|
2001年上半年，全国各省市的商品住房交易价格呈现全面的、不同程度的上升态势。那么，上海的房价状况如何？
升幅是否合理正常？上升的原因是什么？政府如何实施对房价的管理和正确的舆论导向？房价今后的走势怎样？就这些问题，上海市房地产交易中心与上海房地产交易价格指数办公室日前邀请了部分专家学者、政府官员、专业协会领导及房地产开发、中介公司的负责人展开专题研讨。研讨会由上海市房地产交易中心主任刘道桐高级经济师和上海社会科学院房地业研究中心主任张泓铭研究员联袂主持。
一、上海房价现状
根据上海市房地产交易中心交易登记数据资料统计，在2000年第三季度至2001年第二季度四个季度中，上海市十二区（黄浦、卢湾、静安、徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦、浦东、闵行、宝山）预售商品住宅预售价格指数由1022点升至1072.55点，升幅4.95％，每平方米平均成交预售价格由3773元升到4173元，升幅10.6％，而在近半年内上述两项指标分别上升了2.63％和5.83％。各季的商品住宅分段价格构成表现为：单价低于3000元／平方米的成交量比重由2000年三季度19.5％下降到2001年二季度10.4％。
同期单价3000元／平方米的成交量比重由20.1％下降到11。7％；而单价5000元／平方米成交量比重由5.3％上升至11.5％，单价5000以上的成交量则由13.1％上升至15.8％。
值得指出的是，市房地产交易中心公布的每平方米4173元是上半年市中心十二个区住宅预售平均成交价格，如果加上原各郊区的商品房成交量，全市的住宅预售平均成交价格每平方米下降约200元左右。与会者一致认为：结合近几年上海楼市的旺盛发展势头，房价的走势符合房地产业客观发展规律，属于正常范围的合理上升。
二、上海房价上升的原因
对于房价上升的原因，与会者见智见仁，提出了各自独到的见解。归纳起来，主要有以下四个原因。
（一）国内经济良好的运行及房地产商品供需两旺构筑了房价上升通道
近几年上海的经济运行态势良好，国民生产总值以两位数的速度递增。今年上半年与去年同期相比增幅达10.2％。
全社会固定资产投资总额和房地产投资额均有不同程度的增长，今年上半年同比分别增长15.2％和23.1％。与此相应的是，上海商品房交易量逐年稳步快速增加。自1997年至2000年，商品房预售面积各年分别为446万平方米、818万平方米、1075万平方米、1453万平方米，同期商品房买卖（销售）面积为440万平方米、737万平方米、1207万平方米、1738万平方米。存量产权房交易面积为155万平方米、315万平方米、511万平方米、778万平方米。2001年上半年这三项交易量又分别达到773万平方米、999.65万平方米和619万平方米，市场发展有着非常扎实的基础。这为住宅消费的供求提供了切实保证。对此华师大张永岳教授谈道：当前的上海房地产市场总体属于正常，目前上海房地产市场增长率5％－6％高于银行利率（5.28％），而低于国民生产总值的增长率GDP（7％－10％），市场呈现供需两旺的态势，市场活跃，这一点得到国家建设部的认同。由于上海房地产市场的需求拉动，需求结构、土地及环境的升值等等原因造成房价的上升，都属于正常现象。就当前的价格上升通道问题，张泓铭也认为，影响房地产价格的两个因素之是供求关系的变化，价格指数上升是撇开品质，由供求关系决定的，因此要把这个价格上升原因告诉社会，目前中房、上房指数上升是正常的，由于供需两旺，而供给短时期内会有短缺，所以当前的房价还处于上升通道，目前还未达到峰值，房价上涨还是有空间的，下半年继续上升有困难会受到一些牵制，比如受到股市的冲击牵制了上升速度，但总体上升是不会改变的。中房指数办公室副主任吴震国就目前所谓房地产市场状况属于“井喷”现象谈了看法，他认为，目前上海GDP达到4000美元以上，经济基础良好，恩格尔系数不断下降，上海房地产商品是物有所值，优质优价，房价上涨有基础且升幅合理，中房指数统计结果也印证了这一点，目前还未达到高位，还有一定上升空间，房价上升谈不上“井喷”。
（二）商品房品质的提高及社区环境的改善形成了优质优价
上海市房地产交易中心高级工程师涂世栋指出，预售平均成交价格的增幅比预售价格指数的增幅大122％，这表明楼盘品质高档化是价格上升的主要原因，而且从楼盘平均成交单价的分布结构变化也反映了上海市新增楼盘品质的高档化，这和上海近几年国民经济的发展、市民生活的改善是一致的。
随着上海房地产政策的细化，建造商品房开发的技术日益成熟，开发商更追求物业高质量和社区环境美的统一。在近几年营造的商品房住宅小区内，以占地大、品质优、环境优美的高档次物业符合质优价高的特点，房价上涨也符合了该规律。上海财经大学教授印坤华认为，价格上升基本正常，平均成交价格上涨主要是品质上升，居住小区环境的优化，如绿化率标准由过去的15％变为至今的35％，板式结构的改变，宽带进网，绿化变为植树，容积率下降，采光、进深的加强等等均造成小区及楼盘品质的提升，平均地价的上升，房价的上涨是与之结合起来的。政府市政建设力度的加强，商品房预售标准的提高，使开发的某些成本上升，财务成本上升，因此价格上涨属于正常。张泓铭对此谈道：影响房地产价格的另一个因素便是楼盘的品质提高，而品质的提高导致项目建设成本的上升。质量好的当然价格高。明佳房地产公司总经理赵丽佳也认为，由于目前土地成本的增加和开发商追求的高品质引起的开发费用增加导致了房价上升。近阶段，众多超级大盘又纷纷在上海抢滩开盘，给上海房地产市场注入了新的活力，其高品质、房型佳、容积率低、绿化率高的特点必然符合质优价高的走向，这也是符合市场的客观需求。上海市房地产业协会常务副理事许明义谈道，市场就应该有这样一个局面，不要恐慌，新楼盘上市，虽然价位高，可精品楼盘还是供不应求，符合消费主体需求，市场发展以较成熟的人群为主体，价格稳中有升，这是近几年努力的结果，是好的表现。
（三）购买商品房已经作为一种投资理念被人们所接受
上海作为一个国际性都市，集经济、金融、贸易三大中心为一体，地理位置上的独特性导致了上海滩土地的寸土寸金，上海这个大都市土地资源的商业价值日益明显。于是，各地投资者、创业者都选择上海发展事业，购买多套商品房进行投资，这样的投资行为大大扩大了需求的数量，并且产生了房价的市场炒作现象。上房置换公司总经理周忻认为，以租赁二手房市场为例，目前租赁二手房的年租金在扣除税收及中介佣金的费用后占房价的比例不高于银行贷款利率，房价还是有上升空间的。色柯拉房屋置换公司总经理奚子龙认为，由于内外销商品房并轨，外籍人士购买房产欲望很高，台湾、香港股市、房价的大幅下跌也引发了各地人士对上海的投资欲望。
（四）房地产二、三级市场的互动为增量商品房价格提升创造条件
根据统计，上海居民可以进入市场实行住宅消费“升级”的存量房多达9300余万平方米，这些为数众多的存量房是居民对住房实行“梯级消费”的资本，居民可以通过卖旧房买新房，获得住房消费所需的相当大的一块支付资金，充实了居民购房的底气，加上住房融资政策的宽松，有效需求增加，部分居民能较轻松地购房。就此问题，上海社科院《中国房地产研究》编辑部主任刘福长认为，商品房应该是高价房，存量房相当于低价房，起到调节作用，低收入家庭可以选择低价房，从而形成分层次消费。而刘道桐则认为，发展安居房、经济适用房来对房价平衡，是对不成熟市场采取的对策，而上海以大交易量的存量房来补充平衡，说明上海市场趋于成熟。涂世栋补充道：据统计，今年上半年已售公房上市成交面积为159万平方米，占商品房预售面积的20％以上，平均成交单价为2584元，这正好填补了新增楼盘品质的高档化所出现的空缺。即以市场化手段解决了低档商品房（经济适用房）的供应问题。上海市房地资源管理局市场管理处处长赵龙杰认为，目前购房者中有近90％是依靠公积金和商业贷款进行购房，这对楼市旺盛起到很大的支持作用。但一旦出现通胀，还贷压力会提高，购房者的风险意识是否可以再强点，贷款适当节制点。
三、政府如何实施对房地产价格管理和正确的舆论导向
（一）政府管理部门继续加强对房地产市场的宏观调控
当前楼市的旺盛是近几年政府管理、引导、调控市场的结果，与会者希望政府管理部门继续加强对房地产的宏观调控，张泓铭认为：政府注意房价上升是正确的，有些省市的房价很高，而上海房价上升很正常，开发商要自律，房地产协会对少数运作不规范的开发商要劝告，媒体要正确导向，消费者不要太焦急。同时张永岳也认为：当前市场运行是正常的，政府提出房价问题是正确的，防患于未然，反映政府调控手段成熟，希望市场能稳定发展，进一步推进、完善市场功能的一系列相关政策的改革，企业通常是按经济周期发展，政府则要逆周期性进行调控。
对于政府的宏观调控，与会者还提出了详细的条款以便实现其功能。这当中，市房地资源管理局法规处处长李国华认为：个别楼盘的楼价属不正常上涨，一个楼盘两年内多次价格上浮，这种做法值得商榷，政府应当加以调控（1）加强土地一级市场的调控，（2）在必要时可建立价格许可制度，成交价格应当申报，并加以预审，适当时候实行劝告制。
而刘福长则认为，讨论房价高低，目前是正常的，政府要做政府的事，政府提出警示是对的，政府有两点要提到其议事议程上，第一、上海要建立市场预警系统和编制市场景气指数。第二、对市场的发展态势尤其是供给方面的信息，提供不够，要把总量与结构方面信息提供给市场让开发商作为投资方向确立的依据。最后，许明义的结论是：房价上升是几年来市场发挥之潜能的结果，要稳定市场，把握导向，要持续冷静地观察一段时间，先看一看，抓住机遇，规避风险。
应当作持续调查，预测未来上海房市新特征。
（二）警惕恶性炒作加强舆论的正确导向
关于房地产市场舆论导向，总体是客观、公正、积极向上的。开发商依靠媒体的造势进行不符合事实和恶性炒作的现象是个别的，但其对市场的负面效应不容忽视。各位专业人士也谈到这一点，张泓铭认为，影响房价不正常的因素有两条，第一是某些开发商的推波助澜。第二是某些舆论宣传导向失误。
吴震国谈得更具体：房产价格上涨较快，个别楼盘上涨高些，不排除有乱炒作可能，排除乱炒作要抓舆论，对个别虚假炒作行为进行批评；要继续培养住房消费力量；购房贷款、保险要清理；住房贷款者年龄界限要适当放宽，疏通使用权公房逆向抵押，有困难要解决。印坤华则建议媒体要从整个市场角度更详细、准确地反映上海消费者的住房消费观念变化，反映楼盘品质的提高。反映社区环境、人文环境已经符合居民对居住品位的要求，房价稳中有升，市场运作健康；楼盘的销售靠得是前期策划、产品质量，而非仅仅是广告炒作。最后，与会者一致认为：上海的房价上升是正常的，上海的房价是合理的。今后一个阶段，上海的房价还将在一段合理的空间内稳中有升。 |
