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近日，2001中国房地产业首脑峰会在北京举行，国家统计局固定资产投资统计司李启明司长出席会议，并作了题为“房地产投资的现状与未来”的专题报告，受到与会代表的热切关注。本报记者在会议期间就“我国房地产业的市场前景”这一问题专访了李启明司长。
记者：从国家统计局的角度出发，我国房地产业在宏观指导上最需要改革的主要问题是什么？
李启明：就是房地产业的统计对象和核算办法。因为它关系到能否全面、准确地反映房地产业在国民经济中的地位和作用。目前由国家统计局直接统计的房地产业，其对象只是房地产开发企业和单位进行的商品房屋建设和土地开发经营活动，它仅仅是其中的一部分内容。房地产业还包括城市房地产业管理部门提供的居民住房服务、城乡居民自有住房服务、房地产经纪与代理活动等。我国房地产业核算存在的主要问题：一是受资料来源的限制，现行房地产业核算没有包括房地产开发经营企业和单位以外的各种类型单位以及城乡居民住户以营利为目的提供的住房出租服务；关于非营利性住房服务，只包括城市房地产管理部门提供的住房服务，没有包括企业、事业和行政单位向本单位职工及其家庭提供的住房服务。虽然推行住房制度改革后已将一部分公有住房按照自愿的原则出售给个人，但公有住房仍然占相当的比例。二是城市房地产管理部门提供的是一种国家补贴的低房租的福利性住房，目前以其营业性收入作为总产出，低估了房地产管理部门的总产出，从而低估了增加值；而且这部分的资料范围一直覆盖不全，也影响了其总产出和增加值的完整性。三是受公有住房房租普遍偏低的影响和资料来源的限制，城乡居民自有住房服务目前仅按住房原值的2％～4％计算的虚拟固定资产折旧作为总产出，同时作为增加值。显然，这种估算出的增加值没有包括人工费、利润等等。因此，我国城乡居民自有住房服务的总产出和增加值估算偏低。四是按照国民经济核算的要求，固定资产折旧应该按固定资产当期购置的市场价格进行重估的价值进行计算，但目前能够搜集到的固定资产折旧数据一般都是按历史成本计算的，这就导致了我国房地产业固定资产折旧的低估。由于以上种种原因，导致我国房地产业增加值偏低，使之难以准确反映我国房地产业在国民经济中的重要地位。
记者：我国房地产业核算今后有哪些改革设想？
李启明：准备以城镇居民住房服务核算为重点加以改革。其主要思路是按市场房租价格估算城镇居民住房服务。即利用城镇居民住房每平方米的市场房租价格的平均值乘以所有城镇居民住房的使用面积，得到所有城镇居民住房按市场价格计算的房租收入，以此收入作为城镇居民住房服务总产出，再参照房地产开发与经营企业的增加值率，计算出城镇居民住房服务增加值。
记者：您刚才说目前的统计数据难以反映房地产业在我国国民经济中的重要地位。那么，请您谈一下近年来房地产业在拉动我国经济增长中发挥的作用和您认为它在我国GDP应占多大的比例？。
李启明：以2000年为例，据初步统计，2000年全社会完成固定资产投资32，619亿元，比上年增长9.3％，其中房地产完成投资4902亿元，比上年增长19.5％（如果与上年快报数比为增长22.2％），可以看出仅占固定资产投资总规模15％的房地产投资，在全部固定资产投资增量中却占到30％。在全部固定资产投资增长的9.3个百分点中，房地产投资为其拉动了2.7个百分点。可以说2000年GDP之所以能增长8％，从支出法的角度看，投资对GDP的贡献率达41.94％，拉动GDP增幅3.3个百分点。这其中房地产投资一直以20％以上幅度增长应该说功不可没。
我国房地产业在国民经济中的位置，即它占GDP的比重，从1990年至今，这一比重一直在1.70％～1.96％之间徘徊。去年初步测算的数据为1.91％（现价），这一比重显然不能反映房地产业在国民经济中的真实分量。美国占11.8％，加拿大占15.7％，日本占11％，法国、挪威、韩国分别占7.1％、9.6％、9.5％，就连泰国和印度还分别占4.4％和3.3％。按照我们前面谈及的房地产核算改革的设想，采用市场房租估算法，我认为我国的房地产业增加值占GDP的比重应在6％左右。
记者：中国的房地产业经过近些年的发展，已经成为一个独立的行业，在我国的国民经济中已占有日益重要的地位，那么房地产业在我国的发展空间有多大？
李启明：首先，从历史上看，“九五”期间我国的房地产投资为1.9万亿元，比“八五”时期增长118.4％，其中住宅投资1.1万亿元，比“八五”时期增长68％。城乡居民的居住条件随之有所改善，城镇人均居住面积由1995年底的8.1平方米增加到2000年的10.25平方米；农村人均居住面积由1995年的21平方米增加到2000年的24.8平方米。其次，从政策和经济环境的角度来看，自1994年国务院下发了《关于深化城镇住宅制度改革的决定》以来，城镇住房制度改革的进程不断加快，把住宅建设培育成国民经济新的增长点的方针已在上上下下形成共识。第三，从潜在的住宅消费需求来看，目前我国城镇居民人均居住面积虽达到了10.25平方米，但距发达国家人均居住面积20平方米～30平方米还有很大的差距（尚未作房屋质量的比较）。2000年底我国城市缺房户尚有156万户（1996年为330万户），其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有34.6万户（1996年为75万户），640个城市尚有2200多万平方米的危房需要改造。在“十五”期间大约有1350万对新婚夫妇需要住房，另外，我国城市人口每年大约净增300万人左右。由此可以看出，我国对住宅消费有着多么大的潜在市场。第四，从城镇居民的购房能力看，我国城镇居民人均可支配收入2000年达到6280元，比1999年增长6.7％，比1996增长27％；另外，城乡居民储蓄存款余额已达6.43万亿元，比1999年增长7.9％，比1996年增长59.9％。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。据城调总队最近对10个城市3000户家庭所做的生活意向调查显示，城镇居民把住房看成是世纪末第四个关注的热点问题，关注率高达65.4％。因此，从长远看，我国房地产业仍有十分广阔的发展空间。
记者：2000年以来我国房地产业又迎来了一个新的发展周期，我国许多地区又出现了房地产开发热潮。今年我国房地产业形势将如何？
李启明：可以说，今年上半年，房地产开发呈现出如下特点：投资持续快速增长、到位资金明显好转、土地交易活动进一步活跃、商品房销售势头良好、价格升势明显。同时，商品房空置面积的增长幅度进一步得到控制，空置商品住宅出现负增长；竣工面积增幅回落较大。反映全国房地产开发景气程度的“国房景气指数”总水平明显高于去年同期。初步预计，下半年，房地产开发投资增速将会有所减缓，但全国房地产开发业总体形势仍将好于去年。
国家统计局统计资料表明：一是投资持续快速增长。今年以来，房地产开发投资持续保持25％以上的投资增长，明显快于同期基本建设和更新改造的增长幅度。增长速度在30％以上的地区达到19个。二是商品房销售增势强劲。上半年，商品房累计完成销售面积5127万平方米，同比增长25.9％。商品房销售额累计完成1181亿元，同比增长39.8％。三是商品房销售价格明显攀升。今年以来，商品房销售价格的总体水平呈上扬态势。全国各地区商品房平均销售价格差别较大，北京、上海、广东地区的商品房平均销售价格分别达到5020元/平方米、3604元/平方米和3215元/平方米，处在全国前三位。而湖南、江西和山西的每平方米售价都在1000元左右，位列全国后三位。
记者：基于对北京申奥成功和加入WTO的预期，许多外资机构看好我国房地产市场，我国今年房地产开发利用外资情况有无改善？
李启明：自1996年以来，房地产开发利用外资进入低谷期，降幅逐年扩大，从1996年的548.4亿元减少至2000年的168.7亿元，呈现出一路走低的态势，但今年上半年有回升迹象。我相信，随着申奥成功和加入WTO的临近，只要政策（包括汇率政策）稳定、透明，给投资房地产的外商以更大的投资信心，房地产开发利用外资的状况一定会出现较大的改观。 |
