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针对目前全国大部分地区的房地产业发展持续升温，许多城市房价上涨的势头，记者于9月7日在北京采访了全国人大环资委委员王先进。
记者：请您谈一谈目前全国房地产业的情况。
王先进：近年来，全国的房地产业持续升温，主要表现在房地产的投资增加，开工竣工面积增加，销售量增加，特别是很多地方的房价不断上涨，有的地方房价上涨幅度比较大。如：北京今年新开工面积841万平方米，比去年增加了一倍。上海今年1－5月完成投资141.7亿元，比去年增长37％；新开工面积563.7万平方米，比去年同期增加64％；已批待建的房地产土地面积是目前在建的5倍。广东的房地产建设以两位数增长，已延续了40个月，今年已完成房地产投资280亿元，占全国房地产投资的20％以上。其他地方也不断地出现房地产投资升温的势头。特别值得注意的是，许多地方的大学城占地面积过大，有一些高新技术开发区还出现了盲目扩大的势头，还有，就是有些地方借发展小城镇建设为名乱批乱建，搞成了“天女散花”，没有发挥出集聚效应。
房地产升温的另一个显著特征是商品房的价格普遍上涨。全国今年商品房平均价格达2304元，比去年同期增长11.1％；北京今年平均房价达到4771元，比去年增长25.8％；上海今年平均房价也比去年增长近20％；陕西、山西、内蒙古、云南等地的商品房价涨幅都超过20％。这说明是全国性的涨价。
我的看法是，目前全国的房地产形势是急剧升温。这应该引起国家有关部门的严重关注，应采取措施，严防房地产泡沫的产生。
记者：随着北京申奥气氛升温及申奥的成功，北京的房价急速飚升，现在平均房价已达到4771元。请您谈谈看法。
王先进：北京申奥成功后，北京市政府宣布要拿出1800亿元改善城市的基础设施和环境。这是利国利民的大好事。但是，许多开发商借机提高房价，这纯粹是一种“炒作”，想通过“炒”奥运概念达到赚取更大利润的目的。我认为这是房地产商缺乏理性的行为。
房价是房地产市场的核心。北京的房价如此之高，可以说是有点离谱了。去年，北京开过一次经济论坛会，与会的政府官员和学者一致认为，不论是对于北京普通市民的家庭收入水平来讲，还是相对于国内其他城市来讲，北京的房价都是很高的。北京普通居民平均家庭可支配收入在全国要排在上海、广州、深圳之后，但平均房价比这三个城市要高，这是不合理的。联合国曾经对全球有代表性的52个城市作过调查，住房价格与居民家庭年平均可支配收入之比为5：1，而北京达到14.8：1，北京但于全球之首。所以，不论从哪一个方面来讲，北京的房价都是偏高的，是普通老百姓所无法承受的。
记者：北京的房价如此之高，还在不断上涨，原因何在？有人说，北京房价高是由于土地价格高引起的，对此，您怎么看？
王先进：这是多年沉积下来的房地产综合症。究其原因，固然很多，但仔细分析，不外乎这么几种。根本原因是土地市场很不规范，“炒卖”地皮的结果。北京市房地产开发所取得的土地绝大部分是协议出让的，或者是行政划拨的。其出让价格占房屋总价的不到10％，即使加上大市政、四源费也不过20％。所以，土地出让价是不高的，而炒卖地皮使得地价屋层加码。据报刊披露，北京有70％的房地产开发公司不搞开发而专炒地皮，真正搞开发的房地产公司得到的土地有70％是炒来的。这个比例不一定绝对正确，但足以说明北京炒地的现象很严重。现在，不仅开发商炒地，而且政府部门也参与炒地，这必然造成房价上涨，国有土地资产流失。去年，北京曾经搞过一次土地拍卖，为什么不成功？根本原因就在于土地市场不规范，开发商不能从别的渠道拿到低价的土地，为什么来参加竞争拿地呢？炒地现象在全国具有普遍性，只是程度不同而已。
北京房价偏高的另一个原因在于土地租、税、费不规范，包括搭车收费，这些太多太滥。北京市政建设欠帐太多，旧城改造任务重，财政财力又不足，为了使首都早日旧貌换新颜，只好将各种费用加到房地产上，因为将租、税、费加到房地产上是最有保障的。据建设部的一个资料，发达国家房地产的建筑安装成本占房价的70％左右，而中国的建筑安装成本占37％，这也说明各种税费占的比例太高。
第三个原因是北京的集团购买力强劲造成房价过高，而且集团购买不注重讲价钱，只讲位置。据统计，北京三环以内的小区住房99％是集团购买的，又以房改房的价格卖给本单位职工。这一出一入，差价极大，既造成社会不公平，又造成房价居高不下的局面。必须下大力气制止这种情况。
第四个原因是开发商利润过高，抬高了北京的房价。按总成本计算，利润率可能不算太高，如按自有资金计算，回报率就相当高了。当然，北京市拆迁安置补偿过于优惠，也是造成房价高的一个因素。现在这个标准已经改了一些，希望对平抑房价有所帮助。还有，中介收费过高也是一个因素。
记者：刚才您分析了造成北京房价偏高的原因。那么，有没有什么办法来解决这些问题呢？
王先进：当然有。首要的一点是政府要将城市土地当作资产来精心经营，使政府能够取得最高的土地收益。要做到这一点，就必须使政府高度垄断土地一级市场，让城市土地全部纳入政府的盘子中，按照土地利用总体规划、城市规划和年度供地计划统一供应土地。凡经营性用地，必须实行招标拍卖来出让。出让的地块一定不能太大，太大了一是卖不出去，二是即使卖出去了，开发商也无力开发。要采取措施，制止“炒卖”土地的违法行为。
各级政府必须下大力气来抓地价管理。抓好了地价的管理，就抓住了土地市场的核心问题。定价要有标准，要按市场价格来定价。这样，政府必须每年修订一次年度公示地价，由政府的土地行政主管部门集体讨论标准和修正系数，给房地产业创造出一个公平的土地市场秩序，既可以做到公开、公平、公正，又可以有效地防止国有土地资产流失。
第二，要明确和确定各种租、税、费、取消一切拾车收费。税是国家法律规定的，必须坚决地收缴。而要解决各种行政事业性单位收费问题，就必须坚决地实行“收支两条线”政策，从源头上卡住乱收费，使其丧失收费的积极性和动力。
旧城改造的拆迁安置补偿费应该实行全市统筹，这是我一直主张的观点。安置补偿要有一个统一的标准，这样既有利于旧城改造，能保证熟地出让，又能遏制城市盲目外延、造成城市郊区化、城市空心化的问题。
第三，经济适用房要由政府的房屋管理部门按规划、有计划地建设，要借鉴香港“居屋”的经验，将经济适用房的建设和销售权掌握在政府手中，要严格地审查买房人的资格，将福利还于低收入的人民。
第四，要加强房地产的金融管理，防止出现呆坏帐。从土地出让上来说，要让开发商限期足额地缴清土地价款，就像现在广州市实行的必须在土地招标拍卖60天内缴清地价款，否则，土地由政府收回，重新招标拍卖。这样，一方面提高了开发商搞开发的门槛，又一方面，防止了开发商晚缴钱赖利息的行为。从房地产市场上来说，目前全国已有9000万平方米的空置房，占压资金2000亿元，大部分已变成了银行的呆坏帐。这种现象不能再扩大下去了。通过加强金融监管，可以提高开发的门槛，淘汰掉一批无力开发的房地产公司，避免“空手道”开发，可以更加规范房地产市场。 |
