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花都区位于广州市北部，与清远市、南海市、三水市、从化市和广州市白云区相接，国土面积为961.1平方公里。它于20007年7月正式并入广州市，现总人口71.34万人。花都区城区（新华镇）距广州市城区20公里，面积为23平方公里，城区人口22.38万。
改革开放以来，花都区的经济发展保持较高的增长速度。在珠江三角洲地区属于经济发展较富裕地区。
一、房地产开发现状
花都区房地产开发公司由1991年的4家发展到现在的78家。1998年，商品房销售额54213万元，比上年增长9.4％，销售面积36.3万平方米，增长26.1％。2000年批出建设用地面积1公顷，房地产投资总额为3.15亿元。同年办理房屋买卖登记6927宗，面积73万平方米，成交金额9.6亿元。其中住宅成交量最大，买卖面积达55万平方米，占75.34％；住宅成交金额6.88亿元，占71.6％。商品房施工面积146.96万平方米，新开工79.9万平方米，竣工46.83万平方米，销售面积26.63万平方米，销售额4.97亿元。
随着新城区规划建设的完善，带动了新一轮房地产开发的热潮，1999－2000年花都区房地产投资总额为53455万元。由于市政建设和环境都优于旧城区，现时的开发主要集中在新城区一带。耗资4000万元，占地29万平方米的花都广场已经建成投入使用，成为花都区市民节假日休闲活动的好去处，周边多个住宅小区的入住率不断上升，聚集了一定的人气，已经初步形成了居住区的氛围，带动了新区房地产开发，此外，新区的人民公园、花果山公园、马鞍山公园都已进入规划设计阶段，因此被视为未来的城市中心，吸引了大部分的投资置业者。
近期花都区主要的楼盘有：南航花园（18万平方米）、骏威广场（22万平方米）、金菊花小区（10万平方米）、雅景苑、金鹏花园、钻石花园、雅宝新城等，主要都集中在花都广场半径1000米范围内，售价在1500元到2500元（平方米）之间，这些小区引入新的居住概念，更注重环境的配置，代表着花都新一代高尚商住小区物业的崛起。从市场反应来看，除本地消费者外，更吸引了来自广州、清远、从化等地区的买家，反应热烈。同时也引起了投资开发商和代理商的注意，如雅居乐集团等大型开发商已经在花都区购得土地，做好了入市的准备；而中原物业等代理的加入，标志着本区房地产走向更大市场的要求和决心。
二、市场预测
1、投资环境。
花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽，区内的交通运输环境和条件日臻完善。公路：区政府先后投资12亿多元新建和扩建380多公里内接外联的高等级公路网络。随着广州市市政道路的改造，内环路、连接花都的北出口建设相继完成，与105、106、107国道、京珠高速公路、机场快线顺利接，从广州市市区到花都只用30分钟左右。铁路：南北交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站（原花都站）每天可发送旅客3.2万多人次，是内地进入广州的北门户，现已纳入扩建计划，以适应未来分流广州站客流的需要；规划中的珠江三角洲轻轨网络初期已经包括广州、花都、佛山、番禺等地，一个更有效的交通网络正在形成，与预计2003年投入使用的广州国际新机场构成了一个现代化的水、陆、空立体交通网。
1998年，花都区城市建设步伐加快，城区建成面积达23平方公里，花都区现有公共汽车线路9条，线路总长128公里，城乡交通四通八达。“八五”期间花都投资9亿多元实施“三路、三桥、三河、一条绿化带”的十大市政工程，改建新建了花都大道等200多公里的公路；天马河整治及沿河公园建设初见成效；大力抓好植树造林绿化工作，公路绿化里程151公里，街道绿化4.35万米，建成街心花园、景点绿化184个，新华镇城区新增绿化面积34万平方米，城区绿化覆盖率43.9％，人均公共绿化面积8.93平方米。在广州地区率先实现绿化达标，生态环境得到了较大改善。加上区位环境舒适，配套设施完善，吸引了众多人士前来观光、置业。
同时，区国土房管局1998年6月20日颁布了《国有土地基准地价》，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化、规范化轨道，保证了土地的增值保值和房地产市场的健康发展。花都区的地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟一类，投资大有可为。
2、市场需求。
根据《珠江三角洲经济区城市群规划》预测到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设，反过来，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。
由于取消的福利分房，原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决，这一群体人数众多、收入稳定，是消费市场的一大主力。而这一部分人，在未来几年内都将进入置业年龄，商品房需求量较大。
据统计，2000年花都区人均居住面积为20.59平方米，但主要集中在老城区，居住环境和质量不高，很多80年代中期完成的楼房已进入维修期，而且过去的建设标准已经不再适合现代生活的需要，所以这类住房绝大多数已经作为出租房出租给来自内地的短期打工者居住。随着新区建设的展开，这些本地的二次置业者和投资者都把目光投向新开发的新区，由于新区的建设标准更高，更注重环境，社区公区设施完备，所以在过去两年中，新区的楼盘都受到追捧，成为花都区的房地产消费热点。
3、市场承受能力
现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区售价（以平方米为单位）都在1500元到2500元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在15万到25万元间。根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是7倍，而1999年，花都区职工平均工资为11491元，以四口之家为例，年收入为4.6万元，则每户可承受的房价多达32万多元，这个价格基本上可以涵盖区内所有层次的楼盘。
随着花都区知名度的提高，和广州市分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活的要求不断提高），正从市中心向外扩散，去年番禺销售、预售面积为205.2万平方米，达59.2亿元，其中大部分是来自广州的买家。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达5.5％，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区的房地产市场的发展。
花都区的优势正逐渐显现，例如较低的开发费用和售价，完善的基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好的自然地貌，从广州市中心区到本区之间有一条宽阔的绿化隔离带，加上建设山水城市、生态圈的发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区的契机，未来几年将会迎来房地产开发的高潮。（天津大学建筑学院、广州市燃料集团有限公司任伟生柏景杨幼梅） |
