以，但应该调控。占了那么多地，要多交钱，因为你多占用了公共资源、空间。在套型方面，在后小康阶段，还是以中小型为主，不可能搞很大的。毕竟还是小康社会。世界各国包括发达国家也不是越做越大，应该以中小型为主，但也要兼顾比较大的，超大型的住宅，它有这个需求，不能不做。在装饰方面应该以一次到位的装修为主，同时也要提供“菜单”，满足不同层次的个性需求。在服务方向应以普通物业管理为主，也要顾其他物业要求，满足个性化的需要。
第六，坚持住房的商品化、社会化，提高住房的市场化程度。这涉及到后小康运行机制的问题。后小康阶段住宅的资源配置、市场运行将更多地贴近市场，很依赖市场机制，因此必须继续推进住房的社会化、商品化。目的是使住房市场更加发育，政府应在税费、金融、保险、权属、规划、用地等方面鼓励住房投资。住宅投资不仅是消费性投资，还应鼓励经营性的投资。伴随投资增加二级市场。租赁市场也将更加活跃，没有租赁市场、二级市场，经营性的投资没有出路。现在二级市场的门槛能不能进一步降低，税费能不能进一步减少，包括保险、金融如何配合，都需要政府进行系统的研究。总的应该实行鼓励的政策，把市场激活，目的是提高市场化程度。当然在推进市场化的同时，也要及时进行政府的宏观调控，要保护市场，防止总量的失衡和结构的失调。
当前特别要注意新的泡沫的出现。我们正在研究控制警界线的问题，政府要报警，提供市场信号。
第七，坚持效率优先，兼顾公平，提高住房的保障性。
我们研究后小康的居住模式，不能忘记弱势群体的人居问题，即使在发达国家，也有社会保障问题。我们已经初步建立起廉租住房的供应体系，需要进一步的完善，解决好实施中的问题。同时我们还要借鉴国外在住房保障方面的经验和做法，完善我们的住房保障体系。住房保障要动员社会力量，不能什么都靠政府。
最后，我讲讲后小康阶段的生产方式要不要求规模化、专业化问题。我觉得在后小康阶段，我们讲品牌、品位、舒适，这不是随便一个生产商能搞出来的。它不是粗放型经营了，越来越精了，所以应该有专业化的，大型的，具有综合开发能力的大企业集团来搞，所以应该走向生产主体集团化、专业化，背后是主自的知识产权，是品牌、品位。 |
