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大运会刚刚落下帷幕，有关大运村的后期经营管理又成了人们关注的焦点。这样说是因为，建设大运村这样大型的公用设施，在我国是第一次引进了市场化运作方式，也即，政府提供相关的政策支持，由企业自筹资金自行建设，然后按照市场化方式进行经营和管理。大运会取得了巨大的成功，大运村的软件和硬件设施功不可没，在得到世界各国大学生的一致赞誉的同时，也得到了国际体育界的一致好评，大运村也因此而举世瞩目，成了开放在中关村的一朵奇葩。那么，大运村到底是怎样建起来的？未来的经营和管理会是怎样一个模式？给未来的奥运村建设能提供一个什么样的经验和教训？
大运村什么样？
大运村工程是以运动员公寓，办公楼和管理公寓为主的大型建筑群，建设地点位于北京海淀区北京航空航天大学南侧，南临知春路，占地面积11.2公顷，总建筑面积23万平方米，总投资约为12.5亿元人民币。运动员公寓分为南北两列，共10栋，两列平面呈半弧形，环抱中央绿地广场，管理式公寓和办公楼分为东南两翼，分为十六层和十九层，办公楼顶装饰一个发光体，外围由12根大柱包围，象征着“大运会”将举行的12项主要竞赛，整体形成一个具有标志的皇冠，运动员公寓、办公楼及管理公寓之立体造型和高度，布置的高低起伏，既符合规范限高的要求，对周围环境又有充分考虑，演绎出“鲤鱼跳龙门”的动感形态。大运村内设有运动员公寓3000多间，每间使用面积15－16平方米，可供2人住宿，每房间配有单独的卫生间，可提供洗浴热水。多功能大楼内可提供办公、会议场所，及相应的办公设备等。管理式公寓，多功能大楼同样具有消防、监控等设施系统，大楼的各出入口、主要公共区域、电梯大堂、轿厢内设有闭路电视、摄像系统。大运村任一楼座内皆有报警设备，在管理式公寓内及村内东南角的绿地地下是停车库，可提供约400个车位。大运村随着大运会的成功举办而名扬四海。在大运会期间，国际奥林匹克运动委员会主席罗格先生视察了大运村，当被问及对大运村有何意见和建议时，罗格主席告诉大运村村长说：“大运村可以得金牌。”国际大学生体育联合会主席基里安先生在2000年春天，第一次到大运村工地视察时，这里还只是一个大坑，直率的基里安先生半开玩笑、半认真地说：“下次来，我应该带把铁锹？”2001年4月，大运村又迎来了基里安率领的大体联官员和各参赛代表团团长，基里安先生由衷地赞叹到：“真是一个奇迹，太棒了，简直让我难以置信，这是我见过的最好的大运村。”
天鸿集团为何接手大运村建设？
2000年3月份，天鸿集团接手了这个项目，自行筹资12多亿，在11多公顷的土地上完成了22万平方米的建筑，用天鸿集团董事长兼总经理李发增的说法就是“用1年零3个月，就从土坑里爬到了19层，创造了让天鸿集团至今引以为自豪的天鸿速度。”天鸿集团，原来的北京市房地产开发经营总公司，隶属于北京市城乡建设委员会，是一家大型的房地产开发骨干企业，在全国首届房地产开发综合效益百强企业评比中位居第三名，在北京市经济百强评比中，名列开发企业第一名。在京城著名的回龙观文化居住区、莲花小区、东润枫景、曙光花园等精品项目均系天鸿集团开发建设。天鸿集团为什么接手这个项目？李发增在接受记者采访时是这样说的：“天鸿集团作为大型国有企业，有责任为政府分忧解难，在这次大运村的建设中，政府提出了市场化的运作思路，可以说，是政府给了天鸿集团这样的机会，天鸿集团也抓住了这次机遇，在政府的大力支持、帮助下，全体员工不遗余力地奋战在生产第一线，天鸿人为大运村精品工程而骄傲，更能为在大运会中做出贡献而自豪，同时为实现中国政府对世界人民的承诺，为中国举办2008年奥运会提供了一个强有力的物质保障及信形象”。尽管李发增一再说天鸿集团并没有赚钱的想法，但外界一眼就能看得出来，天鸿集团此次投资大运村实在是“多赢”：第一、以道义的名义赢得了政府和民众的好感。第二、天鸿集团在品牌战略上写下了重重一笔，大运村使天鸿集团名扬海内外，迅速增强了品牌美誉度。第三、为争取投资建设奥运村奠定了基础，同时也积累了经验。
运动员公寓出租引出问题大运村很快转入了经营管理阶段。人们很容易想到亚运村。在当时的情况下，也只能是政府投资和建设，亚运会结束后，依托亚运村资源组建了公司，虽然也是企业化运作，但在本质上，却不能与今天的大运村企业化运作同日而语。大运村完全是企业自筹资金和建设，明显地具有了投入产出的意味，用李发增的话说是“这是一个了不起的突破”。但是，在大运村后期经营管理上却出了一个不小的争议。迅速摆到台面上的是运动员公寓的出租价格问题。有消息称，运动员公寓将以每人每年1500元的价格出租给高校学生。这一价格据说是由政府有关部门确定的。但是，天鸿集团认为合理的价格应在3500元以上。目前，天鸿集团正在与有关部门就价格问题进行“协商”。李发增的态度是：假如价格是1500元，天鸿集团就可能会“关门摘牌”了。而且，李发增说：“在大运村的后期经营管理中，重要的并不是价格定的高低的问题，而是由谁来定价的问题，这牵涉到了大型公用设施的市场运作问题，政府如果不能很好地处理这个事情，将来奥运村的建设和管理该如何运作呢？”按照天鸿集团的经营思路，整个大运村分成三大块：公寓、酒店和写字楼。写字楼计划是卖掉，酒店由天鸿集团自己经营，余下的就是公寓部分，这部分的比重最大，占整个大运村经营的60％左右，目前的问题恰恰就出在这里。天鸿集团有关人士表示，如果按照政府目前的定价，每年甚至连还银行贷款的利息都不够，更别说盈利了，何况天鸿集团并没想赚钱，而且更重要的，让企业自主定价和经营不是更符合“市场经济”吗？李发增表示，如果让天鸿集团自己经营，每人年租金不会低于5000元，考虑到教育事业是全社会的共同事业，天鸿集团也有这份责任，价格可以低于这个数目，但低于3500元，这将使企业步履维艰。按天鸿集团的思路，运动员公寓的经营可以有三种形式，一种是，全部运动员公寓完全放开，按照市场定价；一种是，其中的70％按照市场定价，30％交给政府，由政府定价；一种是，完全卖掉，也可以留一部分交给政府定价。据悉，天鸿集团提出的这三种办法正在与政府积极协商，李发增董事长表示：我们相信政府会认真考虑企业意见的。
从大运村看奥运村李发增说，天鸿集团作为大型房地产开发国有企业，很荣幸能够完成这样具有世界性影响的大运村建设，大运村能够成为世界性的品牌，这不仅仅是给天鸿集团争了光，也给政府争了光，给党和人民争了光，天鸿人对此是非常骄傲的，从承接建设的那一天，天鸿集团就没准备挣钱，也没准备捞到什么，给国家分忧，为政府分忧，是天鸿集团义不容辞的责任，但是，天鸿集团毕竟也是企业，也不打算赔钱，甚至赔钱到可以让企业无法运转的地步。李发增说，建设大运会场馆这样大型的公用设施，引进了市场运作的方式，这是一个突破。我们衷心希望这也能为奥运场馆的建设做一个有益的尝试。
据专家分析，就这件事情本身来说，并不是定价高低的问题，而是政府该不该参与的问题，此事处理得好，就会形成一个多赢的局面，肯定会给以后的大型公用设施市场化运作提供有益的参考，如果处理得不好，政府强行参与到企业的经营中来，伤害的就不仅仅是企业的利益，甚至也会直接影响到奥运村的建设。也有的专家分析，政府在大运村的建设上尝试了市场化的运作方式，这是市场经济条件下观念上的转变，这是开了一个好头，不过，政府肯定也相应地给了政策，所以心里是“不平衡的”，必须留出一块作为给政府的回报，这其中当然有可以理解的成分，但是，归根结底，还是观念的问题。
编辑点评有一条公路正在施工，旁边有一条辅路也能到达目的地，所有过往车辆走公路肯定是要堵车的，这样，司机们就要选择辅路以便通行，但是，如果命令司机不许走辅路，只能走公路，想想看，结果会怎样？相信大家都知道结果。
可以说，政府想让“穷学生”住上“物美价廉”的房子，这是无可厚非的，但把价格定得低一点就是好办法吗？可不可以让企业按市场化运作，然后去收税，把这部分税收补贴给学生？这样的好处可不止一点，相信政府官员能算清这个账。这也让我们想起经济适用房的建设，用政策补给企业，然后降低房价，让低收入阶层去买房子，结果出了很多问题，政府好心却成了冤大头，与其“暗补”，不如“明补”，把钱补给“穷人”，让他们拿着钱去买房子，那好处也不止一点吧。 |
